Файл: Ипотека в гражданском праве.pdf

Складывается ситуация, при которой у муниципальных образований нет обязанности предоставлять жилые помещения маневренного фонда гражданам-должникам по ипотечным кредитам (и членам их семьи), выселяемым из принадлежащих им жилых домов в связи с обращением на них взыскания задолженности по кредиту, а банки и другие кредитные организации не имеют правовых средств для предъявления требования к администрации муниципальных образований о выделении таких жилых помещений для этих целей. Кроме того, законом прямо не предусмотрена возможность принудительного выселения указанных лиц в предоставляемое им жилое помещение маневренного фонда.

При таких обстоятельствах предоставленная банкам и другим кредиторам возможность обратить взыскание задолженности по кредиту на принадлежащий гражданину-должнику жилой дом, приобретенный за счет средств кредита, и реализовать его без обременения правами проживающих в нем лиц поставлена в зависимость от предоставления органами местного самоуправления в этих целях жилых помещений маневренного фонда. Между тем, такая обязанность на них законом не возложена. В результате даже предоставленная законом возможность заключить договор найма жилого помещения маневренного фонда с гражданами, утратившим жилое помещение в результате обращения взыскания на него, не в полной мере обеспечивает реализацию права кредиторов на возврат принадлежащих им денежных средств, если указанным лицам, проживающим в таком жилом помещении, не будет предоставлено жилое помещение маневренного фонда.

Практическое применение указанных правовых норм для обеспечения законных интересов банков и других кредитных организаций, связанных с реализацией их права на возврат принадлежащих им средств по ипотечным кредитам, затруднительно^[55].

Таким образом, нормами действующего законодательства не соблюден баланс интересов гражданина-должника и членов его семьи, имеющих конституционное право на жилое помещение, и интересов кредитора (банка, иной кредитной организации, другого юридического лица), имеющего законное право на возврат принадлежащих ему денежных средств непогашенного кредита путем обращения взыскания на принадлежащий гражданину жилой дом, приобретенный на средства кредита. Для восстановления баланса их интересов, в целях обеспечения реальной возможности банков погасить задолженности по ипотечным кредитам, на наш взгляд, было бы целесообразным внести в Гражданский кодекс РФ и в Федеральный закон «Об ипотеке» следующие изменения и дополнения.

1. В Гражданский кодекс РФ (с учетом проекта изменений, предлагаемых внести в ГК РФ) включить дополнительно ст. 280.1. Статья 280.1 Особенности раздела принадлежащего гражданину на праве собственности жилого дома, приобретенного или построенного за счет средств по договору об ипотеке или целевого займа в случае непогашения задолженности по кредиту Кредитор (банк, другая кредитная организация, иное юридическое лицо), предоставивший по договору об ипотеке или целевого займа денежные средства гражданину для строительства или приобретения жилого дома, в случае неисполнения им обязательства по погашению кредита вправе для обращения взыскания задолженности по кредиту на принадлежащий ему жилой дом, приобретенный за счет средств кредита, требовать раздела в натуре такого дома с выделом гражданину-должнику части этого жилого дома, соответствующей его доле, определяемой размером общей площади помещения, необходимого для его проживания совместно с членами его семьи, в пределах социальной нормы, и с предоставлением кредитору права обратить взыскания задолженности по кредиту на остальную часть жилого дома, составляющую долю, определяемую в соответствии с размером общей площади остальной части дома.

Такое требование кредитор вправе предъявить только в случае, если задолженность по договору ипотечного кредита или целевого займа не погашена, а у гражданина-должника недостаточно средств для уплаты долга и нет имущества, на которое можно было бы обратить взыскание задолженности^[56].

В связи с введением этой нормы в статью 78 Федерального закона «Об ипотеке» предлагается внести следующее дополнение.

« В абз.1 п.1 ст.78 после слов «жилого дома или квартиры» включить дополнительно предложение следующего содержания: «Кредитор по договору ипотечного кредита или целевого займа в указанных случаях вправе также предъявить в суд требование о разделе такого дома в натуре по правилам и в порядке, предусмотренных ст. 280.1 Гражданского кодекса РФ».

Возможны и другие варианты упрощения процедуры, связанной с обращением взыскания задолженности по кредиту на принадлежащий гражданину-должнику на праве собственности жилой дом, приобретенный на средства кредита.

Представляется целесообразным включить в Федеральный закон «Об ипотеке» правовую норму, предусматривающую, что в случае обращения взыскания задолженности по кредиту на жилой дом или квартиру, приобретенные или построенные гражданином на средства ипотечного кредита или целевого займа, возможно принудительное выселение по суду должника и членов его семьи, проживающих в таком доме, в принадлежащее ему или членам его семьи жилое помещение, а если такой дом является их единственным жилым помещением, то они подлежат выселению с предоставлением жилого помещения маневренного фонда или другого жилого помещения в пределах социальной нормы, предоставляемого кредитором для этих целей^[57]. Такие дополнения, на наш взгляд, могли бы упростить обращение взыскания на жилой дом, его продажу с публичных торгов и, тем самым, обеспечить более реальную возможность возврата непогашенного ипотечного кредита.

3.2. Проблемы ипотечной амнистии

Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» дополняет статью 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» пунктом 5: «Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки»^[58].

