Файл: Ипотека в гражданском праве (Понятие ипотеки и ее правовое регулирование).pdf

Закон об ипотеке (п. 3 ч. 1 ст. 1) однозначно устанавливает, что заложенное имущество остается у залогодателя в его владении и пользовании. Данное правило в отношении ипотеки аналогично норме, закрепленной в пункте 2 ч. 1 ст. 338 ГК РФ, то есть имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его в гражданском обороте, правда, с некоторыми ограничениями^[34]. При этом виде залога все стороны залогового правоотношения имеют права и обязанности в отношении заложенного имущества. Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие имущества, его стоимость, состояние и условия хранения предмета залога, требовать от залогодателя принятия мер по обеспечению сохранности имущества^[35].

Как и залог движимого имущества, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

— в возмещение убытков и (или) неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

— в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

— в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

— в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (ст. 337 ГК РФ) ^[36].

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке) ^[37].

Закон предъявляет ряд требований к обеспечиваемому обязательству.

Во-первых, оно должно быть названо в договоре, указана его сумма, основания возникновения и срок исполнения.

Во-вторых, если обязательство основано на договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

В-третьих, обеспечиваемое обязательство определяется сторонами либо в твердой сумме требований, либо такая сумма определяется позже, а в договоре указывается порядок и другие необходимые условия определения суммы. Если же (ст. 3-4 Закона об ипотеке) в договоре об ипотеке указывается общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, связанных с возмещением: судебных издержек и расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; расходов по реализации заложенного имущества; необходимых дополнительных расходов залогодержателя на содержание, охрану заложенного имущества либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам^[38].

Субъектами залогового правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. Залогодатель — это лицо, предоставляющее имущество в залог. Залогодержатель — лицо, принимающее имущество в залог. Как следует из определения залога, залогодержателем по договору залога всегда выступает кредитор по основному обязательству, то есть кредитор и залогодержатель — одно лицо. Необходимо отметить, что Гражданский кодекс последовательно придерживается принципа совпадения кредитора и залогодержателя в одном лице. Так, в соответствии с частью 1 ст. 355 уступка залогодержателем своих прав по договору залога другому лицу действительна только тогда, когда тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Эта норма базируется на общем правиле, установленном в статье 384 ГК РФ, в соответствии с которой к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, в нашем случае — права залогодержателя^[39].

Залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в основном обязательстве (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Эта норма Кодекса значительно расширяет сферу кредитования, в том числе ипотечного, так как те лица, которые не располагают недвижимостью, могут получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее недвижимое имущество, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких заемщиков.

Выводы. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Предмет договора об ипотеке определяется через наименование имущества, его местонахождение, описание, которое позволяет его идентифицировать, указание права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.

Объектами договора ипотеки могут быть: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, воздушные и морские суда, а также земельные участки, не ограниченные в обороте.

Субъектами залогового правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. Залогодатель — это лицо, предоставляющее имущество в залог. Залогодержатель — лицо, принимающее имущество в залог.

Глава 3. Проблемы правового регулирования ипотеки и пути их решения

3.1. Проблемы правового регулирования возврата долга путем обращения взыскания на объекты недвижимости, приобретенные за счет ипотечного кредита

Банки, иные кредитные организации, другие юридические лица, предоставившие гражданину денежные средства в кредит по договору об ипотеке либо целевого займа на приобретение или строительство жилого дома квартиры), в случае невыполнения залогодателем обязательства по погашению кредита либо целевого займа, часто сталкиваются с проблемами, возникающими в связи со сложностью процедуры погашения долга путем обращения взыскания на жилой дом (квартиру), построенный или приобретенный гражданином за счет средств кредита либо целевого займа, если он является единственным пригодным для постоянного проживания должника и совместно проживающих с ним членов семьи помещением. Сложность процедуры взыскания долга имеет негативные последствия в случаях, если должник не имеет средств, достаточных для погашения долга, и у него нет другого имущества, на которое можно было бы обратить взыскание^[40].

