Файл: Аспекты права недвижимости на земельный участок.pdf

На практике это означает, что стороны могут приступить к исполнению договора, например, передать недвижимое имущество, произвести предусмотренные договором платежи. Главное обязательство, которое связывает стороны, заключается в необходимости совершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности.

Государственная регистрация перехода права собственности проводится на основании заявления обеих сторон, участвующих в договоре купли-продажи недвижимости, или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации прав на недвижимость). В случае уклонения одной из сторон от совершения указанных действий, другая сторона вправе обратиться в суд с исковым требованием произвести регистрацию в соответствии с судебнымᅟ решениемᅟ (п.ᅟ 3ᅟ ст.ᅟ 165ᅟ ГКᅟ РФ).ᅟ Болееᅟ того,ᅟ сторона,ᅟ уклоняющаясяᅟ отᅟ регистрации,ᅟ обязанаᅟ возместитьᅟ другойᅟ сторонеᅟ убытки,ᅟ вызванныеᅟ задержкойᅟ вᅟ совершенииᅟ илиᅟ регистрацииᅟ сделкиᅟ (п.ᅟ 4ᅟ ст.ᅟ 165ᅟ ГКᅟ РФ)

Государственнаяᅟ регистрацияᅟ праваᅟ собственностиᅟ наᅟ недвижимостьᅟ основанаᅟ наᅟ принципеᅟ частнойᅟ инициативы.ᅟ Этоᅟ означает,ᅟ чтоᅟ толькоᅟ участникиᅟ сделкиᅟ сᅟ недвижимостьюᅟ вправеᅟ инициироватьᅟ процедуруᅟ государственнойᅟ регистрации.ᅟ Никакиеᅟ иныеᅟ субъектыᅟ неᅟ вправеᅟ выступатьᅟ вᅟ качествеᅟ инициаторовᅟ государственнойᅟ регистрацииᅟ возникновения,ᅟ изменения,ᅟ переходаᅟ илиᅟ прекращенияᅟ правᅟ наᅟ недвижимоеᅟ имущество.

Так,ᅟ поᅟ одномуᅟ изᅟ дел,ᅟ рассмотренныхᅟ арбитражнымᅟ судом,ᅟ вᅟ связиᅟ сᅟ обращениемᅟ взысканияᅟ наᅟ имуществоᅟ должника,ᅟ судебныйᅟ пристав-исполнительᅟ обращалсяᅟ кᅟ учреждениюᅟ юстицииᅟ сᅟ требованиемᅟ зарегистрироватьᅟ переходᅟ кᅟ обществуᅟ праваᅟ собственностиᅟ наᅟ нежилоеᅟ помещение,ᅟ явившеесяᅟ предметомᅟ договораᅟ купли-продажи,ᅟ сᅟ цельюᅟ проведенияᅟ торговᅟ поᅟ реализацииᅟ указанногоᅟ имущества.ᅟ^[15] Однакоᅟ этоᅟ требованиеᅟ неᅟ былоᅟ выполненоᅟ -ᅟ учреждениеᅟ юстицииᅟ отказалоᅟ вᅟ государственнойᅟ регистрацииᅟ праваᅟ собственности,ᅟ мотивируяᅟ отказᅟ тем,ᅟ чтоᅟ судебныйᅟ пристав-исполнительᅟ неᅟ являетсяᅟ сторонойᅟ вᅟ договореᅟ купли-продажи.ᅟ Президиумᅟ ВАСᅟ РФ,ᅟ рассматриваяᅟ спорᅟ вᅟ порядкеᅟ надзора,ᅟ указалᅟ наᅟ то,ᅟ чтоᅟ судебномуᅟ приставу-исполнителю,ᅟ осуществляющемуᅟ мероприятияᅟ поᅟ подготовкеᅟ иᅟ проведениюᅟ торговᅟ поᅟ реализацииᅟ имуществаᅟ должникаᅟ вᅟ порядкеᅟ обращенияᅟ наᅟ негоᅟ взыскания,ᅟ неᅟ предоставленоᅟ праваᅟ обращенияᅟ вᅟ судᅟ сᅟ указаннымᅟ требованием.ᅟ Приᅟ такихᅟ условияхᅟ отказᅟ учрежденияᅟ юстицииᅟ вᅟ государственнойᅟ регистрацииᅟ переходаᅟ праваᅟ собственностиᅟ поᅟ требованиюᅟ судебногоᅟ пристава-исполнителяᅟ являетсяᅟ законнымᅟ иᅟ обоснованным.

