Файл: В. А. Кухарчик оценка недвижимости с использованием гистехнологий курс лекций.pdf

31
•
О — зоны общественных центров;
•
Жм — зоны жилой многоквартирной застройки;
•
Жу — зоны жилой усадебной застройки;
•
П — производственные и коммунально–складские зоны;
•
Л — рекреационно-ландшафтные зоны.
По данным ГУП «Национальное кадастровое агентство» площадь территории города по состоянию на 2003 г. составляет 1075
га. В пределах города принято целесообразным выделить 29 общественных центров, расположенных в различных частях города, рис. 7. Площадь земель под всеми общественными центрами оценивается в 63,78 га, что составляет 5,93 % от общей площади территории г. Дзержинска.
Зоны жилой многоквартирной застройки распространены в основном в центральной и западной частях города и занимают общую площадь в
86,63 га, что составляет 8,06 % от общей площади территории города.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

32
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

33
Основная часть г. Дзержинска занята жилой усадебной застройкой, которая охватывает всю северную и северо-восточные части города и значительную часть центральной части города. Общая площадь под усадебной застройкой составляет 472,63 га или 43,96 % от общей площади города.
Производственные и коммунально–складские зоны охватывают практически всю восточную часть города и часть южной. Общая площадь земель под производственными и складскими постройками оценивается в 247,14 га, что составляет 22,98 % от общей площади территории города.
Рекреационно–ландшафтная зона размещается по северному пери- метру города, также на юге создана значительная по площади зона отдыха с водохранилищем. Общая площадь земель рекреационно- ландшафтной зоны составляет 205,02 га или 19,07 % от общей площади территории города.
Таким образом, структурный состав площадей земель г. Дзержинска по функциональным зонам представлен в виде круговой диаграммы, рис.
8.
Рис. 8. Структура земель г. Дзержинска по функциональным зонам
(1 — общественные центры; 2 — жилая многоквартирная зона; 3 — жилая усадебная зона; 4 — производственная и коммунально–складская зона; 5 — рекреационно–ландшафтная зона)
Вопросы и задания для самопроверки
1. Перечислите типологию оценочных зон по признаку функционального
использования.
2.
В ГИС-среде с использованием данных космосъемки спутника Landsat,
топогеодезической и другой справочной информации выполните функ-
циональное зонирование Вашего опорного города; произведите расчет
площадей по типам функциональных зон; представьте количествен-
ный состав по структуре земель в виде диаграммы.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

34
4.7.3.3. Деление функциональных зон на оценочные зоны
по факторам: временной доступности центра города;
внешних улучшений; территориально–планировочных
условий; природных и рекреационных особенностей земель
Следующим этапом работы в ГИС–среде является деление функцио- нальных зон на оценочные зоны по факторам: временной доступности центра города; внешних улучшений, т.
е. наличия или отсутствия инженерных коммуникаций (газо–, водо–, теплоснабжение и др.); территориально–планировочных условий; природных и рекреационных особенностей земель.
В ГИС–среде территория г. Дзержинска в пределах существующей административной границы города была разбита на оценочные зоны, при чем границы оценочных зон совпадали с границами функциональных зон генплана. В качестве границ оценочных зон были приняты границы квартальной застройки (дороги, крупные переулки и проезды), а также естественные природные объекты (реки, водохранилища) и железнодо- рожные пути.
К настоящему времени для г.
Дзержинска в пространственной базе данных ГИС ГУП «Национальное кадастровое агентство» (состояние на
2003
г.) содержатся следующие схемы:
•
топогеодезическая основа (здания, сооружения, улично–дорожная сеть, гидрография, растительный покров и др.);
•
оценочные зоны;
•
административная граница населенного пункта;
•
типичные земельные участки, для которых в ходе оценки опреде- лялась рыночная стоимость;
•
схема функционального зонирования территории населенного пункта;
•
центр населенного пункта;
•
схема зонирования по временнoй транспортной доступности цен- тра населенного пункта;
•
схема зонирования по доступу улиц с твердым покрытием;
•
схемы зонирования по обеспеченности централизованным газо- снабжением, централизованным водоснабжением, канализацией, централизованным теплоснабжением;
•
схема зонирования по расположению земель в действующих про- мышленных зонах, коммунально–складских зонах с удобными связями с транспортными узлами;
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

