Файл: В. А. Кухарчик оценка недвижимости с использованием гистехнологий курс лекций.pdf

30 агентств); совершенствование взаимодействия государственных органов и коммерческих структур; юридическое сопровождение оборота недви- жимости; информационное обеспечение оборота недвижимости, марке- тинг, рекламу; передача прав (полномочий) собственности на объект недвижимости и регистрация сделки — куплю-продажу, мену, аренду, найм, залог (заклад), наследование, заключение договора пожизненного содержания, исполнение судебного решения, взыскание по векселю, передачу в оперативное управление, передачу в полное хозяйственное ведение, приватизацию (деприватизацию), национализацию; финансиро- вание товарного оборота недвижимости — оценку стоимости объекта, единовременную оплату сделки, оплату в рассрочку, кредитование покупки, ипотечное кредитование покупки, целевое дотирование и субсидирование покупки, накопление средств, страхование сделки, налогообложение сделки.
Управление рынком недвижимости состоит из таких сложных процессов, как исследование рынка, формирование и развитие рынка, контроль и регулирование. К базовым процессам исследования рынка относятся: исследование законодательной и нормативной базы, исследо- вание экономики, исследование методической базы, исследование информационного пространства РН. Формирование и развитие рынка включает развитие законодательной, нормативной и методической базы, инфраструктуры, системы информационного обеспечения рынка, системы образования и повышения квалификации; контроль и регулиро- вание — лицензирование и сертификацию, судебно-арбитражную практику, контроль монополий и обеспечение конкуренции, контроль и регулирование этики бизнеса, защиту потребителя, обеспечение инфор- мационной открытости рынка.
Вопросы для самопроверки
1. Дайте определение рынка недвижимости.
2. Перечислите функции рынка недвижимости.
3. Назовите и опишите основные процессы рынка недвижимости как
сектора экономики.
4. Какие процессы характерны для организации создания (развития)
рынка недвижимости?
5. Какие процессы характерны для эксплуатации рынка недвижимости?
6. Какие процессы характерны для товарного оборота объектов недви-
жимости?
7. Какие процессы характерны для управления рынком недвижимости?
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

31
2.4. Оценка стоимости
2.4.1. Основные принципы оценки
Теоретической основой оценки стоимости недвижимости является унифицированный набор оценочных принципов, выработанный в процессе мировой и отечественной практики участниками рынка недвижимости. Принципы оценки подразделяются на следующие группы: принципы, отражающие точку зрения пользователя;
принципы, отражающие взаимоотношение отдельных частей
объекта оценки; принципы, отражающие точку зрения рынка;
принцип наиболее эффективного использования объекта оценки
[13].
Выделяют следующие виды принципов: принцип полезности, заме- щения, ожидания, добавочной продуктивности, возрастающей и умень- шающейся отдачи, сбалансированности, экономического разделения, зависимости, соответствия, регрессии, прогрессии, спроса и предложе- ния, конкуренции, изменения, наиболее эффективного использования.
Принцип полезности: принцип оценки, характеризующий способ- ность конкретного объекта оценки удовлетворять потребности пользова- теля.
Принцип замещения: принцип оценки, утверждающий, что макси- мальная цена объекта оценки определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен объект-аналог.
Принцип ожидания: принцип оценки, характеризующий точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую стоимость.
Принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания отно- сятся к принципам, отражающим точку зрения пользователя.
Принцип добавочной продуктивности: принцип оценки, который утверждает, что добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление.
Принцип вклада: принцип оценки, который утверждает, что вклад определяется суммой, на которую изменяется стоимость объекта оценки вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента в факторах производства.
Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи: принцип оценки, который утверждает, что по мере увеличения какого-либо ресурса в одном из факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличива- ется, а затем начинает уменьшаться.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

32
Принцип сбалансированности: принцип оценки, который утверждает, что любому имуществу соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость объекта оценки.
Принцип экономического размера: принцип оценки, который утвер- ждает, что на рынке существует оптимальное количество факторов производства, необходимое для наиболее эффективного использования объектов оценки.
Принцип экономического разделения: принцип оценки, который утверждает, что имущественные права на объект оценки следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость объекта оценки при этом увеличивалась.
Принцип добавочной продуктивности, принцип вклада, принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи, принцип сбалансированности, принцип экономического размера, принцип экономического разделения относятся к группе принципов, отражающих взаимосвязь отдельных
частей объекта оценки.
Принцип зависимости: принцип оценки, который утверждает, что стоимость объекта оценки зависит от характера окружающей среды.
Принцип соответствия: принцип оценки, который утверждает, что максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень оформления, удобств, характера использования объектов оценки соответствует требованиям рынка. Принцип соответствия реализуется в виде двух принципов - регрессии и прогрессии.
Принцип регрессии: принцип оценки, который утверждает, что уменьшение стоимости объекта оценки происходит при избыточных улучшениях (сверхулучшениях).
Принцип прогрессии: принцип оценки, который утверждает, что стоимость объекта оценки, не имеющего улучшений, повышается в результате функционирования соседних объектов, имеющих улучшения, соответствующие современным требованиям рынка.
Принцип спроса и предложения: принцип оценки, который утвер- ждает, что цена объекта оценки определяется соотношением спроса и предложения по объектам-аналогам на рынке.
Принцип конкуренции: принцип оценки, который утверждает, что если прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, то конкуренция на рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня доходов.
Принцип изменения: принцип оценки, который отражает изменение стоимости объекта оценки или цен объектов-аналогов во времени.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

