Файл: Контрольная работа по дисциплине Оценка стоимости материальных активов.docx

Недвижимость как экономическая категория представляет собой созданные трудом человека объекты различного назначения, жестко привязанные к земле и обладающие стоимостью.

В нашей стране долгое время понятие недвижимого имущества было исключено из юридического оборота. И только с началом реформ стало очевидно, что без развития рынка недвижимости, являющегося одним из базовых элементов рыночной экономики, её эффективное функционирование невозможно.

После ведения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Рынок недвижимости является частью финансового рынка.

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.

Рынок недвижимости классифицируется:

- По географическому признаку:

1) городской;

2) местный;

3) региональный;

4) мировой;

5) национальный

- По степени готовности к эксплуатации:

1) рынки существующих объектов;

2) незавершенное строительство;

3) новое строительство;

- По виду сделок:

1) купля – продажа;

2) аренда;

3) вещные права;

4) ипотека;

- По форме собственности:

1) государственных и муниципальных объектов;

2) частных объектов;

- По способу совершения сделок:

1) первичный рынок и вторичный рынок;

2) организованный и неорганизованный;

3) традиционный и компьютеризированный;

4) биржевой и внебиржевой.

Основные сегменты рынка недвижимости:

- Рынок жилья;

- Рынок земли;

- Рынок нежилых помещений.

Рынок жилья подразделяется на:

- Городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;

- Рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

1.3 Функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономических методов на основе конкурентного спроса и предложения.

Особенностями данного рынка являются: локальность, невысокая взаимозаменяемость объектов, сезонные колебания цен, сделки необходимо подвергать государственной регистрации, вложение капитала в недвижимость.

Основные функции рынка недвижимости:

- установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

- регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура, и удовлетворяются общественные интересы;

- коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

- функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;

- стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

- социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена

имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы.

Данный рынок является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость.

Имущественные вложения – это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (например, товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары).

Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации: «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, леса, многолетние насаждения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Юридическую сущность недвижимости составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Конституцией Российской Федерации и Гражданским Кодексом Российской Федерации.

Недвижимое имущество занимает центральное место в системе общественных отношений, выполняя одновременно две важнейшие функции: во-первых, в виде средства производства и, во-вторых, в качестве предмета личного потребления для проживания, отдыха и культурного досуга. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование различных сфер жизни общества и материального производства.

Стационарность и материальность недвижимости являются ее сущностными характеристиками.

Стационарность – это признак, который характеризует прочную связь объекта недвижимости с земной поверхностью, то есть невозможность перемещения объекта в пространстве без физического воздействия и нанесения ущерба, недвижимому имуществу. Стационарность является пространственной характеристикой недвижимости.

Материальность означает, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах.

Качество в свою очередь определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе полезность

не определяет стоимости. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность для использования и ограниченный характер предложения.

Ограниченность предложения – необходимая предпосылка формирования стоимости любого товара. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все эти факторы, взаимодействуя между собой, создают, сохраняют, изменяют стоимость недвижимости.

1.4 Элементы рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокупность структурных элементов: объект недвижимости, экономические субъекты, оперирующие на рынке, процессы функционирования рынка.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: продавцы (арендодатели), покупатели (арендаторы), профессиональные участники рынка недвижимости, например, банки, строительные организации, фирмы-риэлторы, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, независимые оценщики.

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо, или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и не институциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

- Организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;

- Федеральные территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;

- Федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений