Файл: В. А. Кухарчик оценка недвижимости с использованием гистехнологий курс лекций.pdf

45
В результате расчетов для г.
Дзержинска минимальную стоимость за
1
кв.м площади имеет земельный участок в рекреационно–ландшафтной зоне — 0,46 долларов США за 1
кв.м. Максимальные стоимость харак- терны для земельных участков, расположенных в зонах общественных центров, где стоимость достигает почти 9 долларов США за 1
кв.м.
Анализ реально существующего рынка недвижимости показывает, что по состоянию на начало 2008 г. в г. Дзержинске выставляются на продажу застроенные и незастроенные земельные участки. Например, жилой дом со всеми удобствами с площадью земельного участка
6,4 сотки продается за 50 000 долларов США (стоимость 1 кв.м —
78 долларов США), жилой дом со всеми удобствами с площадью земельного участка 15 соток продается за 80 000 долларов США
(стоимость 1
кв.м — 53 долларов США).
В связи с постепенным развитием рынка недвижимости реальная стоимость домов застроенных и незастроенных земельных участков по состоянию на 2008 г. существенно отличается от вышеприведенной кадастровой стоимости, что говорит о необходимости проведения переоценки.
Вопросы и задания для самопроверки
1. Какие исходные данные необходимы для расчета стоимости земельно-
го участка?
2. Выполните расчет стоимостей земельных участков опорного города.
4.8. Кадастровая оценка земель в условиях развитого рынка
недвижимости в РБ (на примере г. Минска)
4.8.1. Оценочное зонирование земель г. Минска
Процедура оценочного зонирования осуществляется с целью разде- ления территории г. Минска на оценочные зоны. Оценочное зонирование производится на картографической основе с использованием географи- ческих информационных технологий (ГИС).
В качестве картографической основы для выполнения оценочного зонирования принимаются синтезированные изображения, полученные в результате сканнерной съемки аппаратом Ikonos с пространственным разрешением равным 1 м, что по точности соответствует масштабу
1:10 000, рис.
15.
Деление г.
Минска на оценочные зоны проводится при помощи ГИС, когда территория г.
Минска в пределах существующей административ- ной границы города изначально разбивается на 421 оценочную зону. В
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

46 качестве границ оценочных зон принимаются границы квартальной застройки (дороги, крупные переулки и проезды), а также естественные природные объекты (реки, водохранилища) и железнодорожные пути.
Рис. 15. Фрагмент съемки территории г.Минска со спутника Ikonos
Следующим этапом является объединение небольших по площади оценочных зон. Объединение происходит по результатам анализа основного типа функционального использования таких оценочных зон, а также экспертного мнения оценщиков об уровне цен на объекты недви- жимости в объединяемых зонах. В случаях, когда основное функцио- нальное использование оценочных зон является одинаковым и уровень цен на объекты недвижимости в этих зонах существенно не различается, то такие оценочные зоны объединяются.
В результате анализа и объединения территория г.
Минска была раз- делена на 281 оценочную зону. В файл оценочного зонирования были также добавлены 282-ая оценочная зона (п.
Сокол) и 283-я оценочная зона (Национальный аэропорт «Минск»), рис. 16.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

