Файл: В. А. Кухарчик оценка недвижимости с использованием гистехнологий курс лекций.pdf
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 03.02.2024
Просмотров: 269
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Расчет кадастровой стоимости комбинированным методом про- изводится в следующей последовательности: расчет базовой стоимости земель населенного пункта по виду их использования; расчет кадастро- вых стоимостей земель оценочных зон; расчет кадастровых стоимостей земельных участков.
Расчет базовой стоимости земель населенного пункта по виду их использования производится рыночным методом. Для этого проводится индивидуальная оценка с целью определения рыночной стоимости типичных земельных участков, расположенных в различных частях населенного пункта на основании одного или нескольких следующих методов расчета стоимости: сравнительного анализа продаж, выделения, распределения, остатка для земли, прямой капитализации дохода, предполагаемого вида использования земель, и оформляются отчеты об оценке.
Базовая стоимость земель населенного пункта по виду их использо- вания определяется как средняя величина по формуле:
m
Ê
ÐC
ÁÑ
m
j
ÑÂ
ÇÓ
ÍÏ
∑
=
=
1
(5)
где
БС
НП
— базовая стоимость земель населенных пунктов по виду их использования, руб.(у.е.)/кв.м;
РС
ЗУ
— рыночная стоимость типичного земельного участка, руб.(у.е.)/кв.м;
К
СВ
— сводный коэффициент влияния факторов оценки с учетом площади их влияния на кадастровую стоимость земель оценочной зоны;
m — количество индивидуальных оценок земельных участков, проведенных по виду использования земель.
Количество индивидуальных оценок зависит от достаточности ры- ночной информации для проведения таких оценок, но не менее пяти
таких оценок по каждому виду использования земель в населенном
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
22
пункте. При расчете значения базовой стоимости земель коэффициент вариации, который рассчитывается путем деления стандартного (средне- квадратичного) отклонения рассчитанных значений базовой стоимости на её среднеарифметическое значение, не должен превышать 0,3.
Результат кадастровой оценки земель населенного пункта представ- ляется в форме заключения о кадастровой оценке. К заключению прилагается отчет о кадастровой оценке.
Вопросы для самопроверки
1. Что является объектом и результатом оценки земель в населенном
пункте РБ?
2. По каким категориям оцениваются земли населенных пунктов?
3. Перечислите порядок кадастровой оценки земель населенных пунктов.
4. Назовите основные источники информации об оцениваемых земельных
участках.
5. Какие виды работ выполняются при анализе рынка недвижимости?
6. Какие методы оценки и расчетов используются при различном объеме
информации по рынку недвижимости?
7. Каким образом процедура оценочного зонирования зависит от выбран-
ных методов оценки и методов расчета кадастровой стоимости?
8. Дайте определение оценочной зоны и регламент ее выделения.
9. Перечислите последовательность действий при расчете кадастровой
стоимости рыночным методом.
10. Перечислите последовательность действий при расчете кадастровой
стоимости методом кадастровой оценки.
11. Перечислите последовательность действий по расчету базовой стои-
мости земель населенного пункта по виду их использования.
12. Перечислите факторы, оказывающие влияние на формирование базо-
вых стоимостей земель на региональном уровне.
13. Как выполняется расчет кадастровых стоимостей земель оценочных
зон?
14. Перечислите последовательность действий при расчете кадастровой
стоимости комбинированным методом.
15. Перечислите последовательнсоть действий расчета базовой стоимо-
сти земель населенного пункта рыночным методом.
4.7. Кадастровая оценка земель в условиях неразвитого
рынка недвижимости в РБ
(на примере г. Дзержинска Минской области)
Во исполнение постановления Совета Министров Республики Бела- русь от 26 сентября 2002
г. № 1322 «О проведении оценки земель населенных пунктов» научно-производственным государственным
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
23 республиканским унитарным предприятием «Национальное кадастровое агентство» произведены работы по кадастровой оценке земель г. Дзержинска методом кадастровой оценки по состоянию на 1 января
2003
г.
Целью данной работы являлась оценка земель г.
Дзержинска для повышения экономических методов регулирования земельных отноше- ний в Республике Беларусь.
4.7.1. Краткая характеристика г.Дзержинска и
Дзержинского района Минской области
Дзержинск — город областного подчинения, находится в 38 км от
Минска на р. Нетеча. Он находится на железнодорожной линии
(ст. Койданово) и автомобильной трассе Минск–Барановичи. В городе проживает 24,5 тыс. жителей (на 01.01.2002 г.). г. Дзержинск в летописи упоминается с 1442 г. как Койданово. В 1550 — 1831 гг. принадлежал
Радзивилам, центр кальвинизма. С 1924 г. — центр Койдановского района, а с 1932 г. — город переименовывается в г. Дзержинск. В 1932
— 1937 гг. — центр национального польского района, с 1939 г. – центр
Дзержинского района.
Дзержи́нский райо́н (белор. Дзяржынскі раён) — административная единица на юго-западе Минской области Беларуси, граничит с Воложин- ским, Минским, Узденским и Столбцовским районами. Дзержинский район административно разделен на 2 города (г. Дзержинск и г. Фаниполь), 1 городской поселок (г.п. Негорелое) и 12 сельских советов. В состав Дзержинского района входят 275 населенных пунктов.
Дзержинский район образован 17 апреля 1924 г., его площадь составляет
1,2 тыс. кв.км, население — 61,5 тыс. чел. Через территорию Дзержин- ского района проходит железнодорожная магистраль Москва – Минск –
Брест и автомобильная дорога этого направления. Сеть автомобильных дорог связывает г. Дзержинск с г. Заславлем, г. Уздой и населенными пунктами Дзержинщины.
Дзержинский район располагается в центральной части Минской области, в границах Минской возвышенности (северная часть) и Столб- цовской равнины (южная часть). Рельеф района холмистый, преобладают высоты в 180-220 м над уровнем моря. Здесь находится самая высокая точка Беларуси — гора Дзержинская (345 м).
4.7.2. Расчет базовой стоимости земель г.
Дзержинска
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
24
Базовая стоимость земель населенного пункта по виду использования
– это расчетный показатель, используемый для определения кадастровой стоимости земель оценочных зон. Базовая стоимость земель г. Дзержинска определяется по следующему алгоритму:
•
Шаг 1. Оценка на основе экспертного подхода рыночной стоимо- сти типичных земельных участков, т. е. земельных участков, об- ладающих характерными параметрами оценочной зоны (вид ис- пользования земель, характер и плотность застройки, обеспечен- ность инженерными коммуникациями и др.), расположенных в различных частях г. Дзержинска.
•
Шаг 2. Расчет величины базовой стоимости земель г. Дзержинска.
•
Шаг 3. Проверка достоверности полученной величины базовой стоимости земель г. Дзержинска.
Шаг 1. Для определения базовой стоимости земель города произво- дится оценка рыночной стоимости типичных земельных участков (как минимум, пяти). Для того чтобы не превысить допустимый уровень коэффициента вариации, а в итоге не исказить величину базовой стоимости, в результате предварительного анализа выявляются земель- ные участки с «отклонениями» в стоимости (как правило, это минималь- ные и максимальные значения стоимостей, которые не соответствуют уровню цен на рынке на момент проведения оценки). Дополнительно в выборку для определения базовой стоимости земель включаются земельные участки, расположенные в зоне усадебной жилой застройки, по которым известны цены сделок (например, по данным агентств недвижимости или по данным Реестра цен). Пример выборки типичных земельных участков для г. Дзержинска приведен в табл. 5.
Таблица 5
Рыночные цены по продаже земельных участков в г. Дзержинске
(по состоянию на 2003 г.)
Адрес
Тип функцио- нальной зоны
Рыночная стоимость
1 кв.м земли
(экспертный подход), долларов
США(Usd)
Текущее использование земельного участка ул.Вересковая, 96 жилая застройка
7,59
Обслуживание многоквартир- ного дома
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
25 ул.Смоленская, 56 жилая застройка
6,96
Обслуживание многоквартир- ного дома ул.Ленина, 28 жилая застройка
5,19
Обслуживание многоквартир- ного дома ул.Сосновая, 50/1 жилая застройка
7,23
Обслуживание многоквартир- ного дома ул.Я.Купалы, 60/3 жилая застройка
5,83
Обслуживание многоквартир- ного дома
Исходя из данных табл. 5 рыночная стоимость (РС
зJ
) единицы пло- щади (1 кв.м) типичных земельных участков в г. Дзержинске на момент оценки изменяется от 5,19 до 7,59 Usd.
Шаг 2. Расчет величины базовой стоимости земель г. Дзержинска нормативным методом основывается на положениях Инструкции
2003 г.[21], согласно которой кадастровая стоимость земельного участка
(КС) определяется по формуле:
КС = БСЗ
× И × П
Л
, (6)
где БСЗ
— базовая стоимость земель оценочной зоны, руб. (или у.е.) / кв.м;
И — индекс корректировки стоимости земельного участка;
П
Л
— площадь земельного участка, кв.м.