Вᅟ тоᅟ жеᅟ времяᅟ приᅟ совершенииᅟ договораᅟ купли-продажиᅟ жилогоᅟ помещения,ᅟ вᅟ отличиеᅟ отᅟ договораᅟ купли-ᅟ продажиᅟ недвижимости,ᅟ необходимоᅟ совершитьᅟ дваᅟ регистрационныхᅟ действия:ᅟ 1)ᅟ зарегистрироватьᅟ договорᅟ купли-продажиᅟ (п.ᅟ 2ᅟ ст.ᅟ 558ᅟ ГКᅟ РФ);ᅟ 2)ᅟ зарегистрироватьᅟ переходᅟ праваᅟ кᅟ покупателюᅟ (п.ᅟ 1ᅟ ст.ᅟ 551ᅟ ГКᅟ РФ).

Тоᅟ обстоятельство,ᅟ чтоᅟ законодателемᅟ установленыᅟ различныеᅟ правилаᅟ оᅟ государственнойᅟ регистрацииᅟ договоровᅟ продажиᅟ недвижимостиᅟ иᅟ договоровᅟ купли-продажиᅟ жилыхᅟ помещений,ᅟ вполнеᅟ объяснимо.ᅟ Требованиеᅟ оᅟ государственнойᅟ регистрацииᅟ договораᅟ купли-продажиᅟ жилогоᅟ помещенияᅟ обусловленоᅟ необходимостьюᅟ исключенияᅟ острейшихᅟ конфликтовᅟ вследствиеᅟ «двойных» продажᅟ жилыхᅟ помещений.ᅟ Зарегистрированныйᅟ договорᅟ купли-продажиᅟ вᅟ данномᅟ случаеᅟ позволяетᅟ исключитьᅟ заключениеᅟ ещеᅟ одногоᅟ договораᅟ купли-продажиᅟ жилогоᅟ помещения.ᅟ Обосновываетсяᅟ этоᅟ следующимᅟ образом.ᅟ Вᅟ соответствииᅟ сᅟ требованиямиᅟ законодательстваᅟ записиᅟ оᅟ государственнойᅟ регистрацииᅟ сделокᅟ сᅟ недвижимымᅟ имуществомᅟ иᅟ регистрационныеᅟ записиᅟ оᅟ прекращенииᅟ сделокᅟ заносятсяᅟ вᅟ ЕГРП.ᅟ Этотᅟ реестрᅟ долженᅟ содержатьᅟ неᅟ противоречащиеᅟ другᅟ другуᅟ регистрационныеᅟ записиᅟ оᅟ правахᅟ наᅟ недвижимоеᅟ имущество,ᅟ обᅟ обремененияхᅟ этихᅟ правᅟ иᅟ оᅟ сделкахᅟ сᅟ этимᅟ имуществом.ᅟ

Наличиеᅟ вᅟ ЕГРПᅟ записиᅟ оᅟ зарегистрированномᅟ договореᅟ купли-продажиᅟ квартирыᅟ препятствуетᅟ совершениюᅟ записиᅟ оᅟ регистрацииᅟ новогоᅟ договораᅟ купли-продажиᅟ тойᅟ жеᅟ квартиры,ᅟ заключенногоᅟ темᅟ жеᅟ продавцом,ᅟ доᅟ техᅟ пор,ᅟ покаᅟ регистрационнаяᅟ записьᅟ оᅟ болееᅟ раннемᅟ договореᅟ неᅟ будетᅟ погашенаᅟ записьюᅟ оᅟ прекращенииᅟ упомянутогоᅟ договораᅟ ввидуᅟ егоᅟ расторжения,ᅟ отказаᅟ отᅟ негоᅟ однойᅟ изᅟ сторонᅟ илиᅟ прекращенияᅟ поᅟ другимᅟ основаниям.^[16]

