Добавлен: 06.07.2023
Просмотров: 80
Скачиваний: 2
Понятия стоимость, цена, затраты
В результате проведения оценки собственности оценщик должен определить стоимость этого объекта.
Стоимость – это общеэкономическое понятие и не имеет общепринятого определения. Стоимости присущи определенные черты.
Первая и самая главная в оценке – это полезность, т.е. стоимость выступает как мера полезности вещи.
Вторая черта состоит в том, что стоимость является мерой умственных и физических усилий человека при создании вещи.
Втретьих , стоимость выступает как мера относительной редкости вещей, т.е. вещь не должна быть общедоступна (спрос должен превышать предложение).
Вчетвертых , вещь, для того, чтобы обладать стоимостью, должна обладать способностью обмениваться на другие вещи или деньги.
Впятых , важно, что в оценке стоимость выражается в деньгах.
В различных источниках литературы содержатся различные опре деления понятия цена.
Цена – это денежные средства, уплачиваемые за объект оценки;
это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках.
Сегодня стандартами оценки, утвержденными Постановлением Правительства РФ №519 от 06.07.2001 года Об утверждении стандартов оценки (далее Стандарты оценки), определено, что цена это денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог (п.8 Стандартов оценки).
Цена прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют стоимость объекта оценки на дату оценки.
Затраты – это деньги, необходимые для воспроизводства объекта собственности в современных условиях;
это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым.
Это затраты не произведенные когдато и кемто при создании объекта, а затраты, которые необходимы сейчас для воспроизводства этого объекта. Они могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель.
Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость
Существует много видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей заказчика и целей оценки. Существуют понятия рыночной, ликвидационной, налогооблагаемой, инвестиционной стоимости и др. Однако, в общем стоимость может быть разделена на две большие категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.
Стоимость в пользовании (стоимость использования) – стоимость вещи с точки зрения конкретного пользователя, использующего или собирающегося использовать эту вещь определенным образом для удовле творения собственных потребностей. Она устанавливается одним лицом (пользователем), поэтому является субъективной.
Стоимость в обмене (стоимость обмена) – стоимость, рассматри ваемая в связи с отчуждением вещи и проявляющаяся в форме цены при обмене этой вещи на деньги. В определении имеется в виду цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке не основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Поэтому стоимость в обмене является объективной. Она рассматривается как обобщенная характеристика привлекательности вещи как предмета обмена с позиций неопределенного числа ее потенциальных обладателей, в совокупности называемых рынком.
Наиболее ярким примером стоимости в обмене является рыночная стоимость . Некоторые специалисты считают, что рыночная стоимость является краеугольным камнем оценочной деятельности. Это связано с тем, что чаще всего целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.
Определение и подробная характеристика рыночной стоимости даны в стандарте 1 Международных Стандартов Оценки (МСО) Рыночная стоимость как база оценки. Однако для России большее значение имеет определение рыночной стоимости, которое содержится в Федеральном Законе Об оценочной деятельности в РФ и в стандартах оценки. В соответствии с указанными нормативными документами под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по кото рой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства.
Следовательно, рыночная стоимость является результатом справедливой сделки, осуществляемой при соблюдении ряда условий:
1) открытость рынка, на котором совершается сделка;
2) конкурентность рынка;
3) типичная мотивация сторон;
4) разумная информированность сторон;
5) достаточное время, в течение которого объект оценки предлагается на рынке для продажи;
Прогнозирования являются стержнем любой торговой системы, поэтому правильно воспроизведенные прогнозы Forex могут сделать вас очень состоятельным.
6) использование типичных средств платежа;
7) отсутствие необычных финансовых условий сделки.
Кроме рыночной стоимости в стандартах оценки приводится ряд видов стоимости, которые могут применяться для целей оценки
а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
б) стоимость замещения объекта оценки сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
в) стоимость воспроизводства объекта оценки сумма затрат в ры ночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных мате риалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
г) стоимость объекта оценки при существующем использовании стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;
д) инвестиционная стоимость объекта оценки стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
ж) ликвидационная стоимость объекта оценки стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;
з) утилизационная стоимость объекта оценки стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
и) специальная стоимость объекта оценки стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.
На стоимость объекта оценки оказывает влияние многообразие факторов внешней и внутренней среды.
Экономические факторы:
- спрос на объект оценки;
- доход объекта оценки от эксплуатации и перепродажи;
- продолжительность получения доходов;
- риск, связанный с объектом;
- степень контроля над объектом (наличие имущественных прав);
- степень ликвидности объекта оценки;
- ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект;
- затраты на создание аналогичных объектов;
- соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты и др.
Социальные факторы:
- наличие и развитость инфраструктуры;
- демографическая ситуация и др.
Политические факторы:
- состояние законодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т.д.;
- политикоправовая ситуация в стране.
Географические факторы, состояние окружающей среды.
Хотелось бы обратить внимание читателя на то, что характер (вид) финансирования (наличным или безналичным расчетом, с привлечением или без привлечения кредита и т.д.) не оказывает влияния на стоимость, а влияет только на цену объекта оценки.
Принципы оценки
Каким образом оценщик оценивает стоимость объекта оценки? Какие факторы должны изменить или повлиять на величину стоимости?
Профессиональные оценщики разработали логический и системный подход к определению стоимости собственности. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и скольконибудь значимые факты, которые могут повлиять на стоимость собственности.
Теоретической основой процесса оценки является единый набор оценочных принципов.
Принципы оценки могут быть объединены в четыре группы:
1. Принципы, основанные на представлениях собственника (поль зователя).
2. Принципы, связанные с эксплуатацией собственности.
3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды.
4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования.
К принципам, основанным на представлениях пользователя относятся:
- полезность;
- замещение;
- ожидание (предвидение).
Принцип полезности объект обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому либо потенциальному собственнику. Полезность – это способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.
Принцип замещения гласит, что рациональный покупатель не заплатит за объект оценки больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность, обладающей такой же полезностью.
Принцип ожидания . Стоимость объекта оценки определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми со бытиями. Полезность объекта оценки связана со стоимостью прогнозируемых выгод.
Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом оценки.
К принципам, связанным с эксплуатацией оценки, относятся:
- остаточная продуктивность;
- вклад;
- сбалансированность;
- возрастающие и уменьшающиеся доходы (предельная производительность);
- экономическая величина;
- экономическое разделение.
Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Собственность может быть оценена выше, если земельный участок позволяет обеспечить более высокий до ход или его расположение позволяет минимизировать затраты.
Экономическая теория утверждает, что любой вид экономической деятельности обычно требует наличия некоторых факторов производст ва: труд, земля, капитал, предпринимательская деятельность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.
Принцип вклада основывается на следующем: включение любого дополнительного фактора в объект оценки экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости больше затрат на приобретение или строительство этого фактора. Указанный прирост стоимости и явля ется вкладом.
Принцип сбалансированности утверждает, что максимальный доход от объекта оценки можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Иными словами факторы производства должны находиться в пропорциональном соотношении друг с другом, чтобы обеспечить максимальные доходы владельцу объекта оценки.
Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов . Исходя из предыдущего принципа изменение того или иного фактора производства приведет к изменению стоимости объекта оценки. Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться более быстрыми темпами по сравнению с темпами роста затрат вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.
Принцип экономической величины (экономического размера) – это оптимальный характерный размер объекта оценки, который наилуч шим способом соответствует рыночным предпочтениям, преобладаю щим на данном рынке. Отклонение от экономического размера, как пра вило, приводит к снижению привлекательности и стоимости объекта.