Базовая стоимость земель оценочной зоны согласно Инструкции определяется по формуле:
БСЗ = БС
НП
× К
Ф
× К
М
× К
Л
,
(7)
где БСЗ — базовая стоимость земель оценочной зоны, руб.
(у.е.) / кв.м;
БС
НП
— базовая стоимость земель населенного пункта, руб.(у.е) /кв.м;
К
Ф
— коэффициент функционального использования земель оценочной зоны;
К
М
— коэффициент местоположения земель оценочной зоны относительно центра населенного пункта;
К
Л
— коэффициент локальной ценности земель оценочной зоны.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
26
Из формул (6) и (7) определяется базовая стоимость населенного пункта: КС
БС
НП
= ------------------------------
П
Л
х К
Ф
х К
Л х К
М х И (8)
Алгоритм определения базовой стоимости БС
НП
с использованием формулы (8) состоит в следующем:
1. Определение для каждого J-гоземельного участка (J=1-n, где n - количество земельных участков, принимаемых для расчета БС
НП
) коэффициентов К
Ф
J
, К
Л
J
, К
М
J
,И
J
.
2. Определение базовой стоимости БС
НПJ
по формуле (8) J-го зе- мельного участка, исходя из экспертной оценки рыночной стоимости единицы площади РСз
J
этого же участка. При этом в формуле (8):
•
для каждого J-гоземельного участка принимается КС
J
/П
Л
= РС
ЗJ
;
•
для каждого J-гоземельного участкаподставляются значения коэффициентов К
Ф
J
, К
Л
J
, К
М
J
, И
J
3. Расчет базовой стоимости как среднего арифметического БС
НПJ
по всем земельным участкам по формуле:
n
БС
НП
=1/n ∑ БС
НПJ.
(9)
j = 1
Шаг 3. Проверка достоверности базовой стоимости земель г. Дзержинска заключается в сравнении кадастровой стоимости J-го земельного участка КС
J
/П
Л
, вычисленной на основе нормативного подхода по формуле:
КС
J
/П
Л
= БС нп
×К
ф j
× К
м j
× К
л j
×И
j
(10) с оценкой рыночной стоимости РС
ЗJ
, установленной экспертной оценкой того же J-го земельного участка. Чем точнее установлена базовая стоимость БС
НП
, чем точнее определены коэффициенты рентообразую- щих факторов К
Ф
, К
Л
, К
М
, И, точнее проведена оценка РС
ЗJ
, тем разность между значениями кадастровой стоимости КС
J
/П
Л
, рассчитанной на основе нормативного подхода и рыночной стоимости РС
ЗJ
, установлен- ной на основе экспертного подхода, должна быть меньше. Соответствен- но, корреляция между массивом КС
J
/П
Л
и массивом РС
ЗJ
по всем земельным участкам должна быть больше.
Проверка достоверности базовой стоимости осуществляется по сле- дующему алгоритму:
•
вычисляется массив кадастровых стоимостей КС
J
/П
Л
типичных
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
27 земельных участков на основе нормативного подхода, по формуле
(10);
•
вычисляется коэффициент корреляции R между массивом кадаст- ровых стоимостей КС
J
/П
Л
и массивом рыночных стоимостей РС
ЗJ
по всем земельным участкам.
В результате, чем выше коэффициент корреляции, тем более тесная взаимосвязь массива кадастровых стоимостей КС
J
/П
Л
и массива рыноч- ных стоимостей РС
ЗJ
земельных участков, что позволяет сделать вывод о достоверности установленной величины базовой стоимости и возможно- сти использования её в модели массовой оценки земельных участков.
Пример графической интерпретации сравнения кадастровых и ры- ночных стоимостей представлена на рис. 5.
0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 8,00 9,00 10,00 1
2 3
4 5
6 7
8 9
10
№объекта
U
s
d/
м
.кв
.
Кадастровая стоимость
Рыночная стоимость
Рис. 5. График сопоставления кадастровых и рыночных стоимостей (доллары
США) для типичных земельных участков (№1–10) г. Дзержинска по состоянию на 2003 г.
Таким образом, рассчитанная базовая стоимость земель г. Дзержин- ска по состоянию на 1 января 2003 г. составляет 6,08 долларов США за
1 кв.м.
Вопросы и задания для самопроверки
1. Перечислите последовательность операций для расчета базовой
стоимости земель г. Дзержинска.
