Файл: В. А. Кухарчик оценка недвижимости с использованием гистехнологий курс лекций.pdf
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 03.02.2024
Просмотров: 237
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
45 1. Исследование рынка недвижимости с целью сбора информации о совершенных сделках и предложениях о продаже объектов, аналогичных объекту оценки.
2. Отбор сопоставимых объектов, по которым заключены договоры купли — продажи.
3. Сравнение оцениваемого объекта с отобранными сопоставимыми объектами и внесение поправок в цены сопоставимых объектов.
4. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и откорректированных цен сопоставимых объектов.
В процессе оценки осуществляется сбор информации о последних совершенных сделках купли — продажи индивидуальных жилых домов с земельными участками. При подборе сопоставимых объектов основное значение придают размерам земельных участков, жилых домов, их местоположению и уровню благоустройства.
Например, мы отбираем 4 совершенные сделки, которые, по нашему мнению, позволяют достаточно адекватно определить рыночную стоимость объекта оценки посредством метода прямого сравнительного анализа продаж, табл. 3.
На следующем этапе вводятся корректировочные поправки к рыноч- ной цене объекта недвижимости в условных единицах (долларах США).
Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — пони- жающий.
Дата продажи. Сравниваемые сделки были совершены в течение последних двух месяцев от даты оценки. В силу того, что в течение последних двух месяцев рыночные цены на индивидуальные жилые дома в районе расположения объектов в среднем упали на 2 %, вводим поправки за дату продажи (оценки) в рыночную цену объекта № 2 в размере 2% и объекта № 4 в размере 1 % со знаком минус.
Местоположение. Поправка на местоположение вносится в том слу- чае, если местоположение сопоставимого объекта и оцениваемого существенно различаются. Существенными различиями являются: удаленность от областного, районного центра, от центра поселения, в котором расположен объект, удобство подъезда, спрос на объекты недвижимости. Все объекты (оцениваемые и сравниваемые) в г. Гродно находятся приблизительно в одних и тех же условиях и существенных различий в местоположении не имеют. Объекты недвижимости, распо- ложенные в г. Лиде, в связи с престижностью их местоположения, по нашим оценкам, имеют рыночные цены на 5 % выше, чем аналогичные
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
46 объекты, расположенные в г. Гродно. В связи с этим в рыночные цены сопоставимых объектов, расположенных в г. Лиде, вводится поправка в размере 5 % со знаком плюс.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
Таблица 3
Характеристики оцениваемого и сопоставимых объектов недвижимости
Объекты недвижимости
Сопоставимые объекты
Характеристики объектов
Оцениваемый объект
№ 1
№ 2
№ 3
№ 4
Дата сделки <*>
-
2 недели
7 недель
3 недели
4 недели
Местоположение г. Гродно г. Гродно г. Гродно г. Лида г. Лида
Год постройки жилого дома
1994 1995 1995 1986 1987
Площадь земельного участка, га
0,15 0,15 0,12 0,08 0,16
Общая площадь жилого дома, кв.м
200 150 160 220 200
Материал стен кирпич кирпич кирпич кирпич кирпич
Инженерное обеспечение <**>
1 - 4 1 - 5 1 - 4 1 - 5 1 - 4
Качество постройки ниже среднего ниже среднего среднее среднее среднее
Рыночная цена продажи объекта, долларов США
-
54000 82000 76000 67000
Рыночная цена продажи объекта в расчете на 1 кв.м общей площади жилого дома
-
360 512 345 335
<*> Указано количество полных календарных недель между датой оценки и датой совершенной сделки купли - продажи сопоставимых объектов. <**> Указано наличие коммуникаций под следующими шифрами: 1 - электричество, 2 - водопровод
(холодная и горячая вода), 3 - газ, 4 - канализация, 5 - телефон.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
2
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
Поправка, учитывающая возраст строений, вводится в объекты
№ 3 и № 4 в размере 20 % от стоимости жилого дома со знаком плюс.
Размер поправки установлен из принятого условия, что продолжитель- ность экономической жизни жилого кирпичного дома в среднем мы оцениваем в 50 лет при среднем качестве строительства и эксплуатации.
В связи с тем, что стоимость земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости составляет в нашем случае около 20 % (по данным затратного метода), поправка за год постройки к общей стоимо- сти объекта исчисляется нами в размере 20 %.
Площадь земельного участка. В г. Гродно земельные участки име- ют рыночную стоимость в среднем около 900 долларов США за 100 кв.м.
В г. Лиде рыночные цены несколько ниже и составляют около
600 долларов США. Это обстоятельство дает основание введения поправки в рыночную цену объекта № 2 в размере 2700 долларов США со знаком плюс, в рыночную цену объекта № 3 в размере
4200 долларов США со знаком плюс и в рыночную цену объекта № 4 в размере 600 долларов США со знаком минус.