33
Принцип зависимости, принцип соответствия, принцип предложения и спроса, принцип конкуренции, принцип изменения относятся к группе принципов, отражающих точку зрения рынка.
Принцип наиболее эффективного использования: принцип оценки, который утверждает, что наиболее вероятное и разумное использование актива то, которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наибольшей стоимости имущества.
Принцип наиболее эффективного использования является обоб- щающим принципом в теории оценки.
Вопросы для самопроверки
1. Перечислите принципы, отражающие точку зрения пользователя
недвижимости.
2. Перечислите принципы, отражающие взаимоотношения отдельных
частей объекта оценки.
3. Перечислите принципы, отражающие точку зрения рынка недвижи-
мости.
4. Раскройте содержание принципа наиболее эффективного использова-
ния.
2.4.2. Оценочные стоимости
К видам стоимости относятся: рыночная; балансовая; инвестицион- ная; ликвидационная; остаточная стоимость объектов оценки; остаточная стоимость объекта-аналога; стоимость восстановления; стоимость замещения; специальная; первоначальная стоимость объекта оценки; первоначальная стоимость объекта-аналога; утилизационная; скраповая; стоимости, учитываемые в индексном методе.
Рыночная стоимость представляет собой стоимость, по которой наиболее вероятно продавец объекта оценки согласен его продать, а покупатель объекта оценки согласен его приобрести.
Балансовая стоимость представляет собой стоимость имущества, отраженную в бухгалтерском балансе.
Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость объекта оценки, определяемую для конкретного инвестора или группы инвесто- ров, учитывающую индивидуальные требования к инвестициям и целесообразность инвестирования при установленных инвестиционных целях.
Ликвидационная стоимость представляет собой стоимость объекта оценки, определяемую при вынужденном отчуждении, когда срок
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

34 продажи объекта оценки меньше среднего срока реализации объектов- аналогов по рыночной стоимости.
Остаточная стоимость объекта оценки представляет собой стои- мость объекта оценки, равную разнице между первоначальной стоимо- стью объекта оценки, стоимостью восстановления объекта оценки и накопленным износом. Остаточная стоимость объекта-аналога представ- ляет собой стоимость объекта-аналога, равную разнице между первона- чальной стоимостью объекта-аналога, стоимостью замещения и накоп- ленным износом.
Стоимость восстановления представляет собой первоначальную стоимость объекта оценки в текущем уровне цен.
Стоимость замещения представляет собой первоначальную стои- мость объекта-аналога в текущем уровне цен.
Специальная стоимость представляет собой стоимость объекта оценки, рассчитанную: на основе реальных или предполагаемых ограничений в отношении продавца или покупателя, а также обстоя- тельств как приращение стоимости, возникающее в результате слияния двух или более интересов в объекте оценки и (или) физической, функ- циональной, экономической связи объекта оценки с другим объектом, который создает преимущества для объекта оценки.
Первоначальная стоимость объекта оценки представляет собой стоимость нового объекта оценки, определяемую затратами воспроиз- водства и вновь созданной стоимости в базисном или другом уровне цен, отличном от базисного уровня.
Утилизационная стоимость представляет собой стоимость объекта оценки, равную суммарной стоимости частей (элементов, материалов, конструкций), на которые можно разделить объект оценки с учетом затрат на его разделение и утилизацию.
Скраповая стоимость (стоимость лома) представляет собой стои- мость, которую амортизированный актив будет иметь в конце срока службы в случае нецелесообразности его дальнейшего использования и
(или) реализации как вторичных материалов.
В отношении земельных участков могут быть определены следую- щие виды стоимостей: рыночная, кадастровая, инвестиционная и
специальная.
Рыночная стоимость земельного участка представляет собой рас- четную денежную сумму, по которой наиболее вероятно, что продавец земельного участка согласен его продать, а покупатель земельного участка согласен его приобрести.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