2. Как рассчитывается базовая стоимость земель нормативным мето-
дом?
3. Как производится проверка достоверности базовой стоимости земель
населенного пункта при наличии данных по кадастровой стоимости
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
28
земельных участков, вычисленных как на основе нормативного подхо-
да, так и установленных экспертной оценкой?
4. Выполните расчет базовой стоимости земель опорного города нор-
мативным методом. С использованием ресурсов Интернет сопос-
тавьте данные по рыночным ценам с нормативными расчетами. На-
пишите отчет по алгоритму расчетов.
4.7.3. Оценочное зонирование земель г. Дзержинска
Процедура оценочного зонирования осуществляется с целью разде- ления территории г.
Дзержинска на оценочные зоны. В границах оценочных зон согласно Инструкции соблюдаются следующие условия:
•
земельные участки имеют одинаковое функциональное использо- вание и территориально–планировочные условия;
•
внешние улучшения земельных участков в зоне равноценны;
•
транспортная доступность со всех земельных участков внутри зоны существенно не различается.
В качестве картографической основы для оценочного зонирования используется земельно-информационная система (ЗИС) Дзержинского района. Процедура оценочного зонирования осуществляется в следую- щем порядке:
•
сбор, анализ и актуализация исходной информации;
•
формирование функциональных зон на кадастровой карте;
•
деление функциональных зон на оценочные зоны по факторам: временной доступности центра города; внешних улучшений; тер- риториально-планировочных условий; природных и рекреацион- ных особенностей земель;
•
расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон;
•
оформление результатов оценочного зонирования в виде схемы.
Вопросы для самопроверки
1. Назовите признаки оценочных зон.
2. Что является картографической основой для оценочного зонирования?
3. Перечислите порядок процедуры оценочного зонирования.
4.7.3.1. Сбор, анализ и актуализация исходной информации
Информационной базой для оценочного зонирования являются све- дения из утвержденной градостроительной документации (например, генеральный план города и др.). При этом сведения, содержащиеся в градостроительной документации о функциональном зонировании
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
29 территории города и инженерных сетях на дату оценки требуют уточне- ния.
Дополнительно исходной информацией для оценочного зонирования являются:
•
данные предыдущей кадастровой оценки;
•
схемы существующего функционального зонирования территории г. Дзержинска по доступности центра города, улиц с твердым по- крытием, расположению участков в действующих промышленных зонах с удобными связями с транспортными узлами, в пределах территорий рекреационного назначения, зонирование по плотно- сти застройки, расположению участков в пределах санитарно- защитной зоны;
•
схемы зонирования по обеспеченности централизованными инже- нерными коммуникациями — водоснабжение, хозбытовое водо- отведение, газоснабжение, теплоснабжение;
•
статистические данные;
•
материалы, полученные расчетным способом;
•
растровый материал (схемы, топокарты, аэро- и космоснимки), рис. 6.
Рис. 6. Пример космоснимка г. Дзержинска Landsat ETM+ (данные на 18 августа 2002г.)
(http://glfc.umiacs.umd.edu/index.shtml)
Вопросы и задания для самопроверки
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
30
1. Назовите основные и дополнительные источники информации для
проведения оценочного зонирования.
2. С использованием ресурсов Интернет выполните сбор исходных дан-
ных для оценочного зонирования Вашего опорного города (космосни-
мок, топогеодезическая информация и др.).
4.7.3.2. Формирование функциональных зон на кадастровой карте
Типология оценочных зон по признаку функционального использо- вания при проведении кадастровой оценки производится на основании перечня функциональных зон, выделяемых при подготовке генерального плана и проекта детальной планировки согласно СНБ 3.01.03–98
«Государственный градостроительный кадастр. Порядок зонирования и установления регламентов градостроительного развития и использования территорий» и представлена в табл. 6.
Таблица 6
Типология функциональных зон, использованная при кадастро-
вой оценке земель г.
Дзержинска
Обозначение функциональной зоны
Наименование функциональной зоны
ЗОНЫ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ:
Жм
Жилая многоквартирная
Жу
Жилая усадебная
ЗОНЫ ОБЩЕСТВЕННЫХ ЦЕНТРОВ:
Оа административно–деловая
Ок культурно–просветительская
Ол лечебно–оздоровительная
Он научно–образовательная
Ос спортивно–оздоровительная
От торгово–обслуживающая
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ И КОММУНАЛЬНО-СКЛАДСКИЕ
ЗОНЫ:
П
Производственные и коммунально- складские
РЕКРЕАЦИОННО-ЛАНДШАФТНЫЕ ЗОНЫ:
Л
Рекреационно–ландшафтная
Например, для г.
