Файл: Контрольная работа по дисциплине Оценка стоимости материальных активов.docx

- оценка по заказу продавца, как физического лица, так и юридического лица, перед выставлением недвижимости на продажу;

- оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

- оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

- оценка инвестиционного проекта по заказу девелопера;

- оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия.

---

2. Анализ рынка недвижимости на территории РФ

2.1 Плюсы и минусы долевого строительства

Недвижимость относится к категории наиболее значимых факторов, определяющих полноценную жизнь человека. Поэтому и вопросы, связанные с приобретением недвижимости, всегда были и остаются актуальными для людей всего мира независимо от их благосостояния и места проживания. В России период доступного и относительно бесплатного жилья от государства прошел с распадом СССР, а значит, перед гражданами встала еще одна проблема: где жить и на что это жилье купить?

С приходом рыночных отношений появились различные варианты приобретения недвижимости в собственность, например, ипотека. Нобольшинство из нас столкнулось с проблемой завышенных процентных ставок со стороны банков и баснословных цен за квадратный метр, выставляемых застройщиком.

В такой ситуации альтернативой стало участие в долевом строительстве, которое предполагает привлечение финансирования для строительства домов и объектов различного назначения со стороны дольщиков. Дольщики же в свою очередь получают право на долевую собственность по окончании строительства.

С таким способом инвестирования в будущую недвижимость, конечно же, связаны определенные риски, в первую очередь это касается сотрудничества с недобросовестными застройщиками. Количество громких судебных процессов по привлечению к ответственности «нечистых на руку» застройщиков довольно велико, а гарантий благополучного исхода по данным делам для дольщиков никто не дает.

Не смотря на это, желающих участвовать в долевом строительстве с каждым годом становится все больше. Но все же перед принятием столь ответственного решения необходимо ознакомиться со всеми плюсами и минусами данной возможности.

Наиболее привлекательным аспектом для заключения Договора долевого участия в строительстве является существенная экономия для покупателей. Ведь на этапе строительства стоимость квадратного метра может быть ниже на 15-30% среднерыночной стоимости на рынке готового жилья. При этом вступить в долевое строительство можно как на уровне «котлована», что будет наиболее выгодным, так и в процессе непосредственного возведения здания.

Участие в долевом строительстве предполагает внесение первоначального взноса после заключения Договора, после этого дольщику предоставляется рассрочка на время строительства объекта, что очень удобно. При необходимости покупатель может воспользоваться кредитными продуктами сторонних банков, например, займами.

---

Также к плюсам следует добавить и отличительные особенности недвижимости на первичном рынке жилья. Преимущества новостройки можно расписывать бесконечно, это и отсутствие «духа» прежних жильцов, и «чистота» в истории будущей квартиры, и новые системы коммунальных коммуникаций, и соответствие здания современным системам качества и безопасности, и еще много чего приятного и полезного.

Некоторые застройщики предлагают возможность непосредственного участия дольщика в составлении нетиповых проектов по квартирам в отдельности. Таким образом, покупатель заранее может определить планировку, выбрать этаж, высказать пожелания по поводу ориентации окон или даже зарезервировать приглянувшуюся квартиру.

Для долевого строительства также характерно создание товарищества собственников по окончании строительства, которые самостоятельно выбирают управляющую компанию и методы по обслуживанию не только дома, но и всей прилегающей территории в целом. Сюда можно отнести круглосуточную охрану, ограждение территории, наличие автостоянки и создание определенной инфраструктуры, к которой могут относиться различные сферы услуг.

Из минусов следует отметить временной фактор: новоселье приходится ждать несколько лет. В среднем строительство длится от 1,5 до 3-х лет, а чаще всего затягивается еще на несколько месяцев от оговоренного срока.

Необходимо быть готовым и к проблемам, которые могут возникнуть на различных этапах строительства. Препятствием может быть не только недостаточное привлечение средств, но и проблемы у подрядчиков, несоответствие проекта регламентирующим и законодательным документам, административно-чиновничий фактор, финансовый кризис или другие форс-мажорные обстоятельства. Все это затягивает строительство на неопределенные сроки.

Рассрочка платежей по долевому строительству отлична от банковских ипотечных программ и предоставляется, как правило, на срок не более 5 лет, поэтому необходимо оптимально оценивать свои возможности по погашению оставшейся части долга.

При этом все же присутствует момент приобретения «кота в мешке», ведь качество постройки или отделочных материалов могут стать сюрпризом для будущих собственников.

Возвращаясь к вопросу о недобросовестности застройщиков

---

, необходимо помнить о возможных рисках потери не просто жилья, а всех инвестиций, на которые возлагалось столько надежд. Фирмы-однодневки становятся основным препятствием для продуктивного и обоюдно выгодного развития данного направления, как для основных застройщиков отрасли, так и их потенциальных дольщиков.