Вᅟ тоᅟ жеᅟ времяᅟ договорᅟ купли-продажиᅟ недвижимостиᅟ нежилогоᅟ назначенияᅟ неᅟ требуетᅟ государственнойᅟ регистрации.ᅟ Гипотетическиᅟ этоᅟ допускаетᅟ возможностьᅟ того,ᅟ чтоᅟ продавец,ᅟ ужеᅟ послеᅟ отчужденияᅟ недвижимости,ᅟ ноᅟ доᅟ государственнойᅟ регистрацииᅟ переходаᅟ правᅟ наᅟ проданныйᅟ объект,ᅟ заключитᅟ новыйᅟ договорᅟ купли-продажиᅟ сᅟ инымᅟ покупателем.ᅟ

Возместивᅟ убытки,ᅟ вызванныеᅟ непередачейᅟ недвижимогоᅟ имуществаᅟ первоначальномуᅟ покупателю,ᅟ продавецᅟ можетᅟ исполнитьᅟ вторуюᅟ сделкуᅟ наᅟ болееᅟ выгодныхᅟ условиях.ᅟ Конечно,ᅟ такаяᅟ возможностьᅟ вноситᅟ некоторуюᅟ неопределенностьᅟ вᅟ коммерческийᅟ оборот,ᅟ вместеᅟ сᅟ тем,ᅟ стимулируяᅟ предпринимателейᅟ кᅟ болееᅟ динамичномуᅟ ведениюᅟ бизнесаᅟ подᅟ личнуюᅟ ответственность.

Договорᅟ купли-продажиᅟ недвижимостиᅟ нежилогоᅟ назначенияᅟ (здания,ᅟ сооружения,ᅟ нежилогоᅟ помещения)ᅟ неᅟ подлежитᅟ государственнойᅟ регистрацииᅟ дажеᅟ вᅟ томᅟ случае,ᅟ еслиᅟ стороныᅟ предусматривалиᅟ условиеᅟ оᅟ государственнойᅟ регистрацииᅟ договораᅟ вᅟ самомᅟ соглашенииᅟ обᅟ отчужденииᅟ недвижимости.ᅟ

Значительнуюᅟ рольᅟ вᅟ регулированииᅟ отношенийᅟ вᅟ областиᅟ продажиᅟ недвижимостиᅟ принадлежитᅟ федеральномуᅟ законуᅟ «Оᅟ государственнойᅟ регистрацииᅟ правᅟ наᅟ недвижимоеᅟ имуществоᅟ сделокᅟ сᅟ ним»ᅟ отᅟ 21.07.1997ᅟ №ᅟ 122-ФЗᅟ (далееᅟ законᅟ «Оᅟ государственнойᅟ регистрацииᅟ правᅟ наᅟ недвижимоеᅟ имуществоᅟ сделокᅟ сᅟ ним»),ᅟ данныйᅟ законᅟ устанавливаетᅟ порядокᅟ государственнойᅟ регистрацииᅟ праваᅟ собственностиᅟ иᅟ другихᅟ вещныхᅟ правᅟ наᅟ недвижимоеᅟ имуществоᅟ иᅟ сделокᅟ сᅟ нимᅟ вᅟ соответствииᅟ соᅟ статьямиᅟ 130,ᅟ 131,ᅟ 132ᅟ иᅟ 164ᅟ ГКᅟ РФ.^[17]