Дзержинска на основании материалов генерального плана выделены следующие фунциональные зоны:
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
Расчет базовой стоимости земель населенного пункта по виду их использования производится рыночным методом. Для этого проводится индивидуальная оценка с целью определения рыночной стоимости типичных земельных участков, расположенных в различных частях населенного пункта на основании одного или нескольких следующих методов расчета стоимости: сравнительного анализа продаж, выделения, распределения, остатка для земли, прямой капитализации дохода, предполагаемого вида использования земель, и оформляются отчеты об оценке.
Базовая стоимость земель населенного пункта по виду их использо- вания определяется как средняя величина по формуле:
m
Ê
ÐC
ÁÑ
m
j
ÑÂ
ÇÓ
ÍÏ
∑
=
=
1
(5)
где
БС
НП
— базовая стоимость земель населенных пунктов по виду их использования, руб.(у.е.)/кв.м;
РС
ЗУ
— рыночная стоимость типичного земельного участка, руб.(у.е.)/кв.м;
К
СВ
— сводный коэффициент влияния факторов оценки с учетом площади их влияния на кадастровую стоимость земель оценочной зоны;
m — количество индивидуальных оценок земельных участков, проведенных по виду использования земель.
Количество индивидуальных оценок зависит от достаточности ры- ночной информации для проведения таких оценок, но не менее пяти
таких оценок по каждому виду использования земель в населенном
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
22
пункте. При расчете значения базовой стоимости земель коэффициент вариации, который рассчитывается путем деления стандартного (средне- квадратичного) отклонения рассчитанных значений базовой стоимости на её среднеарифметическое значение, не должен превышать 0,3.
Результат кадастровой оценки земель населенного пункта представ- ляется в форме заключения о кадастровой оценке. К заключению прилагается отчет о кадастровой оценке.
Вопросы для самопроверки
1. Что является объектом и результатом оценки земель в населенном
пункте РБ?
2. По каким категориям оцениваются земли населенных пунктов?
3. Перечислите порядок кадастровой оценки земель населенных пунктов.
4. Назовите основные источники информации об оцениваемых земельных
участках.
5. Какие виды работ выполняются при анализе рынка недвижимости?
6. Какие методы оценки и расчетов используются при различном объеме
информации по рынку недвижимости?
7. Каким образом процедура оценочного зонирования зависит от выбран-
ных методов оценки и методов расчета кадастровой стоимости?
8. Дайте определение оценочной зоны и регламент ее выделения.
9. Перечислите последовательность действий при расчете кадастровой
стоимости рыночным методом.
10. Перечислите последовательность действий при расчете кадастровой
стоимости методом кадастровой оценки.
11. Перечислите последовательность действий по расчету базовой стои-
мости земель населенного пункта по виду их использования.
12. Перечислите факторы, оказывающие влияние на формирование базо-
вых стоимостей земель на региональном уровне.
13. Как выполняется расчет кадастровых стоимостей земель оценочных
зон?
14. Перечислите последовательность действий при расчете кадастровой
стоимости комбинированным методом.
15. Перечислите последовательнсоть действий расчета базовой стоимо-
сти земель населенного пункта рыночным методом.
4.7. Кадастровая оценка земель в условиях неразвитого
рынка недвижимости в РБ
(на примере г. Дзержинска Минской области)
Во исполнение постановления Совета Министров Республики Бела- русь от 26 сентября 2002
г. № 1322 «О проведении оценки земель населенных пунктов» научно-производственным государственным
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
23 республиканским унитарным предприятием «Национальное кадастровое агентство» произведены работы по кадастровой оценке земель г. Дзержинска методом кадастровой оценки по состоянию на 1 января
2003
г.
Целью данной работы являлась оценка земель г.
Дзержинска для повышения экономических методов регулирования земельных отноше- ний в Республике Беларусь.
4.7.1. Краткая характеристика г.Дзержинска и
Дзержинского района Минской области
Дзержинск — город областного подчинения, находится в 38 км от
Минска на р. Нетеча. Он находится на железнодорожной линии
(ст. Койданово) и автомобильной трассе Минск–Барановичи. В городе проживает 24,5 тыс. жителей (на 01.01.2002 г.). г. Дзержинск в летописи упоминается с 1442 г. как Койданово. В 1550 — 1831 гг. принадлежал
Радзивилам, центр кальвинизма. С 1924 г. — центр Койдановского района, а с 1932 г. — город переименовывается в г. Дзержинск. В 1932
— 1937 гг. — центр национального польского района, с 1939 г. – центр
Дзержинского района.
