Файл: В. А. Кухарчик оценка недвижимости с использованием гистехнологий курс лекций.pdf

25 200000 кв.м. Размер — аналогичен региональному, но разнообразнее по ассортименту товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50–70 % всех арендопригодных площадей. Зона охвата — от 9–45 км.
Региональные и суперегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Региональные и суперегиональные центры не отличаются по своим функциям, их различие состоит только в силе привлечения покупателей.
В действительности, различие между четырьмя основными типами торговых центров не всегда можно точно определить. Определенные рыночные тенденции обусловили несколько подтипов таких центров.
Сами по себе эти подтипы могут рассматриваться как в рамках основных четырех типов, так и как отдельные категории, выделенные в соответст- вии с характеристиками торговой зоны.
Например, специализированный торговый центр (Spiciality
Shopping Center). В данном торговом центре якорем является крупный магазин аудио-, видео- и бытовой техники, товаров для дома, мебели, и т. п. Магазины аксессуаров основной специализации торгового центра и прочие, дополняющие ассортимент основного оператора, являются сопутствующими.
Фестивальный центр (Festival Center). В данном торговом центре якорем являются развлекательные комплексы и рестораны, сопутствую- щими — магазины одежды и обуви, подарков и прочие.
Пауэр центр (Power Center). Определяющим словом для данного центра является «притягательная сила» центра. Это магазины, возникшие из Super Community Centers и обладающие следующими характеристи- ками: площадь от 25000 кв.м, как минимум один крупный якорный арендатор (такой как универсальный магазин или товары для дома, общей площадью от 10000 кв.м, в качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги.); четыре или более небольших якорных арендаторов, площадью от 2000 кв.м каждый; некоторое количество небольших магазинов, в сумме занимающих до
1000 кв.м, или 10–15 % от общей торговой площади. Обычно такие торговые центры представляют разрозненные строения, объединенные в единый комплекс, по конфигурации напоминающий букву «L» или «U».
Аутлет центр (Outlet Center). В данном торговом центре якорем яв- ляются магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и т. д. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

26
Торговый центр моды (Fashion Center). Характеризуются большими размерами — от 25000 до 50000 кв.м. Основными арендаторами в них стали магазины женской готовой одежды, мужской одежды, обуви, магазины для всей семьи и специализированные магазины, представ- ляющие определенные торговые марки. В мегаполисах эта категория торговых центров стала наиболее уязвимой с точки зрения конкуренции, так как они слишком большие для обслуживания только близко распо- ложенных кварталов и слишком маленькие для обслуживания всего района. Размещение, близкое к «Центру регионального значения», могло пагубно повлиять на деятельность «Центра моды», привлекая к себе критическую массу покупателей, если товары представленные в послед- нем, совпадали с ассортиментом, предлагаемым в Community Center.
Однако при правильном подборе арендаторов их близость друг к другу только способствовала продажам, т. к., создавая некий «оазис» торговли, привлекала гораздо больше покупателей, чем каждый из них поодиноч- ке. В данном торговом центре якорем являются магазины одежды и обуви. Аксессуары, косметика и парфюмерия выступают в качестве сопутствующих.
Дискаунт- центр (Off-price Center). В данном торговом центре яко- рем являются магазины-дискаунтеры продуктов питания, одежды и обуви, хозтоваров, бытовой техники и т. д. Сопутствующих арендаторов нет. Ассортимент магазина-дискаунтера не превышает 600 — 1000 наименований товаров. Одно из основных условий существования дискаунтера — сетевая торговля, с количеством магазинов в сети не менее 40 (в международной практике). Как правило, дискаунтеры расположены в спальных и отдаленных районах города.
Торгово-развлекательный центр (Retail-entertainment Center). В данном торговом центре якорем являются магазины одежды и обуви, развлекательный центр и рестораны. Магазины сувениров, аксессуаров, предприятия услуг выступают в качестве сопутствующих.
Торгово-общественный центр. В данном торговом центре якорем являются универмаги, детские клубы, административный комплекс, фитнес-клуб, гостиница и т. д., сопутствующими — магазины одежды и обуви, товаров для детей, подарков и прочие.
Стрип-центры (Strip Center). Strip Commercial выражается в виде
Strip Center и Convenience Center (Центр товаров первой необходимости), которые могут служить дополнением к микрорайонному или быть самостоятельными. Стрип-центр предусматривает линейную конфигура- цию и, как правило, представляет собой здание L-, П-образной формы, либо линейку магазинов, имеющих отдельный вход и являющихся
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

