Файл: В. А. Кухарчик оценка недвижимости с использованием гистехнологий курс лекций.pdf

20
Повышенной комфортности. Дома по мелкосерийным или индивиду- альным проектам. Планировка свободная, комнаты раздельные от 12 до
20 кв. м, прихожая не менее 6 кв. м, кухня не менее 10-15 кв. м., санузел раздельный, лоджии (часто застекленные), высота потолков 2,70 м.
Таким образом характеристики данных квартир лучше, чем квартир улучшенной планировки, однако не на много. Исправлены самые основные недостатки: малая площадь кухни и прихожей. Застройка домов данной категории началась в г. Минске с начала 90-х годов
20 века, ведется и в настоящее время. Территориально застройка домов данной категории тяготеет к средней части города.
Элитное жилье. Дома по индивидуальным проектам. Планировка свободная. Комнаты не менее 14 кв. м. Кухни не менее 12 кв. м. Матери- ал стен кирпич, высота потолков не менее 3,00 м. Как правило, такие дома имеют подземные автостоянки, автономное отопление и горячее водоснабжение, огороженную придомовую территорию с детскими площадками, газонами и клумбами. Застройка домов, которые можно по праву отнести к данному классу началась в конце 90-х годов 20 века.
Расположение в наиболее престижных районах, в основном ближе к центру города.
На основании проанализированной информации в жилом фонде г. Минска (исключая индивидуальные дома) можно выделить три основных типа строений в зависимости от технологии постройки:
I тип — Сборно-панельные строения (блочные и панельные дома).
II тип — Кирпичные строения.
III тип — Монолитно-каркасные строения.
Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости. На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы.
Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости, большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей, наличие максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения).
Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматри- вается участок минимум 10 соток.

21
4. Какая типология жилой недвижимости используется при принятии
экономических решений на рынке жилой недвижимости в г. Минске?
5. Опишите и составьте тематическую ГИС-картограмму типологии
жилой недвижимости района Вашего проживания.
2.2.4. Примеры классификации объектов
коммерческой недвижимости
2.2.4.1. Классификация офисных помещений
Для достоверного ранжирования и оценки коммерческой недвижи- мости существуют следующие подходы. Например, коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость.
К недвижимости, приносящей доход, можно отнести, например, офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе или крупном городе принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управ- ляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.
В различных источниках существует различная и достаточно сильно отличающаяся друг от друга классификация объектов офисной недви- жимости.
Как правило, объекты офисной недвижимости разделяют по сле- дующим основным классам качества: класс «А»; класс «B»; класс «C».
К первой группе относят престижные офисы, соответствующие ми- ровым стандартам, расположенные в бизнес-центрах класса «А». Одним из главных критериев отнесения к классу «А» является расположение объекта в историческом, географическом центре или престижном деловом районе города с развитой инфраструктурой, хорошей транс- портной доступностью (вблизи станций метро и (или) остановок общест- венного транспорта), удобным подъездом и отличным видом из окон.
Как правило, это новое отдельно стоящее специализированное здание с высококачественной внутренней отделкой, выполненной с преобладани- ем импортных материалов. Здание оборудуется импортными или лицензионными, а если оно выше 8 этажей — скоростными лифтами.
Бизнес-центр, соответствующий высшему классу, должен иметь цен- тральную систему кондиционирования, отопления и вентиляции, управляемый микроклимат во всех помещениях, современные системы
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

22 пожарной сигнализации и пожаротушения. Обязательны оптико- волоконные коммуникации большой мощности (с наличием источников резервного электроснабжения), достаточное количество телефонных линий, помещения для переговоров и проведения конференций. Сущест- венную роль играет и такой фактор, как социально-общественная инфраструктура — кафе или ресторан, магазины, спорткомплекс, зона отдыха. Активная деловая жизнь, которой живет бизнес-центр, предпо- лагает не только удобные подъезды, но и наличие вместительных парковок из расчета 1–3 машино-места на 100 кв.м сдаваемой в аренду площади.
Сделав оценку около тридцати объектов в г.Минске, в том числе и находящихся на стадии проектирования, специалистами информацион- ного центра коммерческой недвижимости ОДО «Твоя столицаконсалт» был сделан вывод, что только 4 бизнес-центра соответствуют классу
«А», из которых лишь один действующий — это БЦ «Немига-Сити».
Ко второй группе относят офисные центры, «недотягивающие» до уровня класса «А». Это могут быть не только новые, но и реконструиро- ванные здания с капитальным ремонтом всех инженерных коммуника- ций, эффективной планировкой этажей. Требования к месторасположе- нию более лояльны: если не в самом центре города, то в престижных деловых районах, на улицах, отличающихся хорошей транспортной доступностью к центру города. «Внутренние» характеристики здания несколько ниже, чем у класса «А», но обязательна высота потолков от
2,7 м, современные стеклопакеты, качественные материалы в отделке мест общего пользования. Необходимы системы принудительной вентиляции, пожарной автоматики, круглосуточная охрана с использова- нием современных систем безопасности, зал для переговоров, лифты.
Телекоммуникационные услуги предполагают предоставление большого количества городских телефонных номеров, а также высокоскоростной доступ в Интернет. Обязательно наличие охраняемой наземной и гостевой парковки. В офисных зданиях класса «В», могут быть быть ресторан, кафе или столовая, предоставляющие возможность перекусить, не выходя из здания.
Класс «С» характеризуют минимальным набором предъявляемых к таким объектам требований: обязательное наличие лифта в здании, если оно выше 5 этажей, и инженерных коммуникаций, обеспечивающих бесперебойную работу офисной техники; отсутствие необходимости делать капитальный ремонт. Чаще всего отделка помещений средняя, вентиляция естественная, системы кондиционирования примитивные либо отсутствуют вообще, минимальная охрана. Офисы класса «С»
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

