Файл: Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое (УСЛОВИЯ НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ).pdf

ВВЕДЕНИЕ

В наше время достаточно часто можно стать свидетелем того, как хозяйствующие субъекты, будь то организации или индивидуальные предприниматели, организуют свою деятельность в жилых домах.

Однако действующее законодательство запрещает таким субъектам осуществлять свою предпринимательскую деятельность в жилых помещениях за некоторым исключением.

Поэтому в законодательстве посвящена специальная глава по регулированию перевода жилых помещений в нежилые, а именно Жилищный кодекс РФ - глава 3, а также положения п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ. в соответствии с этими статьями жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в нежилые помещения.

Для того, чтобы благополучно достичь перевода помещения из одного типа в другой, необходимо выполнить ряд требований, а именно:

1. Выяснить условия, которые необходимы для перевода жилого помещения в нежилое;

2. Выяснить, какая требуется документация для правильного оформления перевода жилого помещения в нежилое;

3. Указать какая существует юридическая ответственность за нарушение порядка перевода жилого помещения в нежилое;

УСЛОВИЯ НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ

Основания для перевода жилого помещения в нежилое являются: 

1. Решения государственных органов (в том числе суда)
2. Решение органов местного самоуправления в случае если жилое помещение признано непригодным для проживания; 
3. Различные договоры, например, договор социального найма, предусматривающий случаи перевода жилого помещения в нежилое и иные сделки; 
4. Решение собственников (владельцев) жилого помещения.

Важно отметить, что не каждому жилому помещению можно присвоить статус нежилого помещения. Жилищный кодекс устанавливает ряд требований и условий к квартирам для перевода их в состав нежилого фонда.

Согласно статье 22 ЖК РФ в нежилое помещение можно перевести жилое помещение если:

на жилое помещение отсутствует обременение права собственности;

имеется отдельный вход, то есть не нужно использовать проход, по которому обеспечивается доступ к иным жилым помещениям;

---

помещение (квартира) в многоквартирном доме расположено на первом этаже или же помещения, находящиеся непосредственно под "переводимой" квартирой, не являются жилыми;

жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленном п. 4 ст. 15 ЖК РФ

Если хотя бы одно из условий, предусмотренных статьей 22 ЖК РФ, не выполняется, то это является основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое

ДОКУМЕНТАЦИЯ И ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ

Перед тем как рассмотреть вопрос о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда, необходимо отметить, что в определенных случаях жилищное законодательство позволяет использовать жилое помещение в своей предпринимательской деятельности налогоплательщика, но только с условием, что занятие этой деятельности это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (п. 2 ст. 17 ЖК РФ).

Например, в соответствии с п. 6, 7 ст. 21 Федерального Закона N 63-ФЗ от 31.05.2002 - адвокат имеет право использовать в профессиональной деятельности свое жилое помещение для размещения в нем адвокатского кабинета, это жилое помещение должно принадлежать ему или членам его семьи на праве собственности, или если жилое помещение съёмное, то с согласия квартиродателя.

В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ пакет документов должен включать:

1. Заявление о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда.

Так как, форма заявления законодательством не утверждена, то соответственно, оно может быть составлено в произвольной форме. По сути данный документ выполняет роль сопроводительного письма, в котором необходимо указать прилагаемые к нему документы.

Заявление можно составить на фирменном бланке организации с печатью за подписью генерального директора или уполномоченного лица (представителя организации), однако в последнем случае у заявителя должна быть соответствующая доверенность.

2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение.

Главным правоустанавливающим документом на помещение в РФ является свидетельство о государственной регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости, которое выдается территориальным органом Федеральной регистрационной службы, на который возложены полномочия по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном реестре налогоплательщик должен зарегистрировать сделку по приобретению помещения (квартиры), после чего он получает правоустанавливающий документ.

---

Жилищный кодекс предоставляет собственникам переводимого помещения право выбора: представить подлинники правоустанавливающих документов или их копии, заверенные нотариусом.

3. Технический паспорт переводимого помещения (квартиры), а также поэтажный план дома, в котором находится данное помещение.

Обязанность по технической инвентаризации и паспортизации жилищного фонда возложена на бюро технической инвентаризации (БТИ). Соответственно, для получения вышеупомянутых документов необходимо обратиться в БТИ по месту нахождения помещения (квартиры) с заявлением о составлении указанных документов и с гарантией их оплаты (гарантийное письмо), приложив к нему свидетельство о праве собственности на жилое помещение и доверенность представителя организации.

4. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

Проект собственник помещения готовит самостоятельно, однако его окончательный вариант необходимо согласовать с органом местного самоуправления по месту нахождения помещения.

Для этого следует обратиться в данный орган с соответствующим заявлением и приложить к нему:

1. правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;

2. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;

3. технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в орган местного самоуправления (п. 4 ст. 26 ЖК РФ).

После принятия решения о согласовании проекта, в течение трех дней заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения, который и является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Формы заявления и документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого помещения, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266.