Общая площадь жилого дома. Поправки на общую площадь жило- го дома не вносятся, так как рыночные цены продаж сопоставимых объектов исчислены в расчете на единицу общей площади жилого дома.
Инженерное обеспечение. Поправка на инженерное оборудование вводится в рыночную стоимость объектов № 1 и № 3 в размере
2000 долларов США со знаком минус. Размер поправки соответствует средней рыночной цене подключения жилого дома к телефонной сети в городах данной области.
Качество постройки. Качество постройки, оцененное как «ниже среднего», отразится на сокращении продолжительности жизни жилого дома на 10–15 лет, что равнозначно начислению физического износа на момент оценки в размере 25 % от стоимости жилого дома или 20 % от общей стоимости объекта недвижимости.
В связи с изложенным поправки за качество постройки вводятся в рыночные цены объектов № 2, 3 и 4 в размере 20 % со знаком минус.
После введения поправок разброс приведенных рыночных цен по сопоставимым объектам составил от 332 до 417 долларов США в расчете на 1 кв.м общей площади жилого дома. Наибольшую достоверность имеет скорректированная рыночная цена объекта недвижимости в расчете на 1 кв. м общей площади жилого дома по сопоставимому объекту № 1, поскольку по своим характеристикам он наиболее близок к оцениваемому и к его рыночной цене внесено минимальное количество поправок.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
2
Таким образом, в нашем примере, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 350 долларов США в расчете на 1 кв.м общей площади жилого дома или 70000 долларов США как рыночная стоимость объекта недвижимости в целом, определенная по методу сравнения продаж.
Вопросы и задания для самопроверки
1. На каком принципе основывается метод сравнения продаж?
2. Перечислите основные процедуры оценки по методу сравнения про-
даж.
3. Перечислите поправки в цены проданных объектов-аналогов, вводимые
для корректировки цен.
4. С использованием ресурсов Интернет проанализируйте рыночные
стоимости земельных участков с жилыми домами Вашего опорного
города. Оцените один из выставленных на продажу объектов по ме-
тоду сравнения продаж. Напишите отчет о выполненной оценке.
2.5.3. Доходный метод
Этот подход подразумевает оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и капитализацию этого дохода в текущую стоимость.
Метод предполагает, что потенциальные покупатели, желающие купить объект недвижимости, рассчитывают на получение в будущем опреде- ленного дохода. В практике оценки имущества это называется принци- пом ожидания.
При использовании доходного метода имеет важное значение и прин- цип замещения. Инвесторов интересует распределение во времени, гарантии и размер будущего дохода, при этом, как правило, им безразли- чен источник поступлений. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами его вложения, и спрос на доходную недвижимость сильно зависит от доходности альтернативных вложений.
Рост ставки процента или ожидаемых доходов от не связанных с недвижимостью инвестиций уменьшает спрос на приносящую доход недвижимость.
Доход и стоимость связаны между собой простым выражением:
I = R х V,
(1)
где I — доход; R — ставка капитализации; V — стоимость. Это вы- ражение можно представить и в другом виде:
V = I/R
(2)
Стоимость объекта недвижимости, который, в соответствии с ожида- нием, будет приносить постоянный доход в 10000 долларов США в год при существующей норме прибыли на капиталовложения с аналогичны-
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
3 ми гарантиями в 10 % (0,10), составит 100000 долларов США. Предло- жение продать объект меньше, чем за 100000 долларов США, может привести к тому, что многие покупатели захотят его приобрести; цена выше этой цифры заставит инвесторов искать другие варианты помеще- ния своего капитала.
Специалист оценивает уровень дохода, который будет приносить данный объект недвижимости при наиболее эффективном варианте его использования в сочетании со стандартным управлением. Оценивается объект недвижимости, а не те возможности менеджмента, которыми располагает владелец на данный момент; поэтому резонно допустить, что потенциальные инвесторы будут использовать объект в наиболее эффективном варианте его применения, а покупатель позаботится о типичном для подобного объекта управлении, не стремясь к экстраорди- нарному.
При использовании доходного метода необходимо определить ставку капитализации. Это делается путем сбора информации о рыночной ситуации в отношении ставок, которые инвесторы получают на помеще- ние капитала приблизительно с той же самой степенью риска. Инвесто- ры, покупающие недвижимость с неопределенным в перспективе доходом, требуют нормы прибыли выше, чем ставки для абсолютно гарантированных инвестиций, каковыми могут быть, например, вложе- ния капитала в государственные ценные бумаги. Определение ставки иногда проводится путем непосредственного расчета нормы прибыли, получаемой инвесторами, вкладывающими капитал в аналогичные объекты недвижимости.
