Файл: "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения".pdf

Некоторые организационно-правовые формы юридических лиц в соответствии с законом, выступая в гражданском обороте, не являются носителями права собственности. Таким организациям имущество, в том числе и жилье, принадлежит на иных вещных правах.^[19]

Соотношение права собственности и права на жилище представляет особый интерес, поскольку оно не определено в Конституции РФ, но является актуальным в связи с необходимостью обеспечения права на жилище членов семьи собственника. Особый интерес представляет сравнение права собственности и права на жилище, когда речь идет о правах собственника и членов его семьи. Жилое помещение может выступать объектом права собственности и одновременно объектом права на жилище, проживающих в нем членов семьи собственника.

Для лица, проживающего в нем, оно является жилищем, не просто недвижимым имуществом, но и социальным благом (о чем говорят положения ст. 40 Конституции РФ), выступает как «объект удовлетворения определенного минимального жизненного уровня».^[20]

В то же время жилое помещение может являться объектом гражданского оборота, в частности, в случае его отчуждения другим лицам.

Противоречие между правом на жилище членов семьи и правом собственности можно обнаружить в моменты прекращения права пользования.

На это указывают нормы п. 2 ст. 292 ГК РФ, дающие собственнику возможность прекратить право пользования отчуждением жилого помещения. Об этом свидетельствуют и положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, говорящие о несохранении права пользования бывших членов семьи.

Ранее в п. 2 ст. 292 ГК РФ было закреплено положение о сохранении права пользования членов семьи при переходе права собственности на жилое помещение.

Действующие нормы п. 2 ст. 292 ГК РФ, ч. 4 ст. 31 ЖК РФ обеспечивают право собственности, снимая ограничения на распоряжение жилым помещением. При распоряжении жилым помещением путем отчуждения, оно выступает для собственника объектом гражданского оборота.

Положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ также обеспечивают оборотоспособность жилых помещений, поскольку не установлено ограничений на их отчуждение, влекущее прекращение прав бывших членов семьи.

Представляется, что законодатель, определяя правовое положение собственника и членов его семьи, не обеспечивает баланса их прав. Об этом говорит смысловое противоречие, заключенное в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. Право пользования бывших членов семьи по общему правилу не сохраняется.

Но бывшие члены семьи могут сохранить право на основе судебного решения. Основания такого сохранения, названные в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, говорят о стремлении обеспечения их права на жилище при невозможности его самостоятельной реализации.

Одновременно законодатель не указывает срок такого сохранения, а п. 2 ст. 292 ГК РФ не устанавливает запрета отчуждения жилого помещения и прекращения их прав. Получается, законодатель ограничивает право собственности, при этом, не ограничивая его. Причину такого противоречия можно усмотреть в том, что законодатель жилое помещение рассматривает для членов семьи собственника в качестве жилища, но для собственника как объект гражданского оборота (в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ закреплены гарантии прав собственника от ограничений по отчуждению жилого помещения). Тем самым законодатель фактически решает проблему соотношения права собственности и права на жилище, установив приоритет права собственности без учета права на жилище членов семьи.^[21]

В связи с этим возникает вопрос, следует ли рассматривать соотношение права собственности и права на жилище с точки зрения приоритетности только одного из них, или необходимо учитывать значимость обоих прав, предусматривая возможность ограничения одного из них. Первый способ решения проблемы противоречит ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, поскольку ни одно конституционное право не является приоритетным в том смысле, чтобы исключить значимость остальных.

Более того, наличие в Конституции РФ ч. 3 ст. 55 говорит о том, каким образом может быть установлен механизм соотношения различных конституционных прав, поскольку в данной норме в качестве одного из оснований ограничений называются права и свободы других лиц. При этом следует учитывать природу права пользования жилым помещением членов семьи, которое является вещным.

В современном гражданском законодательстве понятие ограничения (обременения) иногда рассматривается узко и противопоставляется вещным правам (ст. 1, 4 Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Но, например, в Земельном кодексе Российской Федерации в качестве ограничений права собственности рассматриваются и ограниченные вещные права (ст. 11.8). В качестве ограничений вещные права рассматриваются и в юридической литературе.^[22]

Следует различать пределы права и его ограничения.

Пределы права позволяют определить содержание права, а «ограничение субъективного права - это изъятие некоторых правомочий из содержания данного права».^[23]

В юридической литературе понятие ограничение связывается с уменьшением объема права.^[24]

Пределы осуществления субъективных гражданских прав - это «очерченные законом границы деятельности управомоченных лиц по реализации возможностей, составляющих содержание данных прав».^[25] Ограничить субъективное право собственности может только законодатель (в частности, при установлении вещного права). На возможность установления ограничений прав только законом обращается внимание и в юридической литературе.