---

Согласно п. 3 ст. 23 ЖК РФ, после представления всех документов, заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам.

Если орган местного самоуправления дает разрешение на перевод помещения и у него нет дополнительных требования, то отправленный заявителю документ служит основанием для использования помещения в качестве нежилого (п. 7 ст. 23 ЖК РФ).

Если же орган местного самоуправления разрешает перевод помещения, но требуется выполнение определенного перечня работ, например, «проведение переустройства, или перепланировки, или иных работ», то документ (уведомление) должен содержать перечень таких работ. В этом случае документ (уведомление) является промежуточным. Получив его, заявитель должен выполнить все указанные в нем предписания.

Отказ в переводе в нежилое помещение регулирует п.1 статьи 24 ЖК РФ, только в определенных случаях, а именно:

1. непредставление указанных документов;
2. представление документов в орган местного самоуправления не по месту нахождения жилого помещения (квартиры);
3. переводимое помещение не соответствует критериям ст. 22 ЖК РФ, например, отсутствует техническая возможность организовать отдельный вход в помещение.

Согласно п. 2 ст. 24 ЖК РФ решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на перечисленные нарушения.

Завершение переустройства, перепланировки или иных работ оформляется актом приемочной комиссии, созданной главой администрации органа местного самоуправления. Этот акт администрация органа местного самоуправления направляет в Государственное учреждение технической инвентаризации субъекта Российской Федерации.

3. ЮРИДИЧЕСКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ПОРЯДКА ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ

В случае, когда в качестве арендодателя или собственника жилого помещения, используемого в предпринимательских целях, выступает гражданин (физическое лицо), то его могут привлечь к административной ответственности по ст. 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» КоАП РФ.

---

Ему грозит либо предупреждение, либо штраф, размер которого составляет от 1 000 до 1 500 руб. Заметьте, оштрафовать могут только гражданина (физическое лицо). Организацию, ее должностных лиц или индивидуального предпринимателя привлечь по данной статье не получится - нет законных оснований.

Индивидуальные предприниматели согласно ст. 2.4 КоАП РФ приравниваются к должностным лицам. Однако если арендодателем или собственником выступает другая организация (индивидуальный предприниматель), то в соответствии со ст. 167 ГК РФ им необходимо будет вернуть полученную арендную плату в полном объеме (при наличии арендных отношений) и, соответственно, изменить данные налогового и бухгалтерского учета.

Вместе с тем организацию могут привлечь и к административной ответственности, если это предусмотрено законодательством субъекта РФ.

Если организация или индивидуальный предприниматель переоборудуют жилое помещение без согласия нанимателя (собственника) помещения, в результате существенно изменятся условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, то хозяйствующий субъект рискует быть привлеченным к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ.

Размер штрафа в данном случае может составить:

1. для индивидуальных предпринимателей (должностных лиц) - от 4 000 до 5 000 руб.;
2. для организаций - от 5 000 до 10 000 руб.

4. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО ДЕЛАМ ПЕРВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ

Решение № 2А-3619/2019 2А-3619/2019~М-3746/2019 А-3619/2019 М-3746/2019 от 29 ноября 2019 г. по делу № 2А-3619/2019

Гражданин обратился в суд с административно исковым заявлением к Администрации г. Махачкала и градостроительства о признании незаконным решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, указывая, что он является собственником жилого в площадью 328.8 кв.м, на основании свидетельства о государственной регистрации права, выданного Управлением Росреестра по РД.

Административным истцом в Администрацию г.Махачкала-Управление архитектуры и градостроительства по месту нахождения переводимого помещения было подано заявление о переводе указанного жилого помещения в нежилое. К заявлению были приложены документы, предусмотренные ч.2.2.1 ст.23 ЖК РФ: правоустанавливающие документы, технический паспорт жилого помещения, проект жилого дома, который переводится в нежилое помещение, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и перепланировки переводимого помещения, что подтверждается заявлением. Обстоятельств, препятствующих переводу из жилого в нежилое помещение, указанные в ст.22 Жилищного кодекса РФ отсутствуют. Обстоятельства, оговоренные в письме-ответе ответчика, по которым перевод жилого помещения в нежилое невозможен также отсутствует, не соответствует действительности, а именно: объект недвижимости представляет собой объект капитального строительства с этажностью 4 этажа «в связи с тем, что объект недвижимости возведен с нарушением действующего градостроительство законодательства» Подтверждением этажности возведенного дома является вышеуказанное свидетельство о госрегистрации права собственности. Заключение экспертизы, а также фактическая обозримость дома -3 этажа. В силу заключения экспертизы произведенной экспертным учреждением ООО Республиканский центр судебной экспертизы указано, что при возведении трехэтажного жилого дома с площадью №8 кв.м, существенные нарушения градостроительных и строительных санитарных противопожарных норм предъявляемых к жилым домам. Жилой дом не является аварийным для дальнейшей эксплуатации.

---