Доходный метод наиболее удобен для тех видов недвижимости, ко- торые чаще всего покупаются с целью извлечения дохода; к ним можно отнести сдаваемые в аренду жилые дома, коммерческие здания, здания под размещение учреждений и т. п. Метод можно было бы использовать и при оценке жилых домов, рассчитанных на одну семью, например, в тех случаях, когда существует обширный рынок аренды такого рода недвижимости. Однако, дорогие дома, рассчитанные на одну семью, редко сдают в аренду, а такие факторы, как престижность обладания подобной недвижимостью, личные предпочтения владельца и соображе- ния, связанные с налогообложением затрудняют применение доходного метода даже в тех случаях, когда есть все данные по ренте. Этот подход с трудом применим к таким видам недвижимости, как промышленные здания, которые, как правило, являются частью более крупных произ- водственных структур и редко сдаются в аренду.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
4
Таким образом, доходный метод основан на принципе ожидания.
Данный принцип утверждает, что типичный инвестор приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность прино- сить доход в будущем.
В практической деятельности основными этапами процедуры оценки являются:
1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа теку- щих ставок, тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки и несвоевременных платежей применительно к оцениваемой недвижимости.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости.
4. Расчет операционного чистого дохода путем вычитания величины потерь от неполной загрузки и несвоевременных платежей и величины издержек по эксплуатации из величины потенциального валового дохода.
5. Пересчет (капитализация) операционного чистого дохода в годо- вой размерности в текущую стоимость.
В связи с тем, что к настоящему времени рынок аренды индивиду- альных жилых домов в целом в республике Беларусь не получил широкого распространения, то не представляется возможным сбор необходимой достоверной рыночной информации для оценки объектов недвижимости с применением метода капитализации дохода.
Вопросы для самопроверки:
1. На каких принципах основывается доходный метод?
2. Укажите условия, при которых доходный метод приводит к объек-
тивным результатам.
3. Перечислите основные процедуры оценки по доходному методу.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
5
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
ГЛАВА 4. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ
В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ
4.1. Единый реестр административно-территориальных и
территориальных единиц РБ
Для автоматизированного учета земель и недвижимости и упорядо- чивания пространственной информации по территории Беларуси разработан единый реестр административно-территориальных единиц
(АТЕ) и территориальных единиц (ТЕ) [16].
Единый реестр административно-территориальных и территориаль- ных единиц Республики Беларусь (далее — Единый реестр) является составной частью Государственного земельного кадастра и содержит данные о наименовании, размерах и границах административно- территориальных и территориальных единиц, их центров (статья 143
Кодекса Республики Беларусь о земле) [10].
Объектами учета и регистрации Единого реестра являются две тер- риториальные единицы. Административно–территориальные едини-
цы представлены: столицей Республики Беларусь, областями, районами, сельсоветами, а также городами и поселками городского типа, в которых созданы местные Советы депутатов, исполнительные и распорядитель- ные органы, имеющие наименование, границы и административный центр.
Территориальные единицы — это населенные пункты, в которых не созданы местные Советы депутатов, исполнительные и распоряди- тельные органы, а также территории специального режима использова- ния (заповедники, национальные парки, заказники, территории истори- ческих памятников и памятников природы), имеющие наименование и границы.
По каждой административно-территориальной или территориальной единице Единый реестр включает в себя следующие сведения: о наиме- новании; о наименовании административного центра; о категории
(подчинении) административно-территориальной или территориальной единицы; о границе, её типе и протяженности; о площади; о коде административно-территориальной или территориальной единицы в соответствии с общегосударственным классификатором Республики
Беларусь
«Система обозначения объектов административно–
территориального деления и населенных пунктов» (код СОАТО); о реквизитах документов, являющиеся основанием регистрации или аннулирования регистрационной записи; о дате регистрации.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com
6
По состоянию на 01.07.2007 г. реестр АТЕ и ТЕ содержит информа- цию о 26 876 объектах. Количество объектов по категориям, а также изменения административно-территориального устройства с 2006 по
2007 гг. представлены в табл. 4.
Таблица 4
Количественный состав Реестра АТЕ и ТЕ на 01.07.2007 г.
Объекты
2006 г.
2007 г.
Столиц
1 1
Областей
6 6
Районов
118 118
Внутригородских районов
24 24
Городов:
–
–
Городов областного подчинения
16 13
Городов районного подчинения
95 98
Сельсоветов (в том числе и поссоветов)
1 440 1 417
Поселков городского типа:
–
–
Городских поселков
89 87
Рабочих поселков
5 7
Курортных поселков
1 1
Сельских населенных пунктов:
–
–
Поселков
1 268 1 277
Деревень
21 648 2 1582
Сёл
3 3
Хуторов
917 902
Иных сельских населённых пунктов
35 35
Территории специального режима использования:
–
–
Заповедников
1 1
Национальных парков
4 4
Заказников
580 517
Памятников природы
329 360
Историко-культурных ценностей
398 419
Свободных экономических зон
4 4
В базе данных реестра АТЕ и ТЕ хранится информация об ограниче- ниях прав пользования в территориальных единицах с особым режимом
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com