47
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

48
Т.
к. при кадастровой оценке земель г.
Минска используется в боль- шом количестве рыночная информация об объектах недвижимости, то расчет стоимости 1
кв.м земель в оценочных зонах для функционального использования земель «жилая многоквартирная зона», «жилая усадебная зона», «общественно–деловая зона» и «производственная зона» произво- дится путем построения растровой грид–модели в ГИС на основании рыночных цен объектов недвижимости.
Растровая модель (GRID) представляет собой поверхность, в которой пространство разбито на неделимые элементы (пикселы) и обозначает регулярную (обычно квадратную) сеть со значениями стоимости в ее узлах, расстояние между которыми (шаг) определяется пространствен- ным разрешением. Каждая ячейка в растре имеет ассоциированное значение стоимости.
Таким образом, входными данными для построения GRID–
поверхности стоимостей являются табличные данные содержащие информацию об узловых точках со значениями стоимости 1
кв.м земель для каждой точки.
Построение GRID–поверхности в ГИС реализуется методом обратно- взвешенных расстояний (IDW). Построение при помощи этого метода предполагает, что каждая входная точка имеет локальное влияние, которое уменьшается с расстоянием. Вес точки, расположенной ближе к обрабатываемой ячейке, больше, чем точки, расположенной дальше. Для определения результирующего значения для каждого местоположения используется заданное количество точек, или число всех точек в преде- лах определенного радиуса. Параметр степени в интерполяторе IDW управляет влиянием окружающих точек на интерполируемое значение.
Более высокая степень влияния приводит к меньшему влиянию отдален- ных точек.
На основе построенной GRID–поверхности рассчитываются значения кадастровых стоимостей 1
кв.м земель при помощи функции «Суммиро- вать зоны» модуля Spatial Analyst (ESRI Inc.), рис. 17.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

49
Рис. 17. Построение растровой грид–модели в ГИС на основании рыночных цен объектов недвижимости (г.
Минск)
Результаты расчетов представляются в табличном формате, где поле
«Mean» соответствует среднему значению кадастровой стоимости 1 кв.м земель оценочных зон, табл. 9.
Анализ данных таблицы показывает, что наиболее высокая стои- мость земель по оценочным зонам характерна для общественно–деловой зоны г. Минска, где она изменяется в пределах 251–531 долларов США за 1 кв.м. В жилой многоквартирной оценочной зоне 1 кв.м земли оценивается от 236 до 422 долларов США, в жилой усадебной — от 68 до 150, производственной — от 69 до 294, рекреационной — от 8 до 70 долларов США.
На 1 января 2007
г. кадастровая стоимость квадратного метра земель жилой многоквартирной зоны в п.
Сокол составляет 253 долларов США, жилой усадебной зоны — 11, общественно–деловой зоны — 299, производственной зоны — 114 и рекреационной зоны — 6 долларов
США. Что касается земель Национального аэропорта «Минск», то кадастровая стоимость квадратного метра земель жилой многоквартир- ной зоны составляет здесь 0,89 долларов США, жилой усадебной застройки — 0,76, общественно–деловой зоны — 1,05, производственной зоны — 0,83 и рекреационной зоны — 0,15 долларов США.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

50
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

51
Вопросы и задания для самопроверки
1. Назовите особенности проведения оценочного зонирования города в
условиях развитого рынка недвижимости.
2. Каким методом выполняется расчет стоимости 1
кв.м земель в оце-
ночных зонах в условиях развитого рынка недвижимости?
3.
На основе рыночной информации об объектах недвижимости Вашего
опорного города выполните оценочное зонирование и построение грид-
модели стоимостей оценочных зон для получения данных о стоимости
1
кв. м земель в оценочных зонах.
4.8.2. Оценка стоимости земельных участков г. Минска
Кадастровой оценке подлежат земельные участки г.
Минска, зареги- стрированные в государственном земельном кадастре в пределах административной границы населенного пункта на дату кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость земельных участков определяется путем ум- ножения кадастровой стоимости 1
кв.м земель оценочной зоны по каждому виду функционального использования на площадь земельного участка.
Вопросы для самопроверки
1. Назовите особенности оценки стоимости земельных участков города
в условиях развитого рынка недвижимости.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

