Файл: В. А. Кухарчик оценка недвижимости с использованием гистехнологий курс лекций.pdf

38
Считается, что оценочные стоимости земельных участков, получен- ные различными методами, равнозначны. Однако при сравнении результатов, полученных различными методами, предпочтение следует отдать тем, которые исчислены с использованием более достоверной информации. Каждый из данных методов может быть использован не только для экспертных оценок индивидуальных объектов недвижимости, но и при наличии достаточного массива данных о сделках для построе- ния моделей рынка методами математической статистики с использова- нием прикладных программных продуктов.
Затратный метод применим к земельным участкам с улучшениями и наилучшие результаты в определении рыночной стоимости собственно земельного участка данный метод дает в случаях, когда улучшения имеют низкий процент износа или когда вклад улучшений в общую цену объекта недвижимости является относительно небольшим.
Методы прямого сравнительного анализа продаж и капитализации доходов опираются на рыночные наблюдения и применимы как к земельным участкам с улучшениями (зданиями и сооружениями), так и без них. Каждый из применяемых методов приводит к получению различных стоимостных характеристик. В связи с этим проводится сравнительный анализ, позволяющий взвесить достоинства и недостатки информационных баз и каждого из использованных методов и устано- вить окончательную оценку объекта на основании одного или несколь- ких методов.
Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой данный объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, распола- гая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:
•
мотивы продавца и покупателя являются типичными; обе стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих ин- тересах;
•
объект оценки находится на открытом рынке достаточно продол- жительное время;
•
цена представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и каких-либо особых скидок или уступок с чьей-либо сто- роны не было;
•
платеж осуществляется в денежной форме.
Общая схема процедуры оценки рыночными методами объекта не- движимости включает в себя следующие действия:
•
обследование оцениваемого объекта недвижимости;
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

39
•
собеседование с собственником объекта недвижимости;
•
анализ рынка продаж аналогичных объектов недвижимости в рай- оне расположения оцениваемого объекта;
•
сравнительный анализ аналогичных объектов, проданных на рын- ке за последнее время;
•
расчет восстановительной стоимости здания;
•
оценка рыночной стоимости объекта недвижимости тремя тради- ционными методами;
•
анализ полученных значений рыночной стоимости объекта не- движимости и принятие решения о величине рыночной стоимости объекта недвижимости.
Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на стоимость объекта недвижимости.
Заключительным этапом оценки является сравнение результатов оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение их к единой стоимости объекта недвижимости. Процесс сведения включает в себя учет слабых и сильных сторон каждого метода, определение их влияния на объективное отражение рынка и принятие результата, полученного по одному из примененных методов, за окончательное значение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Вопросы для самопроверки
1. Дайте определение рыночной стоимости объекта оценки.
2. Перечислите действия общей схемы процедуры оценки рыночными
методами объекта недвижимости.
2.5.1. Затратный метод
Этот подход иногда называют методом суммирования затрат или инженерным подходом. Он основан на той идее, что стоимость сущест- вующего объекта недвижимости равна стоимости земли плюс затраты на возведение сооружения за вычетом износа (не бухгалтерских начисле- ний, сумма которых основана на сроке эксплуатации, а потерь стоимости за счет физического разрушения, морального износа или изменений в экономической ситуации). При этом определяются затраты на возведе- ние нового объекта недвижимости, который по своим функциональным характеристикам был бы идентичен оцениваемому, но не обязательно был бы точной копией последнего. Если, например, оцениваемый объект недвижимости представляет собой большое здание с высокими потолка- ми и большим числом окон, расположенных таким образом, чтобы
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

