Файл: Ипотека в гражданском праве.pdf

Введение

Актуальность исследования. На современном этапе экономического развития России правительство ориентируется на ипотечное кредитование как способ решения жилищной проблемы граждан. В таком социальном контексте ипотека – это разновидность целевого кредита (на строительство, покупку или реконструкцию жилья), обеспеченного залогом недвижимого имущества

Ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом и правовом аспектах у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

Целью работы является исследование правовых аспектов ипотечного кредитования в России.

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

• рассмотреть теоретические аспекты ипотеки;
• исследовать основные элементы ипотечного договора;
• определить пути совершенствования правового регулирования ипотеки.

Объектом исследования является ипотека в гражданском праве.

Предметом исследования являются правовые отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования.

Аналитической базой обоснования концептуальных положений работы, обеспечения достоверности содержащихся в ней выводов и предложений явились нормативно-законодательные акты, материалы периодических изданий.

В ходе исследований применялись различные методы: логический анализ, системный подход, ретроспективный анализ и другие.

Научной и методической основой работы послужили законодательные и иные нормативные акты (Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости)), работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию.

Структура работы. Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы, приложений.

Глава 1. Теоретические аспекты правового регулирования ипотеки

1.1. Основы правового регулирования ипотеки

Согласно ст. 49 Федерального закона РФ № 102 от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека – это залог недвижимости с целью получения денежной ссуды^[1]. Под этим термином подразумеваются закладная, собственно ипотека и ипотечный кредит. С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге^[2].

Само слово «ипотека» имеет древнегреческое происхождение. Оно было введено в обиход в начале VI века до н.э. афинским реформатором Солоном. До этого времени обязательство обеспечивалось личностыо должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Позже Солон предложил перевести личную ответственность в имущественную и обозначать ее следующим способом: на пограничной меже имения должника устанавливался столб с надписью, которая отображала то, что соответствующее имущество является обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и получил название «ипотека» (от греч. «hypotheka» — подпорка, подставка), на нем отмечались все долги собственника земли и он оповещал заинтересованное лицо о том, что данный земельный участок заложен и обеспечивает права кредитора. Позднее появились особые, ипотечные книги^[3].

Дальнейшее развитие ипотека как институт получила свое развитие в римском праве, пройдя в течение относительно небольшого времени путь эволюции от древнейшей формы залога – фидуции (от лат. «fiducia» - сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. «pignus» - неформальный залог) и далее до ипотеки^[4]. Преимущество ипотеки перед пигнусом и фидуцией выражалось уже в то время и заключалось в возможности последовательного залога одной и той же вещи нескольким лицам. Такая возможность опиралась на принцип ипотечного старшинства: сначала полностью удовлетворялось первое по времени залоговое право, потом из излишка - второе, третье и так дальше. Одновременно происходило передвижение последующих залоговых прав: второе становилось первым, третье - вторым и т.д. Также существовал принцип ипотечного преемства: нижестоящий по рангу залогодержатель, заинтересованный в продаже заложенного имущества, мог за должника удовлетворить требование старшего залогодержателя и занять его место^[5].

В то же время древнеримская ипотечная система обладала существенными недостатками. В связи с отсутствием принципа гласности (регистрация ипотеки не предусматривалась) кредитор при установлении договорной ипотеки «не мог быть уверен в том, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом...». Не было в римской ипотеке и такого необходимого качества, как специальность. Ипотеку можно было установить на все имущество должника (генеральная ипотека)^[6]. Это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности последнего необходимо, чтобы право требования распространялось на известное, определенное имущество. Отличительной чертой римского залогового права являлось и то, что оно не разделяло вещи на движимые и недвижимые^[7].

Отдавая должное активной деятельности по исследованию данной проблемы юристам того времени, существует возможность утверждать, что благодаря им была в итоге сформулирована и обоснована система фундаментальных принципов ипотечной системы, а именно - гласность, специальность, ипотечное старшинство, ипотечное преемство и регистрация прав на недвижимое имущество^[8].

Таким образом, сложились предпосылки для правового регулирования ипотеки в современных условиях и в настоящий момент одним из самых распространенных договоров в банковской практике является именно ипотечный кредит.

Ипотека представляет собой тесную взаимосвязь залога недвижимости в целях получения долгосрочной ссуды при условии, что заложенное имущество может оставаться в пользовании у заемщика или третьего лица, и кредита под данный залог. Юридическая сторона состоит в понимании ипотеки как вида обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства удовлетворить свои требования за счет предмета ипотеки в первую очередь перед другими кредиторами этого должника^[9].

1.2. Договор ипотеки

Положениями, предусмотренными п. 3 ст. 334 ГК РФ^[10], указано, что ипотека является определенной формой залога, в связи с чем, к ней применяются нормы о залоге. Так, например, согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге^[11].

В соответствии с гражданским законодательством четко предусмотрено два основания возникновения ипотеки: первое – в силу закона (легальная или законная ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от воли сторон); второе - в силу договора (договорная ипотека, то есть ипотека, возникающая при условии заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости))^[12].

Таблица 1

Сравнение законной и договорной ипотеки

Основное их отличие законной (легальной) от договорной ипотеки в том, что этом случае договор об ипотеке между залогодателем и залогодержателем, направленный на установление залога недвижимости (ипотеки), отсутствует.

Государственная регистрации ипотеки в силу закона, согласно сложившейся правоприменительной практики, происходит, как правило, в следующем порядке: стороны (покупатель и продавец) подписывают договор купли-продажи, в котором должно быть указано, что данный объект недвижимости приобретается за счет кредитных средств, либо помимо вышеуказанного договора представляются документы, которые подтверждают факт получения заемных средств (кредитный договор, договор займа) на приобретение объекта недвижимости^[13].

Основанием для государственной регистрации возникновения ипотеки в силу закона будет являться факт получения кредита в банке одновременно с регистрацией права собственности залогодателя в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). При этом залогодателем по отношению к лицу, предоставившему ему кредит, будет являться покупатель, без предоставления каких бы то ни было иных документов^[14].

Таким образом, для регистрации ипотеки в силу закона не требуется специально заключать и представлять в Росреестр договор ипотеки и иные правоустанавливающие, если они не являются основанием возникновения ипотеки в силу закона^[15].

В отличие от законной ипотеки договорная ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке установлено, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации). Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 77 Закона об ипотеки «жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[16].

При договорной ипотеке может заключаться несколько договоров – например, договор купли-продажи (в силу закона), кредитный договор, договор об ипотеке (при ипотеке в силу договора), договор комплексного ипотечного страхования, договор поручительства, закладная^[17]. Этот факт может объясняться тем, что в большинстве случаев ипотека является дополнительным соглашением между залогодателем и залогодержателем в обеспечение основного обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, основанного на купле-продаже, аренде. Например, при заключении договора купли-продажи жилого помещения между продавцом (собственником жилья) и покупателем возникают возникает институт ипотеки в силу закона, при этом последнему на покупку жилого помещения предоставляются кредитной организацией заемные средства на основании кредитного договора или договора займа^[18].

Также стоит отметить, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной (ст. 13 Закона об ипотеке). Закладная – это именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки, и в случае необходимости может быть перепродана третьим лицам^[19]. Закладная одновременно закрепляет права кредитора на получение исполнения денежного обязательства, обеспеченного ипотекой, и право на залог недвижимости. Это предполагает тот факт, что новый ее владелец сможет получать платежи, которые выплачиваются по договору, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке) ^[20].