Исходя из смысла статей 2, 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» представляется, что под задолженностью по обеспеченному ипотекой обязательству понимаются все требования по кредитному договору (основной долг, проценты, пени, судебные издержки) вне зависимости от сумм, взысканных по решению суда. Указанная задолженность определяется на момент оставления имущества за собой взыскателем^[59].

Смысл данных изменений сводится к тому, что сейчас заемщик может передать объект залога на баланс банку, и с этого момента времени его обязательства перед банком будут считаться исполненными в полном объеме.

Раньше же ситуация обстояла таким образом, что если средства, вырученные от продажи заложенного имущества, не покрывали весь долг заемщика, то за последним оставалась обязанность выплатить оставшуюся часть неудовлетворенных требований банка.

Порядок, согласно которому можно воспользоваться «ипотечной амнистией», прописан в ст. 59.1, п. 1.1. ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Из данных положений следует, что на баланс банка заложенное имущество может быть передано двумя путями: в добровольном порядке или же через судебную систему. Также из данных статей следует, что возможность передачи заложенного имущества на баланс банка должна быть предусмотрена в самом договоре об ипотеке. В случае если в договоре об ипотеке данных пунктов нет, то их можно предусмотреть в дополнительном соглашении^[60].

Сам процесс передачи заложенного имущества банку, который включает в себя собрание пакета документов, определяется и формируется самим конкретным банком^[61]. Как минимум заемщику необходимо обратиться в банк с письменным заявлением о том, чтобы снять с себя задолженность путем применения положений об «ипотечной амнистии». Как правило, банк понимает, что последующая реализация квартиры и полученная с этого сумма будет значительно меньше задолженности заемщика. Для банка «ипотечная амнистия» – это последний шаг, к которому он захочет прибегнуть, в связи с тем, что квартира, переданная на баланс банку, ему не нужна, так как это непрофильный актив и его дальнейшая реализация является непрофильной работой, которая также влечет дополнительные расходы со стороны банка, вызванные продажей данной квартиры^[62].

Поэтому сегодня существует риск, что банк, для того чтобы не допускать прямого перехода объекта в свою собственность, то есть не дожидаться предложения забрать объект от судебного пристава, пойдет на то, чтобы через контролируемую им фирму или физическое лицо выходить на вторые торги в качестве их участника и выкупать объект по цене этих торгов. Тогда, если «вырученная» сумма не покрывает сумму долга, действует старый порядок. То есть банк имеет право остаток истребовать к взысканию^[63].

Под вопросом оказывается судьба тех должников, кто попал в «долговую яму» до 7 марта 2012 г. По правилам ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. В качестве яркого примера данной позиции можно привести мотивировку следующего судебного решения: «…Принимая во внимание, что Федеральный закон № 405-ФЗ не содержит указание на возможность применения предусмотренных им правил к ранее возникшим отношениям, кредитный договор между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) и Д. заключен 23 ноября 2007 г., заочное решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество вступило в законную силу 20 июля 2009 г., предмет ипотеки по указанному кредитному договору оставлен банком за собой до вступления в силу Федерального закона № 405-ФЗ, несостоятельны доводы жалобы о возможности применения положений п. 5 ст. 61 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред. Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ к отношениям, возникшим из договора, заключенного 23 ноября 2007 г.

При заключении договора 23 ноября 2007 г. положения о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда, в результате чего обязательство Д. по обеспеченному ипотекой обязательству считалось бы погашенным, сторонами предусмотрено не было…»^[64].

Однако существует судебная практика, в которой суд отходит от этого правила и применяет «ипотечную амнистию» в отношении договоров, заключенных до вступления в законную силу данных поправок к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», мотивируя свое решение тем, что: «…В силу правового регулирования, установленного частью 1 статьи 54 Конституции Российской Федерации, закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет. Указанная статья содержит требования, обязательные для всех отраслей права. Поэтому в тех случаях, когда соответствующий закон в необходимых случаях не регламентирует вопрос о времени его действия или отклоняется от требований конституционной нормы, она действует непосредственно^[65].

В данной связи, суд правильно применил к спорным правоотношениям положение пункта 5 статьи 61 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции статьи 6 Федерального закона от 06.12.2011 г. № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество», предусматривающее улучшение правового статуса должника…»^[66].

Приведем еще один пример из судебной практики, на основании которого суд применил «ипотечную амнистию» исходя из момента реализации предмета залога, а не момента заключения договора: «…Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика о том, что действие п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» не может быть распространено на правоотношения сторон, поскольку правоотношения сторон возникли до внесения изменений в статью 61 ФЗ «Об ипотеке», поскольку передача заложенной квартиры взыскателю осуществлялась после внесения изменений в ФЗ «Об ипотеке»^[67].

Редакция ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» была изменена Федеральным законом от 06.12.2011 г. № 405-ФЗ, вступившим в силу 07.03.2012 г., реализация квартиры с торгов осуществлялась 24 апреля 2012 г. и 25 мая 2012 г., решение об оставлении квартиры залогодержателем за собой принято 26 июня 2012 г., то есть в период действия статьи 61 ФЗ «Об ипотеке» в новой редакции. Таким образом, суд первой инстанции обоснованно применил к рассматриваемым правоотношениям п. 5 ст. 61 вышеназванного Федерального закона^[68].