40 обеспечивать перекрестную вентиляцию в жаркую погоду, при оценке его можно заменить зданием с более низкими потолками, но с установ- кой кондиционирования, обеспечивающей те же удобства.
Иногда стоимость замещения оцениваемого объекта его функцио- нальным аналогом определяется шаг за шагом, т. е. с помощью фактиче- ского расчета технологических затрат. Чаще оценка производится по таблицам, которые содержат данные по удельным затратам на строи- тельство сооружений различного типа и стиля. Эти таблицы составляют- ся для местных условий или заказываются фирмам, специализирующим- ся на предоставлении подобных услуг.
Затратный подход основан на принципе замещения. Потенциальный владелец недвижимости стоит перед дилеммой покупки существующего здания или строительства нового. Если существующее здание только что построено, возведение нового может быть хорошей заменой покупки, и цена существующего здания будет почти такой же, что и затраты на строительство, возможно, с некоторыми отклонениями за счет времени, необходимого на проведение строительных работ. Если же здание старое, степень его износа служит критерием того, насколько старое строение несовершенно в качестве замены нового. Легче всего приме- нять затратный подход в тех случаях, когда сооружения возведены недавно и удобно расположены, поскольку поправки на износ при этом сводятся к минимуму.
Затратный метод обычно применяют для оценки рыночной стоимо- сти строений, но в ряде случаев, когда важнее точность относительной, а не абсолютной оценки, может использоваться и для земель, рыночный оборот по которым отсутствует: земли промышленности, транспорта, лесного фонда и пр.
Таким образом, затратный метод исходит из того, что инвестор, про- являя должную благоразумность, не заплатит за объект недвижимости большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение равноценно- го свободного от застройки земельного участка под застройку и возведе- ние на нем аналогичного по назначению, объему и качеству здания в приемлемый период времени.
Данный метод приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимо- сти. Затратный метод дает оценку стоимости объекта недвижимости как сумму стоимости земли и восстановительной стоимости зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, за вычетом износа.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

41
В практической работе по оценке недвижимости основные этапы процедуры оценки по данному методу включают:
1. Расчет стоимости приобретения имеющегося на рынке свободного от застройки аналогичного земельного участка.
2. Расчет стоимости возведения новых зданий и сооружений, анало- гичных расположенным на оцениваемом участке.
3. Определение величины физического, функционального и внешне- го износа оцениваемых зданий и сооружений.
4. Уменьшение восстановительной стоимости новых зданий и соору- жений на сумму износа и получение их реальной стоимости.
5. Суммирование стоимости приобретения свободного от застройки аналогичного земельного участка с восстановительной стоимостью зданий и сооружений за вычетом суммы износа.
Для определения стоимости земельного участка проводится анализ сделок по купле — продаже свободных от застройки земельных участ- ков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, в районе расположения оцениваемого объекта. В отдельных случаях при отсутствии информации по продажам освоенных участков в качестве исходных величин для определения рыночной стоимости земельных участков могут использоваться экспертные оценки стоимости объектов недвижимости, выполненные квалифицированными оценщиками.
Составляется сводная таблица рыночных цен по совершенным сдел- кам купли — продажи свободных от застройки земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, сопоставимых с оцениваемым по местоположению, площади и наличию магистральных коммуникаций, табл. 1.
По данным таблицы анализ совершенных сделок купли — продажи позволяет установить, что рыночные цены сопоставимых (учитывая наличие инженерных коммуникаций) земельных участков изменяются (в данном примере) от 850 до 950 долларов США за 100 кв.м. В наших расчетах принимается стоимость в размере 850 долларов США за
100 кв.м как разумная цена оцениваемого земельного участка.
В нашем примере общая площадь земельного участка составляет
1500 кв.м. Таким образом, оценочная стоимость земельного участка составляет
12750 долларов США или округленно составляет
13000 долларов США.
Следующим этапом по затратному методу является расчет восстано- вительной стоимости жилого дома. Восстановительная стоимость жилого дома рассчитывается по базе данных «Индексы цен в строитель- стве». В нашем примере считаем, что средняя стоимость одного квадрат-
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