27 независимыми. Другими словами, стрип-центр не имеет якорей и единого управления, что приводит к смешанному набору арендаторов и приводит к ситуации, когда подобный объект не попадает под определе- ние торгового центра. Арендаторами подобных торговых центров являются магазины продуктов питания, галантереи и хозяйственные магазины, предприятия услуг и т. п.
Стрип-центры расположены, в основном, около выходов из метро, в местах интенсивных пешеходных потоков. В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендато- ров определяет тип торгового центра. Состав арендаторов и дополни- тельных услуг должны находиться в соответствии с ненасыщенным спросом, существующим в границах территории, с которой центр привлекает покупателей, либо иметь значительные конкурентные преимущества перед теми предприятиями розничной торговли, которые уже существуют в рамках данной зоны обслуживания. Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра.
Вопросы и задания для самопроверки
1. Перечислите основные виды торговых центров европейской классифи-
кации.
2. Назовите показатели, которые лежат в основе европейской класси-
фикации торговых центров.
3. На цифровую карту города с использованием новой точечной темы
нанесите места расположения известных Вам торговых центров.
Подпишите их. С использованием масштабируемых символов класси-
фицируйте торговые центры согласно европейской классификации.
Путем построения буферных зон оцените их зону охвата в километ-
рах местности.
2.3. Рынок недвижимости
Рынок недвижимости (РН) — сектор национальной рыночной эко- номики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функцио- нирования рынка, т. е. процессов производства (создания), потребления
(использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструк- туры рынка).
С началом перехода от централизованной, плановой к рыночной эко- номике начал развиваться новый сектор экономики — рынок недвижи- мости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

28
«Закон о собственности в СССР» признал понятие частной собственно- сти.
Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый
— это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков
(рынок первичной приватизации недвижимости). Второй — это форми- рование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости).
В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости – рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.
Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет сле- дующие функции:
•
эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
•
отчуждение полных или частичных прав собственности на объек- ты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
•
свободное формирование цен на объекты и услуги;
•
перераспределение инвестиционных потоков между конкури- рующими видами объектов недвижимости;
•
перераспределение инвестиционных потоков между конкури- рующими способами использования земель.
Основными процессами рынка недвижимости как сектора экономики являются следующие: создание, использование, оборот недвижимости и управление рынком.
Процесс

29 градостроительное проектирование, экологический мониторинг, инже- нерно-геодезический мониторинг, социально-демографический монито- ринг, финансовый анализ и оценку земли и инвестиционного проекта, финансирование развития территории, создание (развитие) инженерно- транспортной инфраструктуры территории, налогообложение земли и улучшений. Процесс создания (развития) объекта недвижимости — это определение местоположения и назначения объекта, согласование землеотвода; проектирование и согласование архитектурно- строительной документации; информационное обеспечение, маркетинг и рекламу; финансовый анализ и оценку инвестиционного проекта; финансирование строительства (инвестирование, продажу долей, кредитование); ресурсное и техническое обеспечение; строительство
(реконструкцию, утилизацию); налогообложение строительства; страхо- вание риска застройки; регистрацию объекта застройки.
Использование (эксплуатация) рынка недвижимости включает организацию, эксплуатацию и управление недвижимостью. К базовым процессам организации, эксплуатации и управления недвижимостью относятся: создание органов управления государственной недвижимо- стью; создание кондоминимумов (товариществ собственников жилья); инвентаризация объекта, регистрация границ и прав собственности; создание (наем) юридического или физического лица — управляющего объектом недвижимости; юридическое сопровождение управления объектом; информационное обеспечение управления объектом; обучение и повышение квалификации персонала, финансовый анализ и оценка объекта недвижимости; финансирование эксплуатации и модернизации объекта; техническая эксплуатация объекта; обеспечение соблюдения норм и правил взаимоотношений органов власти, собственников, арендаторов, управляющего; налогообложение объекта; страхование объекта.
Товарный оборот объектов недвижимости предусматривает орга- низацию товарного оборота недвижимости, передачу прав (полномочий) собственности на объект недвижимости и регистрацию сделки, финанси- рование товарного оборота недвижимости. Организация системы товарного оборота недвижимости включает совершенствование деятель- ности государственных органов, ответственных за предоставление недвижимости в пользование, в аренду, бесплатную и платную привати- зацию; создание системы конкурсных торгов, тендеров, аукционов; обеспечение деятельности судебно-арбитражной и нотариальной системы; создание системы ипотечного кредитования оборота недвижи- мости; создание и развитие предпринимательских структур (брокерских
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com