35
•
схема зонирования по расположению земель в пешеходной дос- тупности остановок городского и пригородного пассажирского транспорта, центров жилых микрорайонов;
•
схема зонирования по расположению земель в пешеходной дос- тупности ботанических садов, заказников, заповедных рощ, па- мятников природы, земель отдыха, парков, лесопарков и др. (всего цифровая оценочная карта содержит 34 тематических слоя), рис. 9.
Рис. 9. Зонирование г.Дзержинска по транспортной доступности центра города
После выполнения пространственного ГИС-анализа территории г. Дзержинска в отдельные оценочные зоны были выделены 29 общест- венных центров; в пределах жилой многоквартирной застройки выделе- но 15 оценочных зон; в пределах жилой усадебной застройки —
84 оценочные зоны; в производственных и коммунально–складских зонах — 35 оценочных зон; в пределах рекреационно–ландшафтной зоны
- 17 оценочных зон.
Таким образом, общее количество оценочных зон г.
Дзержинска на момент оценки (2003
г.) составляет 180, рис. 10.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

36
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

37
По итогам выполненной работы каждой оценочной зоне присваива- ется свой уникальный номер, тип функционального использования, шифр инженерных коммуникаций.
Вопросы и задания для самопроверки
1. Опишите процедуру деления функциональных зон на оценочные зоны.
2. С использованием ГИС выполните создание информационной базы для
оценочного зонирования опорного города (т.
е. создание тематических
картограмм — центра города, зонирования по доступу улиц с твер-
дым покрытием, по расположению участков в действующих промыш-
ленных зонах с удобными связями с транспортными узлами, в пределах
территорий рекреационного назначения, по плотности застройки, по
расположению участков в пределах санитарно-защитной зоны, по
обеспеченности централизованными инженерными коммуникациями
(водоснабжение, хозбытовое водоотведение, газоснабжение, тепло-
снабжение).
3. С использованием ГИС выполните оценочное зонирование территории
опорного города. Укажите на картограмме номер оценочной зоны,
тип функционального использования, шифр инженерных коммуника-
ций.
4.7.3.4. Расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон
Расчет кадастровых стоимостей земель оценочных зон г.
Дзержинска производится путем умножения базовой стоимости земель населенного пункта на сводный коэффициент влияния факторов оценки по формуле
(3) (см.раздел 4.6). Соответственно, сводный коэффициент влияния факторов оценки определяется c учетом площади их влияния по формуле
(4).
Для каждого вида функционального использования существует опре- деленный набор факторов оценки и соответствующие коэффициенты, см. прил. 2-6.
Например, в практической ГИС–обработке из имеющегося шейп- файла «Функциональное использование» необходимо выбрать информа- цию — общественные центры (школы, спортивные площадки, магазины, банки, библиотека и т.
д.). В результате получаем новый слой «Общест- венные центры», по которому определяем их основные скопления. Далее для генерализации скоплений центров создаем новый слой «Микроцен- тры», который в дальнейшем будет использоваться для построения цифрового слоя по оценке пешеходной доступности до общественных микроцентров для введения поправочных коэффициентов при оценке стоимости земель в оценочной зоне, рис. 11.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

38
Рис. 11. Слои «Микроцентры» и «Пешеходная доступность»
(из расчета менее 500м до центров жилых микрорайонов)
Все получаемые в ГИС–среде цифровые слои представляются на проверку заказчику, который имеет право вносить необходимые коррек- тивы и поправки.
По итогам обработки в ГИС–среде для каждой оценочной зоны в атрибутивную таблицу вводятся соответствующие значения коэффици- ентов. Результатом работы является сводная таблица сводных коэффици- ентов для оценочных зон, табл. 7.
Одним из этапов оценки стоимости земель г. Дзержинска является расчет кадастровой стоимости 1
кв.м земель оценочной зоны.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

39
Таблица 7
Расчет сводного коэффициента для жилых зон для каждой оценоч-
ной зоны по значениям коэффициентов факторов оценки
(фрагмент таблицы)
Расчет кадастровой стоимости 1
кв.м земель в оценочной зоне произ- водится исходя из предположения, что вся площадь зоны на 100 % заполнена земельными участками. Рассчитанная, исходя из этих сообра- жений стоимость, является более достоверной и не меняется в зависимо- сти от количества зарегистрированных земельных участков.
Исходные данные, необходимые для расчета кадастровой стоимости
(V
Ln
) 1
кв.м земель в оценочной зоне:
•
базовая стоимость земель населенного пункта;
•
площадь оценочной зоны;
•
тематические слои исходной информации, соответствующие всем индексам корректировки стоимости земельных участков в элек- тронном виде.
Расчет производится по следующей формуле
V
Ln
=((БС
НП
*И
i1
*Sq i1
)+ … + (БС
НП
*И
ij
*Sq ij
))/Sq, i=1…n, j=1…m, (11) где
VLn — результирующая кадастровая стоимость 1 кв.м земель оценочной зоны;
БС
НП
— базовая стоимость земель населенного пункта;
И
ij
— значение индекса корректировки стоимости оценочной зоны;
Sq ij
— площадь зоны, на которую оказывает влияние индекс;
Sq — площадь оценочной зоны (П
Л
). n — количество индексов корректировки стоимости оценочной зоны;
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

