Файл: Контрольная работа по дисциплине Оценка стоимости материальных активов.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 06.11.2023
Просмотров: 93
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
СОДЕРЖАНИЕ
1. Теоретический аспект рынка недвижимости
1.1 Этапы развития рынка недвижимости в России
1.2 Понятие и основные сегменты рынка недвижимости
1.3 Функции рынка недвижимости
1.4 Элементы рынка недвижимости
1.5 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
2. Анализ рынка недвижимости на территории РФ
2.1 Плюсы и минусы долевого строительства
, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;
- Органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
- Органы, занимающиеся инвентаризацией и учетом строений (БТИ);
- Органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
- Проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета. (ГСПИ – УПИИ ВНИПИЭТ города Озерска Челябинской области);
- Государственные органы регистрации прав на недвижимость и сделок с ними (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии);
- Государственные нотариусы.
Не институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающие на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:
- Брокеры – оказывают услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
- Оценщики недвижимости – оказывают услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;
- Финансисты (банкиры) – занимаются финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
- Девелоперы – занимаются созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
- Редевелоперы – занимаются развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;
- Управляющие организации – занимаются финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;
- Проектировщики и строители – работают на коммерческой основе;
- Юридические компании, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
- Страховщики – занимаются страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
- Участники фондового рынка недвижимости организации, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);
- Аналитики – занимаются исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
- Финансовые аналитики – занимаются финансовым анализом инвестиционных проектов;
- Маркетологи – специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
- Информационно – аналитические издания и другие СМИ (средства массовой информации) – организации, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
- Специалисты по информационным технологиям – обслуживают рынок недвижимости;
- Специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
- Сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.
Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций.
Участники рынка – это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью.
Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы.
Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлторы, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.
Инвестор – это человек, который вкладывает средства в проекты, приносящие прибыль. Как правило, сумма, которую он вкладывает, не имеет значения. Самое главное это то, что в результате он должен получить прибыль. Вкладывая средства, он рискует, при этом, чем больше он вложит, тем выше риск. Точных гарантий успешного развития нет, поэтому он либо выигрывает прибыль, либо его вложения не оправдываются, и он разоряется.
Основной задачей является не трата средств, а заработок при помощи вложения тех самых средств в тот или иной бизнес-проект.
Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.
Риэлтор – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него.
Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлторские фирмы продают не саму недвижимость, а свои услуги, последняя не является их собственностью. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.
Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.
Спрос – это количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья. Другими словами, спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.
При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.
Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов:
- Экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.
- Социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень.
- Административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки).
- Политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.
- Природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.
- Окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.
- Национальные и культурные условия, традиции населения.
Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость. Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли.
Поэтому величина спроса на землю будет определяться ценой земли относительно цены на другие факторы производства, продуктивностью земли и ценой конечного продукта.
Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.
В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту.
В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.
Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости, за счет изменения типа использования и за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.
Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.
Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.
Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, а при уменьшении предложения – расти.
Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю).
Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.
Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени.
Объекты недвижимости изменяются в течение срока своего существования, при этом выделяются четыре фазы жизненного цикла каждого объекта: рост, стабильность, упадок, обновление.
Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Так, физический износ отражает степень изменения физических свойств недвижимости со временем.
- Органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
- Органы, занимающиеся инвентаризацией и учетом строений (БТИ);
- Органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
- Проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета. (ГСПИ – УПИИ ВНИПИЭТ города Озерска Челябинской области);
- Государственные органы регистрации прав на недвижимость и сделок с ними (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии);
- Государственные нотариусы.
Не институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающие на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:
- Брокеры – оказывают услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
- Оценщики недвижимости – оказывают услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;
- Финансисты (банкиры) – занимаются финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
- Девелоперы – занимаются созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
- Редевелоперы – занимаются развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;
- Управляющие организации – занимаются финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;
- Проектировщики и строители – работают на коммерческой основе;
- Юридические компании, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
- Страховщики – занимаются страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
- Участники фондового рынка недвижимости организации, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);
- Аналитики – занимаются исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
- Финансовые аналитики – занимаются финансовым анализом инвестиционных проектов;
- Маркетологи – специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
- Информационно – аналитические издания и другие СМИ (средства массовой информации) – организации, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
- Специалисты по информационным технологиям – обслуживают рынок недвижимости;
- Специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
- Сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.
Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций.
Участники рынка – это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью.
Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы.
Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлторы, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.
Инвестор – это человек, который вкладывает средства в проекты, приносящие прибыль. Как правило, сумма, которую он вкладывает, не имеет значения. Самое главное это то, что в результате он должен получить прибыль. Вкладывая средства, он рискует, при этом, чем больше он вложит, тем выше риск. Точных гарантий успешного развития нет, поэтому он либо выигрывает прибыль, либо его вложения не оправдываются, и он разоряется.
Основной задачей является не трата средств, а заработок при помощи вложения тех самых средств в тот или иной бизнес-проект.
Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.
Риэлтор – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него.
Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлторские фирмы продают не саму недвижимость, а свои услуги, последняя не является их собственностью. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.
1.5 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.
Спрос – это количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья. Другими словами, спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.
При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.
Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов:
- Экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.
- Социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень.
- Административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки).
- Политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.
- Природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.
- Окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.
- Национальные и культурные условия, традиции населения.
Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость. Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли.
Поэтому величина спроса на землю будет определяться ценой земли относительно цены на другие факторы производства, продуктивностью земли и ценой конечного продукта.
Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.
В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту.
В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.
Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости, за счет изменения типа использования и за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.
Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.
Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.
Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, а при уменьшении предложения – расти.
Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю).
Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.
Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени.
Объекты недвижимости изменяются в течение срока своего существования, при этом выделяются четыре фазы жизненного цикла каждого объекта: рост, стабильность, упадок, обновление.
Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Так, физический износ отражает степень изменения физических свойств недвижимости со временем.