Добавлен: 06.07.2023
Просмотров: 81
Скачиваний: 2
Если земельный участок или предприятие слишком малы или слишком велики относительно требований рынка, то они могут потерять в стоимости.
Принцип экономического разделения – это такое сочетание иму щественных прав, связанных с объектом оценки, при котором обеспечи вается оптимальная структура текущих и ожидаемых выгод и как след ствие максимальная стоимость. Имущественные права могут быть раз личными способами распределены во времени и пространстве.
К принципам, связанным с действием рыночной среды, относят:
- принцип спроса и предложения;
- принцип конкуренции;
- принцип соответствия;
- принцип зависимости;
- принцип изменения.
Предложение и спрос – это ведущий фактор, влияющий на ценообразование в рыночной экономике. Закон предложения и спроса это экономическая закономерность, связывающая объем спроса, объем предложения и цены товаров на рынке25. Когда объем предложения и спроса сбалансированы, то рыночная цена как правило отражает затраты производства на оцениваемую собственность. Если рыночные цены больше затрат на производство, то объем предложения будет расти, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже затрат, то объем предложения будет падать. Цена находится в прямой зависимости с объ емом предложения и в обратной с объемом спроса. Взаимодействие спроса и предложения формирует рыночные цены на собственность.
Конкуренция. Прогнозируя объем ожидаемых выгод, приносимых собственностью, аналитику нужно помнить, что конкуренция стимули рует постоянный переток ресурсов в те отрасли и сферы, где их исполь зование приносит максимальную отдачу и способствует выравниванию доходов.
Принцип соответствия . Объект оценки, характеристики которого не соответствуют рыночным потребностям, скорее всего будет оценен ниже среднего уровня. К характеристикам можно отнести уровни удобств и услуг, технологии, оснащенность производства и т.д.
С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда оцениваемый объект оценки характеризуется улучшением. Рыночная цена такого объекта не будет от ражать его реальную стоимость и может быть даже меньше затрат не его производство. Эффект регрессии может проявляться в случае, когда оцениваемый объект существенно отличается в лучшую сторону от окружающих его по назначению и масштабу. Эффект прогрессии это положительное воздействие несоответствия на стоимость. То есть когда стоимость среднего по качеству объекта оценки завышается благодаря благоприятному окружению.
Принцип изменения . Объекты оценки постепенно изнашиваются. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка, уровень цен и стоимость объектов. Стоимость объ екта оценки, поэтому оценивается на определенную дату, которая указывается в отчете об оценке.
Принцип зависимости . Стоимость объекта оценки зависит от мно гих факторов внешней и внутренней среды, поэтому их необходимо тщательно изучать и использовать в оценке. Например, в оценке недви жимости существенную роль играет местоположение объекта, в оценке машин и оборудования – фактор износа.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – синтез всех трех групп принципов, рассмотренных ранее. Наилучшим и наиболее эффективным использованием (ННЭИ) называется вариант, который:
- отвечает всем правовым требованиям и ограничениям;
- физически осуществим;
- экономически эффективен;
- максимально продуктивен.
Т.е. обеспечит объекту оценки наивысшую текущую стоимость. ННЭИ чаще всего используется в оценке недвижимости для определения наилучшего варианта использования земельного участка или участ ка с постройками, используется также при определении наилучшего ва рианта реструктуризации в оценке бизнеса и в других случаях.
Процесс оценки
Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Он состоит из нескольких этапов.
На первом этапе осуществляется постановка задачи. Здесь иден тифицируется объект оценки, подробно описывается, определяются свя занные с ним юридические права. Устанавливается цель оценки – воз можность использования заключения об оценочной стоимости (опреде ление рыночной стоимости, инвестиционной стоимости, ликвидационной стоимости и т.д.), т.е. цель оценки обычно состоит в определении какойлибо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. Устанавливается на этом этапе вид оцениваемой стоимости, и дата проведения оценки.
Дата проведения оценки (п. 7 Стандартов оценки) – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
На втором этапе осуществляется составление плана работ. На этом этапе:
- составляется график работ по оценке (план и календарный график);
- устанавливаются источники и способы сбора информации, а также затраты на сбор и обработку информации;
- разрабатывается оценочная методология, соответствующая цели оценки и виду оцениваемой стоимости исходя из имеющейся информации;