Дзержи́нский райо́н (белор. Дзяржынскі раён) — административная единица на юго-западе Минской области Беларуси, граничит с Воложин- ским, Минским, Узденским и Столбцовским районами. Дзержинский район административно разделен на 2 города (г. Дзержинск и г. Фаниполь), 1 городской поселок (г.п. Негорелое) и 12 сельских советов. В состав Дзержинского района входят 275 населенных пунктов.
Дзержинский район образован 17 апреля 1924 г., его площадь составляет
1,2 тыс. кв.км, население — 61,5 тыс. чел. Через территорию Дзержин- ского района проходит железнодорожная магистраль Москва – Минск –
Брест и автомобильная дорога этого направления. Сеть автомобильных дорог связывает г. Дзержинск с г. Заславлем, г. Уздой и населенными пунктами Дзержинщины.
Дзержинский район располагается в центральной части Минской области, в границах Минской возвышенности (северная часть) и Столб- цовской равнины (южная часть). Рельеф района холмистый, преобладают высоты в 180-220 м над уровнем моря. Здесь находится самая высокая точка Беларуси — гора Дзержинская (345 м).
4.7.2. Расчет базовой стоимости земель г.
Дзержинска
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
24
Базовая стоимость земель населенного пункта по виду использования
– это расчетный показатель, используемый для определения кадастровой стоимости земель оценочных зон. Базовая стоимость земель г. Дзержинска определяется по следующему алгоритму:
•
Шаг 1. Оценка на основе экспертного подхода рыночной стоимо- сти типичных земельных участков, т. е. земельных участков, об- ладающих характерными параметрами оценочной зоны (вид ис- пользования земель, характер и плотность застройки, обеспечен- ность инженерными коммуникациями и др.), расположенных в различных частях г. Дзержинска.
•
Шаг 2. Расчет величины базовой стоимости земель г. Дзержинска.
•
Шаг 3. Проверка достоверности полученной величины базовой стоимости земель г. Дзержинска.
Шаг 1. Для определения базовой стоимости земель города произво- дится оценка рыночной стоимости типичных земельных участков (как минимум, пяти). Для того чтобы не превысить допустимый уровень коэффициента вариации, а в итоге не исказить величину базовой стоимости, в результате предварительного анализа выявляются земель- ные участки с «отклонениями» в стоимости (как правило, это минималь- ные и максимальные значения стоимостей, которые не соответствуют уровню цен на рынке на момент проведения оценки). Дополнительно в выборку для определения базовой стоимости земель включаются земельные участки, расположенные в зоне усадебной жилой застройки, по которым известны цены сделок (например, по данным агентств недвижимости или по данным Реестра цен). Пример выборки типичных земельных участков для г. Дзержинска приведен в табл. 5.
Таблица 5
Рыночные цены по продаже земельных участков в г. Дзержинске
(по состоянию на 2003 г.)
Адрес
Тип функцио- нальной зоны
Рыночная стоимость
1 кв.м земли
(экспертный подход), долларов
США(Usd)
Текущее использование земельного участка ул.Вересковая, 96 жилая застройка
7,59
Обслуживание многоквартир- ного дома
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
25 ул.Смоленская, 56 жилая застройка
6,96
Обслуживание многоквартир- ного дома ул.Ленина, 28 жилая застройка
5,19
Обслуживание многоквартир- ного дома ул.Сосновая, 50/1 жилая застройка
7,23
Обслуживание многоквартир- ного дома ул.Я.Купалы, 60/3 жилая застройка
5,83
Обслуживание многоквартир- ного дома
Исходя из данных табл. 5 рыночная стоимость (РС
зJ
) единицы пло- щади (1 кв.м) типичных земельных участков в г. Дзержинске на момент оценки изменяется от 5,19 до 7,59 Usd.
Шаг 2. Расчет величины базовой стоимости земель г. Дзержинска нормативным методом основывается на положениях Инструкции
2003 г.[21], согласно которой кадастровая стоимость земельного участка
(КС) определяется по формуле:
КС = БСЗ
× И × П
Л
, (6)
где БСЗ
— базовая стоимость земель оценочной зоны, руб. (или у.е.) / кв.м;
И — индекс корректировки стоимости земельного участка;
П
Л
— площадь земельного участка, кв.м.
