Файл: Оценка финансово-кредитных институтов (Выбор подхода в оценке стоимости ПАО банк «Левобережный»).pdf
Добавлен: 29.06.2023
Просмотров: 124
Скачиваний: 3
По данным таблицы 2 можно сделать вывод о доверии к мультипликаторам. Используем мультипликаторы, содержащие EV (стоимость компании). К таким показателям относятся мультипликаторы: EV/S, EV/EBITDA, EV/EBIT EV/NOPLAT, EV/BVA. Для расчета окончательной стоимости банка необходимо присвоить данным показателям веса. Веса присваиваются, исходя из значимости показателей и степени доверия к информации. На наш взгляд, значимость показателей EV/EBITDA и EV/BVA может быть признана самой высокой (это основные показатели, характеризующие финансовые результаты и величину имущества). Эти показателям присваиваем веса 0,3. На втором месте по значимости находится показатель EV/S (вес 0,2). Остальным показателям присвоен вес 0,1.
Таблица 3
Расчет стоимости банка[35]
|
Показатель |
Скорректированное значение с учетом мультипликатора, руб. |
Вес, п.п. |
Скорректированное значение с учетом веса, руб. |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
Доходы |
27282048 |
0,2 |
5456410 |
|
Прибыль до уплаты налогов, процентов и аренды |
38260020 |
0,3 |
11478006 |
Продолжение таблицы 3
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
Операционная маржа = Прибыль до уплаты налогов и процентов |
53049968 |
0,1 |
5304997 |
|
Прибыль до налогообложения |
76318555 |
0,1 |
7631856 |
|
Чистая стоимость активов |
3510 |
0,3 |
1053 |
|
Итого |
29 872 322 |
||
Стоимость банка = 27 282,05 * 0,2 + 38 260,02 * 0,3 + 53 049,97 * 0,1 + 76 318,56 * 0,1 + 3,51 * 0,3 = 29 872,22 млн.руб.
Таким образом, стоимость ПАО банк «Левобережный», определенная сравнительным подходом составляет 29 872,22 тыс. руб.
Сравнительный подход, как правило, имеет низкий уровень доверия. Это обусловлено следующими обстоятельствами.
Во-первых, весьма сложно подобрать аналоги. Найденные аналоги могут существенно отличаться от объекта оценки. Следовательно, введение поправок в цены продаж объектов-аналогов, учитывающих эти отличия, могут повлечь за собой и существенную погрешность результата, тем самым, снижая его достоверность и объективность.
Во-вторых, наиболее распространенными методами в рамках сравнительного подхода являются метод сравнения продаж и метод валового рентного мультипликатора. Применение метода сравнения продаж, как известно, предполагает внесение поправок в цены продаж объектов аналогов по определенной совокупности факторов. В этом случае возникают вопросы объективности и обоснованности технологии расчета поправок. Следует также иметь в виду, что среди факторов, по которым вносятся поправки, встречаются факторы как количественные, так и качественные. Если по количественному фактору величину поправки представляется возможным рассчитать как затраты на достижение соответствия объекта оценки аналогу, то по качественным факторам такая технология неприменима. Более того, из-за сложности расчета поправок по качественным факторам, их влиянием пренебрегают. Применение метода валового рентного мультипликатора порождает проблемы иного рода. Оценщик сталкивается с проблемой подбора объекта-аналога, соответствующего по своему содержанию объекту оценки, что тоже следует признать задачей трудно решаемой.
В-третьих, серьезные сомнения вызывает информация о ценах сделок купли-продажи объектов-аналогов. Практика купли-продажи бизнеса в Российской Федерации показывает, что продавцы и покупатели не склонны раскрывать информацию подобного рода. Зачастую такая информация становится коммерческой тайной продавца и покупателя, то есть закрытой, и, следовательно, даже при наличии такой информации ее достоверность вызывает сомнения. Отсутствие достоверной информации о ценах сделок купли-продажи побуждает оценщиков использовать в сравнительном подходе цены предложений о продаже объектов-аналогов, что является грубейшим нарушением идеологии сравнительного подхода.
Несмотря на перечисленные сложности и проблемы, которые сопровождают сравнительный подход при оценке банка, все-таки следует признать его высокую значимость. Именно по этой причине существует необходимость обсуждения предложений по развитию и улучшению технологии применения сравнительного подхода.
В первую очередь это относится к механизму внесения поправок в цены продаж объектов-аналогов по выявленным у них отличиям от объекта оценки. Следует отметить, что в этом направлении специалисты-оценщики постоянно вносят предложения по совершенствованию и развитию методологии сравнительного подхода. Это выражается, прежде всего, в том, что оценщиками не только постоянно совершенствуются технологии обработки данных, но и в том, что специалистами делаются попытки увидеть за некоей количественной характеристикой недвижимости ее качественное содержание и, соответственно, учесть и его влияние.
Отличительная особенность большинства предложений заключается в том, что их авторы предлагают в целях повышения обоснованности результата усилить технологию обработки данных применением математического аппарата. Наиболее распространенным предложением является применение уравнений регрессии, называемое авторами эконометрическим моделированием[36]. Безусловно предлагаемая технология имеет право на применение, но с определенными оговорками. В частности, этим эконометрическим моделированием могут быть охвачены только те различия между объектом оценки и объектами-аналогами, которые имеют численное значение. Различия, которые такого описания не имеют, а это, как правило, и есть качественные факторы, не могут быть «обработаны» этой технологией. Существует и еще одна проблема, сопровождающая эконометрическое моделирование – для получения достоверного результата необходимо иметь достаточно объемную выборку по объектам-аналогам. Авторами идеи признается, что для обеспечения статистической значимости модели требуется не меньше 10-12 объектов-аналогов. Такую задачу – обеспечение должного объема выборки – как правило, трудно решить. Следовательно, эконометрическое моделирование применимо к тому сегменту рынка недвижимости, на котором существует достаточное количество однотипных объектов-аналогов.