35
Рыночная стоимость земельного участка в текущем использовании представляет собой рыночную стоимость земельного участка, учиты- вающую сложившиеся условия его использования, т. е. определяется без учета наиболее эффективного использования.
Рыночная стоимость земельного участка является наиболее объек- тивным видом стоимости, так как она отражает коллективное восприятие и действия участников рынка, и является основной для оценки большин- ства активов в экономике рыночного типа. Оценка рыночной стоимости земельного участка возможна только при условии наличия рынка, на котором совершаются сделки с земельными участками или другими объектами недвижимости.
Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой расчетную денежную сумму, отражающую ценность (полезность) земельного участка при использовании по существующему целевому назначению.
Инвестиционная стоимость земельного участка представляет собой стоимость земельного участка для конкретного инвестора или группы инвесторов, учитывающую индивидуальные требования к инвестициям и целесообразность инвестирования при установленных инвестиционных целях.
Специальная стоимость земельного участка представляет собой стоимость земельного участка, превышающую рыночную стоимость, которую заплатил бы покупатель, имеющий интерес в активе, связанном с оцениваемым земельным участком экономически, юридически или географически. Приращение стоимости отражает особые преимущества от сочетания интересов для данного покупателя, которые не доступны другим покупателям на рынке.
Вопросы для самопроверки
1. Перечислите виды оценочных стоимостей.
2. Перечислите виды стоимостей земельных участков.
2.4.3. Основные методы оценки
Стоимость объектов оценки может определяться индексным мето- дом, методом балансового накопления активов, рыночным методом, методом пересчета валютной стоимости и методом кадастровой оценки.
Индексный метод представляет собой метод оценки путем приме- нения коэффициентов к первоначальной (восстановительной), остаточ- ной стоимости или остаточной стоимости объекта оценки.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

36
Метод балансового накопления активов представляет собой метод оценки предприятия как имущественного комплекса на основании данных бухгалтерского баланса на дату оценки.
Рыночный метод представляет собой метод оценки на основе опре- деления затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа (затратный метод); сравнения объекта оценки с аналогичными объектами, сходными с подлежащим оценке объектом по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам с учетом его индивидуальных особенностей
(сравнительный метод); расчета доходов, ожидаемых от использования объекта оценки (доходный метод).
Затратный метод представляет собой совокупность методов расчета стоимости объектов оценки, основанных на затратах воспроизводства или замещения, на изменение и утилизацию объекта оценки с учетом накопленного износа.
Сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж) пред- ставляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей корректировкой их стоимости по элементам сравнения. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, предложения или спроса в зависимости от используемой информации.
Доходный метод представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на дисконтировании прогнозируемых будущих денежных потоков или капитализации годового денежного потока в начале и (или) в конце срока прогноза. При реализации доходного метода используют следующие методы расчета стоимости: прямой капитализации; капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков); валовой ренты (валового мультипликатора); остатка.
Метод пересчета валютной стоимости представляет собой метод оценки, основанный на определении стоимости объекта оценки в валюте по официальному курсу белорусского рубля, установленному Нацио- нальным банком Республики Беларусь на дату оценки, если объект оценки приобретен за иностранную валюту либо его стоимость была определена в иностранной валюте в течение календарного года с применением рыночного метода.
Метод кадастровой оценки представляет собой метод оценки с ис- пользованием сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах. Указанный метод применяется для определения стоимости земельных участков.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

37
В оценочной практике Беларуси оценка земельных участков подраз- деляется на индивидуальную и кадастровую. При индивидуальной оценке земельного участка определяется любой вид стоимости земельно- го участка, за исключением кадастровой стоимости. Кадастровая оценка производится с целью определения кадастровой стоимости земельных участков с использованием моделей оценки, которые воспроизводят действия рынка земельных участков на обширной территории. Индиви- дуальная и кадастровая оценки предполагают сбор, анализ и обработку информации для получения обоснованных результатов.
Отличия индивидуальной и кадастровой оценок заключаются в мас- штабах проведения работ и точности полученных результатов. Индиви- дуальная оценка земельного участка дает более точные результаты, которые могут не всегда совпадать с результатами кадастровой оценки, поскольку при индивидуальной оценке выявляются и учитываются индивидуальные особенности конкретного земельного участка, оказы- вающие влияние на его стоимость на рынке. При кадастровой оценке земельные участки оцениваются единообразно по модели оценки, учитывающей влияние ограниченного количества факторов.
Кадастровая стоимость земельного участка близка к рыночной стои- мости на дату оценки при выполнении следующих условий: наличие достаточного количества рыночной информации; текущее использование земельного участка совпадает с вариантом его наиболее эффективного использования.
Кадастровая оценка земельных участков проводится по состоянию на
1 января года её проведения. Последующая кадастровая оценка земель- ных участков проводится не позднее чем через пять лет, если иное не установлено законодательством.
Вопросы для самопроверки
1. Перечислите основные методы объектов оценки.
2. В чем заключается рыночный метод оценки объектов.
3. Проведите сопоставление используемых в оценочной практике Белару-
си методов индивидуальной и кадастровой оценки земельных участков.
2.5. Основные методы определения рыночной
стоимости недвижимости
Начиная приблизительно с 1910 г., в литературе обозначилось три основных подхода к оценке рыночной стоимости: затратный, сравнения продаж и доходный. Все они с тех пор претерпели изменения, и были разработаны варианты для решения специфических задач оценки.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com