Базовая стоимость земель оценочной зоны согласно Инструкции определяется по формуле:
БСЗ = БС
НП
× К
Ф
× К
М
× К
Л
,
(7)
где БСЗ — базовая стоимость земель оценочной зоны, руб.
(у.е.) / кв.м;
БС
НП
— базовая стоимость земель населенного пункта, руб.(у.е) /кв.м;
К
Ф
— коэффициент функционального использования земель оценочной зоны;
К
М
— коэффициент местоположения земель оценочной зоны относительно центра населенного пункта;
К
Л
— коэффициент локальной ценности земель оценочной зоны.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
26
Из формул (6) и (7) определяется базовая стоимость населенного пункта: КС
БС
НП
= ------------------------------
П
Л
х К
Ф
х К
Л х К
М х И (8)
Алгоритм определения базовой стоимости БС
НП
с использованием формулы (8) состоит в следующем:
1. Определение для каждого J-гоземельного участка (J=1-n, где n - количество земельных участков, принимаемых для расчета БС
НП
) коэффициентов К
Ф
J
, К
Л
J
, К
М
J
,И
J
.
2. Определение базовой стоимости БС
НПJ
по формуле (8) J-го зе- мельного участка, исходя из экспертной оценки рыночной стоимости единицы площади РСз
J
этого же участка. При этом в формуле (8):
•
для каждого J-гоземельного участка принимается КС
J
/П
Л
= РС
ЗJ
;
•
для каждого J-гоземельного участкаподставляются значения коэффициентов К
Ф
J
, К
Л
J
, К
М
J
, И
J
3. Расчет базовой стоимости как среднего арифметического БС
НПJ
по всем земельным участкам по формуле:
n
БС
НП
=1/n ∑ БС
НПJ.
(9)
j = 1
Шаг 3. Проверка достоверности базовой стоимости земель г. Дзержинска заключается в сравнении кадастровой стоимости J-го земельного участка КС
J
/П
Л
, вычисленной на основе нормативного подхода по формуле:
КС
J
/П
Л
= БС нп
×К
ф j
× К
м j
× К
л j
×И
j
(10) с оценкой рыночной стоимости РС
ЗJ
, установленной экспертной оценкой того же J-го земельного участка. Чем точнее установлена базовая стоимость БС
НП
, чем точнее определены коэффициенты рентообразую- щих факторов К
Ф
, К
Л
, К
М
, И, точнее проведена оценка РС
ЗJ
, тем разность между значениями кадастровой стоимости КС
J
/П
Л
, рассчитанной на основе нормативного подхода и рыночной стоимости РС
ЗJ
, установлен- ной на основе экспертного подхода, должна быть меньше. Соответствен- но, корреляция между массивом КС
J
/П
Л
и массивом РС
ЗJ
по всем земельным участкам должна быть больше.
Проверка достоверности базовой стоимости осуществляется по сле- дующему алгоритму:
•
вычисляется массив кадастровых стоимостей КС
J
/П
Л
типичных
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
27 земельных участков на основе нормативного подхода, по формуле
(10);
•
вычисляется коэффициент корреляции R между массивом кадаст- ровых стоимостей КС
J
/П
Л
и массивом рыночных стоимостей РС
ЗJ
по всем земельным участкам.
В результате, чем выше коэффициент корреляции, тем более тесная взаимосвязь массива кадастровых стоимостей КС
J
/П
Л
и массива рыноч- ных стоимостей РС
ЗJ
земельных участков, что позволяет сделать вывод о достоверности установленной величины базовой стоимости и возможно- сти использования её в модели массовой оценки земельных участков.
Пример графической интерпретации сравнения кадастровых и ры- ночных стоимостей представлена на рис. 5.
0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 8,00 9,00 10,00 1
2 3
4 5
6 7
8 9
10
№объекта
U
s
d/
м
.кв
.
Кадастровая стоимость
Рыночная стоимость
Рис. 5. График сопоставления кадастровых и рыночных стоимостей (доллары
США) для типичных земельных участков (№1–10) г. Дзержинска по состоянию на 2003 г.
Таким образом, рассчитанная базовая стоимость земель г. Дзержин- ска по состоянию на 1 января 2003 г. составляет 6,08 долларов США за
1 кв.м.
Вопросы и задания для самопроверки
1. Перечислите последовательность операций для расчета базовой
стоимости земель г. Дзержинска.
2. Как рассчитывается базовая стоимость земель нормативным мето-
дом?
3. Как производится проверка достоверности базовой стоимости земель
населенного пункта при наличии данных по кадастровой стоимости
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
28
земельных участков, вычисленных как на основе нормативного подхо-
да, так и установленных экспертной оценкой?