Такимᅟ образом,ᅟ правовойᅟ основойᅟ дляᅟ определенияᅟ объектовᅟ относящихсяᅟ кᅟ недвижимости,ᅟ аᅟ такжеᅟ дляᅟ определенияᅟ необходимостиᅟ регистрацииᅟ правᅟ наᅟ недвижимостьᅟ иᅟ сделокᅟ сᅟ нимᅟ является,ᅟ преждеᅟ всего,ᅟ ГКᅟ РФᅟ (статьиᅟ 130,ᅟ 131,ᅟ 132ᅟ иᅟ 164),ᅟ аᅟ порядокᅟ регистрацииᅟ установленᅟ вᅟ законеᅟ «Оᅟ государственнойᅟ регистрацииᅟ правᅟ наᅟ недвижимоеᅟ имуществоᅟ сделокᅟ сᅟ ним».ᅟ Кромеᅟ частиᅟ первойᅟ ГКᅟ РФᅟ правовуюᅟ основуᅟ дляᅟ регистрацииᅟ переходаᅟ праваᅟ собственностиᅟ составляетᅟ статьяᅟ 551ᅟ частиᅟ второйᅟ ГКᅟ РФ,ᅟ котораяᅟ вᅟ качествеᅟ императивногоᅟ требованияᅟ устанавливаетᅟ такуюᅟ необходимость.ᅟ Необходимостьᅟ регистрацииᅟ сделкиᅟ устанавливаетсяᅟ статьейᅟ 558ᅟ ГКᅟ РФᅟ иᅟ толькоᅟ вᅟ отношенииᅟ продажиᅟ жилойᅟ недвижимости.

Кᅟ правамᅟ наᅟ воздушныеᅟ иᅟ морскиеᅟ суда,ᅟ судаᅟ внутреннегоᅟ водногоᅟ транспортаᅟ иᅟ космическиеᅟ объектыᅟ законᅟ «Оᅟ государственнойᅟ регистрацииᅟ правᅟ наᅟ недвижимоеᅟ имуществоᅟ сделокᅟ сᅟ ним»ᅟ неᅟ применяется.ᅟ

Порядокᅟ регистрацииᅟ такихᅟ объектовᅟ предусмотрен:

ᅟ а)ᅟ дляᅟ судовᅟ внутреннегоᅟ плаванияᅟ -ᅟ ст.ᅟ 16ᅟ Кодексаᅟ внутреннегоᅟ водногоᅟ транспортаᅟ Российскойᅟ Федерацииᅟ отᅟ 07.03.2001ᅟ № 24-ФЗ;ᅟ

б)ᅟ морскихᅟ судовᅟ -ᅟ главаᅟ 3ᅟ «Регистрацияᅟ судовᅟ иᅟ правᅟ наᅟ них»ᅟ Кодексаᅟ торговогоᅟ мореплаванияᅟ Российскойᅟ Федерацииᅟ отᅟ 30.04.1999ᅟ №ᅟ 81-ФЗ;

ᅟ в)ᅟ дляᅟ воздушныхᅟ судовᅟ -ᅟ федеральныйᅟ законᅟ отᅟ 14.03.2009ᅟ №ᅟ 31-ФЗᅟ «Оᅟ государственнойᅟ регистрацииᅟ правᅟ наᅟ воздушныеᅟ судаᅟ иᅟ сделокᅟ сᅟ ними»,ᅟ г)ᅟ дляᅟ космическихᅟ объектовᅟ -ᅟ ст.ᅟ 17ᅟ законаᅟ РФᅟ отᅟ 20ᅟ августаᅟ 1993ᅟ г.ᅟ №ᅟ 5663-1ᅟ «Оᅟ космическойᅟ деятельности».

Такᅟ жеᅟ вᅟ современномᅟ праве,ᅟ помимоᅟ Федеральныхᅟ законов,ᅟ кодексовᅟ естьᅟ ещеᅟ иᅟ актыᅟ исполнительныхᅟ органовᅟ государственнойᅟ властиᅟ (например,ᅟ Постановлениеᅟ Правительстваᅟ Российскойᅟ Федерацииᅟ отᅟ 18ᅟ февраляᅟ 1998ᅟ г.ᅟ №ᅟ 219ᅟ «Обᅟ утвержденииᅟ Правилᅟ веденияᅟ Единогоᅟ государственногоᅟ реестраᅟ правᅟ наᅟ недвижимоеᅟ имуществоᅟ иᅟ сделокᅟ сᅟ ним»),ᅟ такимᅟ образом,ᅟ действующееᅟ законодательство,ᅟ регулирующееᅟ отношенияᅟ поᅟ поводуᅟ недвижимостиᅟ характеризуетсяᅟ многообразиемᅟ нормативныхᅟ актов.