52

53
Создание, эксплуатация и поддержание актуального состояния сис- темы производится с использованием технологий географических информационных систем (ГИС). В настоящее время пространственная информация в ЗИС хранится в виде пространственных классов и растровых каталогов базы геоданных ГИС ArcGIS 9.2 [14]. На всех этапах эксплуатации ЗИС исключительную роль играют геопривязанные цифровые ортофотопланы.
Они служат растровой планово–
картографической основой для широкого спектра землеустроительных работ, исходным картографическим материалом при создании векторной модели карты состояния и использования земельных ресурсов, с помо- щью которой круг автоматизируемых землеустроительных задач еще более расширяется. Обновление ортофотопланов выполняется периоди- чески, но с различными интервалами съемки в разных районах страны, в зависимости от количества изменений землепользования.
Согласно ТКП 010–2005(04030) пространственные данные ЗИС представляются в системе координат СК–63. Точность отображения пространственных данных для объектов (предметов и контуров) в границах населенных пунктов должна соответствовать точности топо- графических планов масштаба 1:2 000, а для объектов (предметов и контуров) на остальной территории — точности топографических карт масштаба 1:10 000. Это значит, что средние ошибки планового положе- ния объектов местности и четких контуров относительно ближайших пунктов и точек геодезической основы не должны превышать в первом случае 1 м, а во втором — 5 м (0,5 мм в масштабе соответствующей земельно-кадастровой карты ЗИС).
В целом для обновления растровой основы ЗИС городов требуется выполнять аэрофотосъемку, а для обновления растровой основы осталь- ной территории могут быть использованы материалы космической съемки высокого разрешения типа с разрешением 0,64–1,0 м, соответст- венно. Требования по времени и условиям съемки, стандартно обеспечи- ваемые оператором космической съемки высокого разрешения (перио- дичность съемки — 1–5 дней, срок выполнения заказа — 7–90 дней, облачность — не более 20 %), вполне удовлетворяют задачам создания и обновления растровой основы ЗИС.
В настоящее время планово–высотная привязка и ориентирование фрагментов выполняются с помощью ЦФП PHOTOMOD 3.7. Для привязки используются пространственные данные рабочего покрытия
ЗИС района. При изготовлении ортофотопланов используется векторная цифровая модель рельефа (ЦМР) на территорию района, выполненная по данным топографических карт масштаба 1:10 000. Обработка материалов
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

54 космосъемки, работы по подготовке ЦМР и ортофотопланов выполняют- ся согласно требованиям инструкции по фотограмметрическим работам при создании цифровых топографических карт и планов.
В настоящее время земельно–кадастровое содержание ЗИС доступно для коммерческого использования потребителям пространственных данных для отдельных административных районов и городов республики
(landgis.by/index.by).
Вопросы и задания для самопроверки
1. Назовите задачи, решаемые при эксплуатации ЗИС.
2. Укажите предмет учета ЗИС.
3. Что является растровой планово-картографической основой ЗИС?
4. С использованием учебных фрагментов ЗИС выполните расчет балан-
са земель административного района.
5.2. Использование ГИС и данных дистанционного
зондирования для мониторинга застроенных территорий
Опыт мировой практики показывает, что эффективный и оператив- ный мониторинг застроенных территорий возможен на использовании технологий ГИС, в которых пространственная информация базируется на приеме и обработке космических снимков высокого и среднего разреше- ния. Преимущества летательных платформ, на которых установлены современные сенсоры наблюдения за земной поверхностью, обеспечи- вают получение оперативной цифровой информации при чрезвычайных ситуация на территории города, когда в режиме реального времени на экране компьютера можно произвести инвентаризацию полностью разрушенных или сильно пострадавших зданий и сооружений и рассчи- тать по электронным базам данных объектов недвижимости ущерб. На космоснимках высокого разрешения хорошо дешифрируются несанк- ционированные свалки в городской черте и несанкционированные разработки карьеров в пригородной зоне и другие нарушения городского регламента, состояние жилой и коммерческой недвижимости (коттедж- ное строительство, реконструкции ветхого жилого фонда и др.), про- мышленных объектов и их инфраструктуры, дорожно–мостового хозяйства, трубопроводов, опор линий электропередач.
Например, на рис. 18 показано выполненное построение TIN–
моделей рельефа территории г. Минска с визуализацией 3 D сцены. Для достижения реалистичности в качестве драпировки рельефа выполнено наложение соответствующего космоснимка. Поскольку данная модель территория геопривязана, т. е. объекты размещены в едином координат-
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com