23 обычно находятся вне центра и престижных деловых районов города, причем не обязательно в административных, и в далеко не новых зданиях.
Вопросы и задания для самопроверки
1. Назовите подходы к ранжированию и оценке коммерческой недвижи-
мости.
2. Перечислите и охарактеризуйте основные классы качества офисной
недвижимости.
3. Составьте тематическую ГИС-картограмму по классам качества
офисной недвижимости района Вашего обследования.
2.2.4.2. Европейская классификация торговых центров
В европейской классификации выделяют четыре вида торговых цен- тров: микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center), окружной торговый центр (Community Shopping Center), региональный торговый центр (Regional Center), суперрегиональный торговый центр
(Super Regional Center). В основе этой классификации лежат: величина торговых площадей, зона охвата торгового центра, состав арендаторов, специфика продаваемых товаров.
Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и бытовых услуги (т. е. в которых возникает ежедневная потребность у покупателей прилежащей торговой зоны). В микрорайонном торговом центре якорем является супермаркет. Другие значимые арендаторы в микрорайонном торговом центре — аптека, универсальный магазин.
Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров. Но, если арендаторы, занимающиеся продажей питания, не могут быть собраны вместе, представляя собой своеобразную замену супермаркета, то подобный центр правильнее классифицировать как небольшой окружной торговый центр. Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представле- ны все присущие ему функции, составляет около 5000 кв.м, но, в принципе, она может составлять от 3000 до 10000 кв.м. Микрорайонный торговый центр, как правило, обслуживает людей, проживающих в пяти
— десяти минутах езды от него.
Окружной торговый центр (Community Shopping Center). Первона- чально окружные центры формировались вокруг продуктового или универсального магазина, служившего якорем, в дополнение к супер-
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

24 маркетам. Крупные магазины-склады и магазины товаров по каталогу по сниженным ценам и магазины с доставкой являются другими возмож- ными якорями. Окружной торговый центр легче определить по тому, что в него входит и что — нет. Универсальный магазин с полной линией товаров не входит в состав окружного торгового центра, в противном случае такой центр следует называть региональным торговым центром.
Торговая зона окружного торгового центра больше, чем у микрорайон- ного, таким образом, он привлекает покупателей более удаленных от него. Окружной торговый центр предлагает больший ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров, чем микрорайонный. Он также, зачастую, поставляет товары, которые не продаются в ни в микрорайонных, ни в региональных торговых центрах, например, мебель, инструменты, товары для строительства и для сада.
Окружной торговый центр это промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиться до уровня окружных, в то время как некоторые окружные могут стать региональными. Типичная торговая площадь окружного торгового центра — примерно 15000 кв.м., но в целом она может составлять от 10000 до 30000 кв.м. Он, как правило, обслуживает население в 10 — 20 минутах езды от него. Один из минусов данного вида состоит в том, что расположенный в черте города окружной торговый центр уязвим с точки зрения конкуренции. Он слишком велик для того, чтобы процветать за счет своего ближайшего окружения, и слишком мал, чтобы притягивать посетителей с дальней дистанции, если он не расположен в небольшом городе с населением от
50000 до 100000 человек. Появление и развитие сильного регионального центра с притягательной силой одного или нескольких универмагов может резко сократить торговую зону окружного центра. Но в развитой рыночной среде преуспеть могут оба, даже если они расположены близко друг к другу, поскольку они предлагают товары разных типов и поскольку окружной торговый центр расположен ближе к своим покупателям.
Региональный торговый центр (ТЦ) (Regional Center). Площадь регионального центра составляет 40000 кв.м, при этом она может варьироваться от 30000 до 100000 кв.м. Обычно включает молл, крытую торговую галерею типа «пассаж» с искусственным климатом, модные товары. Число якорей — от 2-х на 50–70 % площадей. Зона охвата такого
ТЦ находится в диапазоне 9–27 км.
Суперрегиональный торговый центр (Super Regional Center). Ти- пичная площадь суперегионального торгового центра составляет
80000 кв.м, при этом она может варьироваться от 50000 до более чем
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com