Таким образом, следует признать право пользования членов семьи собственника ограничением права собственности, что находит свое подтверждение и в юридической литературе.

Если право пользования члена семьи рассматривать как ограничение права собственности, возникает вопрос о пределах такого ограничения. «Цель вообще всех ограничений права собственности есть стеснение собственников в интересах общежития, соседства и даже государства».^[26]

В ч. 3 ст. 55 Конституции РФ закреплены возможные основания ограничения прав и свобод, в качестве одного из них выступают права и законные интересов других лиц.

Ни право собственности, ни право на жилище не являются приоритетными в смысле возможности умаления одного из них. Однако приоритетность одного из прав может способствовать определению того, какое из них следует ограничить. Право обладающее более низким приоритетом, ограничивается более значимым. В социальном государстве более значимо право на жилище как социальное право. Представляется, что приоритетность права определяется значимостью охраняемого блага для личности, степенью взаимосвязи с ней (ст. 2 Конституции РФ). Наиболее значимы права, неотчуждаемые от личности. Экономические права наименее приоритетны в этом смысле, поскольку обеспечивают оборотоспособность материальных благ.

Представляется, что при определении соотношения прав важно учесть до какой степени, возможно, ограничить право собственности, какое ограничение будет обоснованным и справедливым.

Конституционный Суд РФ указывает на то, что «публичные интересы, перечисленные в ст. 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, могут оправдывать правовые ограничения прав и свобод, только если такие ограничения адекватны социально необходимому результату».^[27]

Применительно к соотношению права собственности права на жилище Конституционный Суд РФ делает вывод о том, что «возможные ограничения указанных прав должны отвечать требованиям справедливости, быть пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных прав, т.е. не искажать основное содержание норм статей 35 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации».^[28]

Таким образом, следует отказаться от идеи определения соотношения различных конституционных прав на основе приоритета одного из них без учета значимости иных прав, поскольку это нарушает равноправие субъектов права, и определять их взаимодействие путем установления ограничений. Действующие нормы ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и п. 2 ст. 292 ГК РФ не обеспечивают равноправия собственника и членов его семьи, признавая приоритет за правом собственности. Их соотношение, возможно определить, основываясь на необходимости обеспечения права пользования членов семьи, которое является ограничением права собственности. Это говорит о необходимости ограничения права собственности признаком следования права пользования членов его семьи, исключив противоречие, вызванное признаваемой приоритетностью права собственности, а также сохранением права пользования бывших членов семьи. Такое ограничение является разумным, поскольку обеспечивает право на жилище членов семьи собственника и их равноправие.^[29]

В ЖК РФ 2004 г. права членов семьи собственника получили достаточно полное регулирование, в то же время (при наличии в ГК РФ соответствующих норм) права указанных граждан обрели необходимую определенность и защищенность при одновременной защите прав и интересов собственников.

Права и обязанности бывших членов семьи собственника жилого помещения по общему правилу прекращаются. В соответствии с ч. ч. 4, 5 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и этим бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 вышеназванным вопросам уделено большое внимание (п. п. 15 и 16). В частности, указывается, что при рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о прекращении права пользования жилым помещением и выселении суду в случае возражения ответчика против удовлетворения иска в целях обеспечения баланса интересов сторон спорного правоотношения надлежит исходя из положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ решить вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок независимо от предъявления им встречного иска об этом.

При решении вопроса о сохранении на определенный срок права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения суд, согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, также вправе по требованию бывшего члена семьи собственника одновременно возложить на собственника жилого помещения обязанность по обеспечению другим жилым помещением бывшего супруга или иных бывших членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства.

Если суд придет к выводу о необходимости возложения на собственника жилого помещения обязанности по обеспечению бывшего члена его семьи другим жилым помещением, то в решении суда должны быть определены: срок исполнения собственником жилого помещения такой обязанности, основные характеристики предоставляемого другого жилого помещения и его местоположение (исходя из требований ч. 2 ст. 15 и ч. 1 ст. 89 ЖК РФ), а также на каком праве собственник обеспечивает бывшего члена своей семьи другим жилым помещением.

Принимая во внимание, что в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ отсутствует указание на то, в каком порядке, на каких условиях и праве собственник жилого помещения должен обеспечить бывшего члена своей семьи, в отношении которого он исполняет алиментные обязательства, иным жилым помещением (на праве собственности, праве найма, праве безвозмездного пользования), суду надлежит решать данный вопрос, исходя из конкретных обстоятельств каждого дела, руководствуясь принципами разумности, справедливости, гуманизма, реальными возможностями собственника жилого помещения исполнить судебное решение. Поэтому суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить бывшего члена его семьи другим жилым помещением как по договору найма или безвозмездного пользования, так и на праве собственности (т.е. купить жилое помещение, подарить, построить и т.д.).