42 ного метра общей площади кирпичного одноэтажного жилого дома составляет 300 долларов США, а стоимость оцениваемого жилого дома общей площадью 200 кв.м без земельного участка составит
60000 долларов США.
Таблица 1
Рыночные цены по совершенным сделкам купли-продажи
Местоположение
Названия микрорайонов и населенных пунктов
Расстояние от центра поселе- ния
Площадь, га
Наличие магистраль- ных коммуника- ций <*>
Рыночная цена за 100 кв.м в долл. США
Коложа
0,5 0,12 1 – 5 1350
Колбасино
1,0 0,15 1 – 4 900
Вишневец
1,2 0,10 1 - 3 750
Девятовка
0,5 0,15 1 - 5 1100
Принеманский
0,5 0,15 1 - 4 950
Форты
0,6 0,12 1 - 4 850 г. Гродно
0,9 0,06 1 - 4 900 г. Лида
1,5 0,05 1 - 2 600
<*> Указано наличие магистральных коммуникаций под следующи- ми шифрами: 1 — электричество, 2 — вода, 3 — газ, 4 — канализация, 5
— телефон.
Следующим этапом расчетов является анализ износа жилого дома.
Например: износ определяется как снижение восстановительной стоимости вследствие воздействия различных факторов, полученное на дату оценки. Различают три типа износа: физический износ, функцио- нальный износ и износ внешнего воздействия. Физический износ определен нами в размере 10 % от стоимости нового дома. Значения функционального износа и износа внешнего воздействия приняты нами равными нулю.
Конечным этапом работы является расчет стоимости объекта недви- жимости по затратному методу, табл. 2:
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

43
Таблица 2
Расчет стоимости объекта недвижимости по затратному методу
Показатели
Цена
Условная денежная единица
Стоимость земельного участка
13000 долларов США
Восстановительная стоимость
60000 долларов США
Физический износ (10 %)
6000 долларов США
Функциональный износ
-
-
Износ внешнего воздействия
-
-
Стоимость жилого дома с учетом износа
54000 долларов США
Стоимость объекта недвижимости
(5400+13000)
67000 долларов США
Вопросы и задания для самопроверки
1. На каком принципе основывается затратный метод?
2. Укажите условия, при которых затратный метод приводит к объек-
тивным результатам.
3. Перечислите основные процедуры оценки по затратному методу.
4. С использованием ресурсов Интернет выполните поиск объектов (зе-
мельный участок с жилым домом), выставляемых на продажу в Ва-
шем опорном городе. Выполните расчет стоимости объекта недви-
жимости по затратному методу. Напишите отчет о выполненной
оценке.
2.5.2. Метод сравнения продаж
Этот подход использует цены продаж в качестве доказательства стоимости аналогичных объектов недвижимости. Цена, за которую конкретный объект продается на рынке, представляет собой ту точку, в которой в момент продажи пересекаются кривые спроса и предложения.
Если рынок приблизительно соответствовал условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный по всем параметрам объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену.
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com

44
Поскольку в мире не существует двух абсолютно одинаковых объек- тов недвижимости, необходимо использовать систематические методы, которые позволяют внести поправки в цены проданных объектов, называемых аналогами или объектами сравнения. Известные цены продаж приводятся за счет добавления или вычитания сумм, которые вследствие какого-то характерного свойства проданного объекта недвижимости уменьшают или увеличивают его стоимость по сравнению с оцениваемым объектом. Если, например, жилой дом, принятый в качестве объекта сравнения, имеет гараж на две машины, а оцениваемый объект располагает гаражом только на одну машину, соответствующая сумма будет вычтена из цены, за которую объект сравнения был продан.
Могут вноситься поправки, учитывающие и время продажи, и условия заключения сделки. Например, если сравнимый объект недвижимости был продан два года назад, а цены на недвижимость за это время выросли, в цену объекта сравнения вносится соответствующая поправка.
Если окажется, что приведенные цены разных объектов сравнения очень близки, есть веское основание полученный результат оценки считать адекватным реальности. Цена аналога является одним из факторов, определяющих спрос на данный объект. Маловероятно, что покупатели заплатят за данный объект больше, чем они вынуждены были бы заплатить за аналогичное имущество. Если цены на аналогичные объекты недвижимости растут, продавец знает, что спрос на такое имущество повысился.
Метод сравнения продаж лучше всего работает, когда сопоставимые объекты недвижимости продаются часто. Этот подход широко использу- ется при оценке стоимости жилых домов на одну семью или неосвоен- ных земельных участков, а иногда и при оценке многоквартирных домов и коммерческой недвижимости.
Таким образом, метод прямого сравнительного анализа продаж осно- вывается на посылке, что субъекты на рынке недвижимости осуществ- ляют сделки купли - продажи по аналогии, т. е. основываясь на инфор- мации об аналогичных сделках.
Метод основывается на принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
В практической деятельности основные этапы процедуры оценки по данному методу включают:
PDF создан в pdfFactory Pro пробной версии www.pdffactory.com