Принимая решение о долевом участии в строительстве, следует учитывать не только возможности, но и существующие риски капиталовложения. Статистика показывает, что грамотный подход к выбору застройщика, тщательное изучение документов с юридической стороны и предварительный анализ ситуации отрасли в целом помогают сделать оптимальный выбор. Лучше всего в таких вопросах обращаться за консультацией к независимым экспертам, которые укажут на слабые стороны Договора долевого участия в строительстве и на вытекающие последствия при данных условиях.

2.2 Эффективное агентство недвижимости

Купля, продажа и аренда квартиры – в се эти операции всегда относились к группе риска. Высокая прибыль от сделки привлекает большое число мошенников. Для минимизации опасности потери своих денег или собственности лучше всего обратиться за помощью в надежное агентство недвижимости. Чтобы найти такую организацию, следует обратить внимание на основные признаки при выборе риэлторской компании. Если фирма будет соответствовать перечисленным ниже требованиям её можно смело отнести в ранг надежных агентств недвижимости.

Продолжительный опыт работы. Вопрос о сроках работы агентства недвижимости на рынке должен быть одним из первых, который задает клиент менеджеру. Чем дольше этот срок, тем лучше. Стоит обратить внимание и на месторасположение агентства, его офис. Серьезные организации не станут располагаться в съемных квартирах. Не лишним будет попросить лицензию на проведение риэлторской деятельности.

Положительные рекомендации и отзывы. Это тоже очень важный фактор. Стоит поинтересоваться у друзей, знакомых, которые недавно снимали квартиру или сдавали жилплощадь, к кому они обращались за помощью, какое агентство реально помогло им. Можно также почитать отзывы в Интернете и выделить для себя несколько агентств, в которые стоит обратиться. Многим людям именно такие отзывы помогли определиться с выбором.

Профессиональная подготовка менеджеров. Агентства недвижимости, которые заботятся о своей репутации, уделяют большое внимание подготовке своих сотрудников. Ведь от этого зависит имидж агентства, количество довольных клиентов. Очень важно, чтобы все сотрудники были не только компетентны в своем деле, но и вежливы, доброжелательны со всеми клиентами. Желательно, чтобы каждый менеджер сочетал в себе профессиональный уровень и человеческие качества.

---

Оснащение агентства, наличие собственного сайта. Уже прошли те времена, когда сотрудники риэлторских агентств в толстую тетрадь вписывали всех клиентов и там искали подходящие варианты. Сегодня вся база адресов с фотографиями продаваемых, сдаваемых квартир находится в компьютере. Кроме того, серьезные агентства обязательно должны иметь свой сайт в Интернете, где всем желающим представлены предложения, которые есть на данный момент. С помощью сайта любой человек может подать заявку в агентство на аренду или сдачу квартиры, комнаты. Это гораздо проще, чем идти в офис.

Спектр предоставляемых услуг. Очень хорошо, если агентство недвижимости не только предлагает квартиры на продажу, но и оказывает услуги по сдаче в аренду квартир, комнат, принимает заявки у тех, кто хочет снять и сдать любую жилплощадь.

Цены на услуги. Естественно, узнавать стоимость той или иной услуги в агентстве нужно заранее, до того как будет начато сотрудничество. Не нужно доверять тем риелторам, которые за список адресов сдаваемых квартир берут деньги – аванс, еще до того, как человек выберет себе жилплощадь. В этом случае это, вероятнее всего, обман. Список окажется просроченным, все квартиры будут уже сданы.

Стоит так же отметить преимущества агентства недвижимости:

- Надежность. Обратившись в агентство недвижимости, вы можете быть уверены, что вас не обманут или не выселят через две недели после заселения. При работе с надежным агентством недвижимости заключается договор, в котором прописывается не только оплата, но и условия и сроки проживания. Договор защищает ваши права во многих случаях. Как правило, в нем прописывается ситуация, когда арендодатель или квартиросъемщик решили освободить квартиру до конца срока действия договора – в таком случае одна сторона обязана предупредить другую за две недели (или даже месяц) до момента освобождения жилья. Для вас это – дополнительная гарантия того, что вы не останетесь на улице в один день и сможете за указанный срок снять другую квартиру;

- Гарантия результата. Поиски квартиры – дело, которое может затянуться на неопределенный срок. Ведь в этом случае вы не просто сидите в Интернете, просматривая варианты, но и созваниваетесь с арендодателями, обсуждаете условия аренды, ездите смотреть квартиры. И хорошо, если вы сразу сможете подобрать вариант, который устроит вас по всем параметрам, но чаще объявления и фотографии,

---