40 m — количество вариантов значений каждого индекса.
Пример расчета средней стоимости 1кв.м земель гипотетиче-
ской оценочной зоны.
Исходные данные. После проведения оценочного зонирования и расчета базовой стоимости земель населенного пункта мы получили следующие результаты: зону 11Жм1111 с площадью 100 кв.м. Базовая стоимость населенного пункта равна, например, 1,00 доллар США (Usd) за 1
кв.м, рис. 12.
Допустим, что на эту зону на уровне оценки участков оказывает влияние только 1 фактор, соответствующий индексу И2.1 (расположение в санитарно-защитной зоне (СЗЗ) Инструкции [21].
Рис.12. Расчет стоимости 1 кв.м земель оценочной зоны
Вычислим влияние санитарно-защитной зоны (И2.1) на стоимость земель в оценочной зоне. Индекс И2.1 имеет два значения в зависимости от того попадает ли участок в СЗЗ или нет (0,9 или 1):
VLn=((1,00*1*(100-10)+(1,00*0,9*10))/100= 0,99 (12)
В приведенном примере кадастровая стоимость 1
кв.м земель оце- ночной зоны составляет 0,99 долларов США.
С учетом базовой стоимости земли и расчитанных стоимостей оце- ночных зон была составлена тематическая картограмма кадастровых стоимостей оценочных зон г.
Дзержинска, рис. 13.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

41
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

42
Анализ картограммы показывает, что наиболее высокие цены недви- жимости (максимальная стоимость составляет почти до 9 Usd/кв.м) характерны для оценочных зон общественных центров, в которых размещаются торговые объекты, табл. 8. Наиболее низкие цены наблю- даются в рекреационно–ландшафтной зоне с диапазоном стоимости земель в пределах 0,28–0,68 Usd/кв.м, в которых практически отсутству- ют приносящие доход объекты недвижимости. Рынок жилой недвижи- мости в г. Дзержинске развит слабо. Согласно кадастровой стоимости, жилая недвижимость в многоквартирных домах со всеми удобствами оценивается выше (максимальные значения до 6,75 Usd/кв.м) по сравне- нию с жилой недвижимостью в частном секторе с менее комфортными условиями проживания по инженерной инфраструктуре и коммуникаци- ям (максимальные значения до 2,24 Usd/кв.м). Поскольку в производст- венной и коммунально–складской зонах размещаются приносящие доход объекты недвижимости (производства и фирмы), то стоимость земель в этой зоне достаточно высокая (максимальные значения до 4,62 Usd/кв.м).
Таким образом, по итогам данной работы каждой оценочной зоне присваивается значение кадастровой стоимости 1 кв.м земель в оценоч- ной зоне.
На рис. 14 показан интерполяционный грид, построенный в ГИС методом IDW (обратно взвешенных расстояний), рельефа стоимостей, который визуализирует стоимости оценочных зон по территории города.
Рис. 14. Рельеф стоимостей земель г. Дзержинска
(темные оттенки указывают на более высокую стоимость земли)
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

43
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

44
Вопросы и задания для самопроверки
1. Какие исходные данные необходимы для расчета средней стоимости
1 кв.м земель в оценочной зоне?
2.
Выполните расчет средней стоимости 1 кв.м земель в оценочных зонах
опорного города.
4.7.3.5. Оформление результатов оценочного зонирования
в виде схемы
Схема оценочного зонирования оформляется по каждому виду ис- пользования земель. На схеме оценочного зонирования отображаются: существующая и перспективная границы г. Дзержинска; границы оценочных зон; номер оценочной зоны и кадастровая стоимость 1
кв.м земель оценочной зоны.
В целом существуют два варианта составления схем оценочного зо- нирования по населенным пунктам:
1. «Одна карта — одна стоимость», т. е. каждая оценочная зона соответствует определенному виду функционального использо- вания.
2. «Пять карт — пять стоимостей», т.
е. каждая зона оценивается по всем видам функционального использования и каждому виду использования соответствует определенная кадастровая стои- мость за 1
кв.м. (Примечание: в настоящее время схема оценоч- ного зонирования такого типа составлена только по г.
Минску).
Вопросы для самопроверки
1. Какие существуют варианты составления схем оценочного зонирова-
ния?
4.7.4. Оценка стоимости земельных участков г. Дзержинска
Следующим этапом кадастровой оценки, после оценочного зониро- вания, является определение кадастровых стоимостей земельных участков с применением индексов, корректирующих стоимость отдель- ного земельного участка относительно стоимости земель оценочной зоны.
Стоимость земельного участка определяется путем умножения када- стровой стоимости земель оценочной зоны на индекс, корректирующий стоимость земельного участка относительно стоимости земель оценоч- ной зоны, и на площадь земельного участка согласно п.41 Инструкции
[21], см. формулу (6).
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com