Процессᅟ заключенияᅟ договораᅟ включаетᅟ помимоᅟ достиженияᅟ соглашенияᅟ поᅟ всемᅟ существеннымᅟ условиямᅟ ещеᅟ иᅟ приданиеᅟ договоруᅟ надлежащейᅟ формы.ᅟ Дляᅟ договораᅟ недвижимостиᅟ предусмотренаᅟ письменнаяᅟ форма.

Необходимоᅟ отметить,ᅟ чтоᅟ положенияᅟ ГКᅟ РФᅟ оᅟ письменнойᅟ формеᅟ сделкиᅟ (п.ᅟ 1ᅟ ст.ᅟ 160ᅟ ГКᅟ РФ)ᅟ иᅟ оᅟ письменнойᅟ формеᅟ договораᅟ (п.ᅟ 2ᅟ ст.ᅟ 434ᅟ ГКᅟ РФ)ᅟ имеютᅟ серьезныеᅟ отличия.ᅟ Вᅟ первомᅟ случаеᅟ (письменнаяᅟ формаᅟ сделки)ᅟ законодательᅟ требуетᅟ отᅟ сторонᅟ совершенияᅟ сделкиᅟ путемᅟ составленияᅟ документа,ᅟ выражающегоᅟ егоᅟ содержаниеᅟ иᅟ подписанногоᅟ лицами,ᅟ совершающимиᅟ сделку,ᅟ илиᅟ должнымᅟ образомᅟ уполномоченнымиᅟ имиᅟ лицами,ᅟ допускаяᅟ одновременноᅟ совершениеᅟ двустороннихᅟ илиᅟ многостороннихᅟ сделокᅟ (договоров)ᅟ инымиᅟ способами,ᅟ установленнымиᅟ ГКᅟ РФ.

Применительноᅟ жеᅟ кᅟ письменнойᅟ формеᅟ договораᅟ законодательᅟ отходитᅟ отᅟ общегоᅟ правилаᅟ иᅟ допускаетᅟ заключениеᅟ договораᅟ неᅟ толькоᅟ путемᅟ составленияᅟ одногоᅟ документа,ᅟ подписанногоᅟ сторонами,ᅟ ноᅟ иᅟ путемᅟ обменаᅟ документамиᅟ посредствомᅟ почтовой,ᅟ телеграфной,ᅟ телетайпной,ᅟ телефонной,ᅟ электроннойᅟ илиᅟ инойᅟ связи,ᅟ позволяющейᅟ достоверноᅟ установить,ᅟ чтоᅟ документᅟ исходитᅟ отᅟ стороныᅟ поᅟ договору.ᅟ

Требованияᅟ жеᅟ кᅟ формеᅟ договораᅟ купли-ᅟ продажиᅟ недвижимостиᅟ сводятсяᅟ кᅟ тому,ᅟ чтоᅟ такойᅟ договорᅟ долженᅟ бытьᅟ заключенᅟ вᅟ письменнойᅟ формеᅟ вᅟ видеᅟ единогоᅟ документа,ᅟ подписанногоᅟ сторонамиᅟ (ст.ᅟ 550ᅟ ГКᅟ РФ).

2.2 Право на недвижимость при продаже земельного участка

Купля-продажа земельных участков регулируется ст. ст. 454-491, 549-558 ГК РФ, а также ст. 37Земельного кодекса РФ.

Согласно  ст. 2 Земельного кодекса РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу. Таким образом, особенности купли-продажи земельных участков, установленные ст. 37 ЗК РФ, являются приоритетными по отношению к ГК РФ.

Ст. 37 ЗК РФ устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию:

- об обременениях земельного участка и

- об ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации:

- об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

- о разрешении на застройку данного земельного участка;

- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

- иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, .

Данные требования применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Стороны договора не вправе:

- изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора;

- изменять (самовольно) такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является цена за участок (ст. 555 ГК РФ).