Необходимо также учитывать следующее, что поправки могут быть абсолютными и относительными, то есть стоимостными и процентными. Если влияние стоимостных поправок вполне допустимо учитывать последовательно, корректируя цену сделки с объектом-аналогом, то к процентным поправкам это недопустимо. Абсолютно не ясным и до конца не решенным остается вопрос о последовательности учета влияния процентных поправок и к какой базе их применять – к цене сделки или к цене, уже учитывающей, например, влияние стоимостных поправок. Это говорит о том, что включение в эконометрическую модель разноизмеряемых поправок может быть и увеличивает их количество, но вряд ли повышает качество и обоснованность итога.
Наиболее интересной технологией обработки данных является метод, предложенный Томасом Саати, и называемый «методом анализа иерархий»[37]. Смысл метода заключается в том, что эксперты попарно сравнивают выбранные характеристики объекта оценки и объекта-аналога. Выявленное отличие оценивается по шкале, предложенной автором этой идеи. Шкала содержит в себе 6 ступеней оценок результатов сравнения характеристик объекта оценки и объектов-аналогов, а именно:
‒ характеристики между собой несравнимы;
‒ характеристики равно важны;
‒ характеристика обладает умеренным превосходством;
‒ характеристика обладает существенным превосходством;
‒ характеристика обладает значительным превосходством или очень сильным превосходством.
Каждой из этих ступеней присвоено численное значение, измеряемое от 0 до 9. Между ступенями предусмотрены промежуточные значения, применяемые в том случае, если присвоение характеристике какой-либо ступени – уровнем ниже или уровнем выше – для оценщика проблематично. Накопленные каждой характеристикой объекта оценки значения по определенной технологии переводятся в весовые значения и коэффициенты.
Безусловным достоинством этой технологии является возможность учета влияния всего спектра возможных факторов – и количественных, и качественных. Однако шкала, предложенная Т. Саати, на наш взгляд, широка и усложняет задачу оценщика. На практике не всегда возможно увидеть различие между умеренным превосходством и превосходством существенным, между превосходством значительным и очень сильным превосходством. Видимо по этой причине на практике этот метод, как правило, не применяется. Наибольшее распространение он получил на этапе согласования итогов оценки, полученных по результатам применения подходов.
Признавая достижения предложений перечисленных авторов, хотелось бы отметить, что в некоторых случаях предлагаемые технологии чересчур, на наш взгляд, усложнены. Просматривается нацеленность разработок на получение точного результата. Говоря иными словами, создается впечатление, что авторы ставят целью повышение точности расчета, нежели его содержательную обоснованность.
По-нашему мнению в данном случае все-таки должна превалировать содержательная обоснованность результата использования подхода по сравнению с точностью. Такое мнение основывается на том, что стандартом № 1 дано определение рыночной стоимости как наиболее вероятной цены, которой объект оценки может быть отчужден[38]. Допущение стандартом такой «вероятности» ориентирует оценщика в большей степени на содержание результата оценки, чем на его точность. Говоря иными словами, точность результата есть выражение его обоснованности. Кроме этого немаловажным является определенная (допустимая) простота и логичность применяемой технологии.
С учетом сказанного нам представляется возможным применение следующего алгоритма применения сравнительного подхода. По выявленным факторам сравнения объекта оценки с объектами-аналогами оценщик выносит свое суждение, оценивая различие между ними как «значительно лучше», «немного лучше», «равнозначны», «немного хуже», «значительно хуже». Крайние оценки результатов сравнения означают либо отсутствие фактора сравнения у объекта оценки или объекта-аналога, либо существенное расхождение между ними. Например, если у объекта оценки присутствует такой фактор сравнения как «парковка», а у объекта-аналога он отсутствует, то оценщиком по отношению к объекту-аналогу проставляется характеристика «значительно хуже». Если фактор сравнения присутствует и у объекта оценки и у объекта-аналога, но различие между ними несущественное, соответственно проставляется характеристика «немного лучше» или «немного хуже».
Далее качественные характеристики сравнения по соответствующей шкале переводятся в численные значения, на основании которых выводится средний коэффициент корректировки цены сделки купли-продажи по каждому объекту-аналогу. Наибольшей целесообразности соответствует шкала -1; -0,5; 0; 0,5; 1. Значения шкалы со знаком «-» применяются в том случае, если характеристики объекта-аналога «значительно» или «немного» лучше соответствующих характеристик у объекта оценки. Значения шкалы со знаком «+» применяются в том случае, если характеристики объекта-аналога «значительно» или «немного» хуже соответствующих характеристик у объекта оценки.
Технически это выглядит следующим образом. Если объект оценки и объект-аналог по i-ому фактору сравнения равны между собой, ставится значение шкалы «0». Если объект оценки несущественно превосходит (уступает) объекту-аналогу по i-ому фактору сравнения, то в этом случае выбирается значение шкалы 0,5 или -0,5. Соответственно в крайних случаях, при которых объект оценки существенно превосходит или уступает объекту-аналогу по i-ому фактору сравнения выбираются значения шкалы, равные 1 или -1. Крайние значения шкалы проставляются в том случае, когда имеется в виду, что фактор сравнения отсутствует.
Завершающим этапом является выведение среднего коэффициента корректировки цены сделки купли-продажи по каждому объекту-аналогу. Этот коэффициент может иметь как отрицательное, так и положительное значение. Отрицательное значение коэффициента означает необходимость увеличения цены объекта-аналога, положительное значение – уменьшение.