В соответствии с абз.1 п.1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащий гражданину-должнику жилой дом, если он для должника и совместно с ним проживающих членов его семьи является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев, если такой дом является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание^[41]. Федеральным законом от 16 июля 1998г. № 102 ФЗ «Об ипотеке» (ст.77, 78) допускается обращение взыскания задолженности по кредиту или целевому займу на жилой дом или квартиру при условии, что жилой дом или квартира были заложены по договору ипотеки либо ипотеки в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией, либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры. Таким образом, допускается обращение взыскания на жилой дом или квартиру, которые построены или приобретены за счет средств ипотечного кредита или целевого займа, даже если они являются единственным пригодным для проживания должника с членами его семьи помещением. При этом закон предусматривает, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием прекращения права пользования залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком доме или квартире. Таким образом, имущественный иммунитет не распространяется на жилой дом, построенный или приобретенный гражданином за счет средства ипотечного кредита или целевого займа, и на такой дом может быть обращено взыскание с гражданина-должника задолженности по ипотечному кредиту даже в случаях, когда жилой дом является для него и членов его семьи единственным помещением, пригодным для постоянного проживания^[42].

Однако продажа такого жилого дома с публичных торгов затруднена. Обращение взыскания на жилой дом допускается только в судебном порядке. Законом не предусмотрено выселение гражданина-должника и членов его семьи из дома, на который обращено взыскание. Прекращение их права пользования заложенным домом или квартирой допускается законом только в случае обращения взыскания на дом или квартиру и реализации этого имущества. Исходя из текста закона, можно сделать вывод, что для прекращения их права пользования необходимо соблюдение двух условий: наличие вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенные дом или квартиру и реализация этого имущества, которая производится путем продажи с публичных торгов. Таким образом, на день проведения публичных торгов должник и члены его семьи еще остаются проживать в доме (квартире), и только после его реализации, то есть после продажи дома с публичных торгов, их право пользования домом прекращается. Если на заложенный дом (квартиру) зарегистрировано право собственности должника, то в силу ст. 236 ГК РФ право собственности на имущество прекращается у собственника только с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество. В соответствии с п.2 ст. 8 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. При таком положении на день продажи заложенный жилой дома (квартира) фактически еще обременен правами проживающих в нем лиц, их выселение в связи с прекращением права пользования или права собственности может быть произведено только в судебном порядке. Следовательно, новый собственник дома (квартиры), желая освободить приобретенный дом (квартиру) от проживающих в нем лиц, должен предъявить в суд требование о их выселении и только после вступления в законную силу решения суда об удовлетворении иска он может требовать исполнения решения о выселения, обратившись в службу судебных приставов, которые должны принять меры к исполнению решения суда и произвести выселение. Такова сложная юридическая процедура обращения взыскания задолженности по кредиту на жилой дом (квартиру), приобретенный на средства кредита или целевого займа, в случае, если для должника и членов его семьи он является единственным пригодным для постоянного проживания помещением^[43].

Следует также учесть, что в силу п.4 с. 292 ГК РФ отчуждение жилого дома, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органам опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Таким образом, обращение взыскания на жилой дом в целях погашения задолженности по обязательствам, вытекающим из ипотечного кредита, без выселения из него должника и членов его семьи до продажи дома с публичных торгов сложно.

Не любое лицо согласится на покупку такого дома. Если в жилом доме, на которое обращается взыскание задолженности по кредиту или целевому займу, остаются проживать должник с членами его семьи, для которых дом является единственным помещением для постоянного проживания, то это обстоятельство значительно осложняет его продажу с публичных торгов. Продажа дома, обремененного правами других лиц, существенно снижает продажную цену, а, следовательно, уменьшается и размер суммы, которая засчитывается в счет погашения задолженности. В этих случаях предоставленное законом банкам и другим кредитным организациям право обратить взыскания задолженности гражданина-должника по ипотечному кредиту на принадлежащий ему жилой дом, приобретенный за счет средств ипотечного кредита или целевого займа, не обеспечивает реальную возможность погашения долга^[44].

После принятия Жилищного кодекса РФ обращение взыскания задолженности по договору об ипотеке или целевого займа стало более реальным в связи с тем, что появилась возможность предоставления лицам, проживающим в жилом доме (квартире), на который обращено взыскание, жилых помещений маневренного фонда. Жилые помещения маневренного фонда являются одним из видов помещений специализированного жилищного фонда, принадлежащего муниципальным образованиям.

В соответствии со ст.106 Жилищного кодекса РФ^[45] договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается с лицами, указанными в законе, на период, установленный ч.2 этой статьи, в частности, на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилое помещение в результате обращения взыскания на него, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание. После истечения указанного срока, то есть после продажи жилого дома и расчетов с должником, договор найма жилого помещения маневренного фонда прекращается.