4. Выполните расчет базовой стоимости земель опорного города нор-
мативным методом. С использованием ресурсов Интернет сопос-
тавьте данные по рыночным ценам с нормативными расчетами. На-
пишите отчет по алгоритму расчетов.
4.7.3. Оценочное зонирование земель г. Дзержинска
Процедура оценочного зонирования осуществляется с целью разде- ления территории г.
Дзержинска на оценочные зоны. В границах оценочных зон согласно Инструкции соблюдаются следующие условия:
•
земельные участки имеют одинаковое функциональное использо- вание и территориально–планировочные условия;
•
внешние улучшения земельных участков в зоне равноценны;
•
транспортная доступность со всех земельных участков внутри зоны существенно не различается.
В качестве картографической основы для оценочного зонирования используется земельно-информационная система (ЗИС) Дзержинского района. Процедура оценочного зонирования осуществляется в следую- щем порядке:
•
сбор, анализ и актуализация исходной информации;
•
формирование функциональных зон на кадастровой карте;
•
деление функциональных зон на оценочные зоны по факторам: временной доступности центра города; внешних улучшений; тер- риториально-планировочных условий; природных и рекреацион- ных особенностей земель;
•
расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон;
•
оформление результатов оценочного зонирования в виде схемы.
Вопросы для самопроверки
1. Назовите признаки оценочных зон.
2. Что является картографической основой для оценочного зонирования?
3. Перечислите порядок процедуры оценочного зонирования.
4.7.3.1. Сбор, анализ и актуализация исходной информации
Информационной базой для оценочного зонирования являются све- дения из утвержденной градостроительной документации (например, генеральный план города и др.). При этом сведения, содержащиеся в градостроительной документации о функциональном зонировании
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
29 территории города и инженерных сетях на дату оценки требуют уточне- ния.
Дополнительно исходной информацией для оценочного зонирования являются:
•
данные предыдущей кадастровой оценки;
•
схемы существующего функционального зонирования территории г. Дзержинска по доступности центра города, улиц с твердым по- крытием, расположению участков в действующих промышленных зонах с удобными связями с транспортными узлами, в пределах территорий рекреационного назначения, зонирование по плотно- сти застройки, расположению участков в пределах санитарно- защитной зоны;
•
схемы зонирования по обеспеченности централизованными инже- нерными коммуникациями — водоснабжение, хозбытовое водо- отведение, газоснабжение, теплоснабжение;
•
статистические данные;
•
материалы, полученные расчетным способом;
•
растровый материал (схемы, топокарты, аэро- и космоснимки), рис. 6.
Рис. 6. Пример космоснимка г. Дзержинска Landsat ETM+ (данные на 18 августа 2002г.)
(http://glfc.umiacs.umd.edu/index.shtml)
Вопросы и задания для самопроверки
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
30
1. Назовите основные и дополнительные источники информации для
проведения оценочного зонирования.
2. С использованием ресурсов Интернет выполните сбор исходных дан-
ных для оценочного зонирования Вашего опорного города (космосни-
мок, топогеодезическая информация и др.).
4.7.3.2. Формирование функциональных зон на кадастровой карте
Типология оценочных зон по признаку функционального использо- вания при проведении кадастровой оценки производится на основании перечня функциональных зон, выделяемых при подготовке генерального плана и проекта детальной планировки согласно СНБ 3.01.03–98
«Государственный градостроительный кадастр. Порядок зонирования и установления регламентов градостроительного развития и использования территорий» и представлена в табл. 6.
Таблица 6
Типология функциональных зон, использованная при кадастро-
вой оценке земель г.
Дзержинска
Обозначение функциональной зоны
Наименование функциональной зоны
ЗОНЫ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ:
Жм
Жилая многоквартирная
Жу
Жилая усадебная
ЗОНЫ ОБЩЕСТВЕННЫХ ЦЕНТРОВ:
Оа административно–деловая
Ок культурно–просветительская
Ол лечебно–оздоровительная
Он научно–образовательная
Ос спортивно–оздоровительная
От торгово–обслуживающая
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ И КОММУНАЛЬНО-СКЛАДСКИЕ
ЗОНЫ:
П
Производственные и коммунально- складские
РЕКРЕАЦИОННО-ЛАНДШАФТНЫЕ ЗОНЫ:
Л
Рекреационно–ландшафтная
Например, для г.
Дзержинска на основании материалов генерального плана выделены следующие фунциональные зоны:
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com