Файл: Жилищное право: Общая характеристика.pdf

Общая площадь жилых помещений складывается из суммы площадей всех частей таких помещений, включая площадь помещений вспомогательного назначения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

2. Пределы пользования жилым помещением

Жилая площадь предназначена для граждан. Однако допускается его использование для осуществления профессиональной деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан. Но размещение в помещениях промышленных производств не допускается.

Помещения вспомогательного пользования, а также помещения, входящие в состав общей собственности собственников помещений, не допускаются к использованию в качестве жилых помещений.

Пользование жилым помещением осуществляется при условии соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства в связи с Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 года №25 «Об утверждении Правил пользования жилым помещением».

Порядок признания жилого помещения жилым и требованиям к таким помещениям, установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года №47 «Об утверждении Положения о признании жилого помещения жилым помещением, помещения непригодным для проживания и жилого дома аварийным и подлежащим сносу».

3. Жилищный фонд

Совокупность всех жилых помещений, расположенных на территории Российской Федерации, является жилым фондом. Он подлежит обязательному государственному учету, предполагающий технический учет с технической аттестацией.

Уполномоченные федеральные органы исполнительной власти осуществляют государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда.

Жилищный фонд можно классифицировать по форме собственности и назначению использования.

Рис.3. Виды жилищного фонда

По форме собственности жилищный фонд делится на:

1) частное жилье - собственность граждан и юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд - собственность Российской Федерации и субъектов Федерации;

3) муниципальный жилищный фонд - собственность муниципальных образований.

В зависимости от цели использования жилищный фонд делится на:

1) жилищный фонд социального использования - совокупность жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма;

2) специализированный жилищный фонд – совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов для отдельных категорий граждан;

3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, используемых собственниками для проживания граждан на условиях платного пользования.

Ниже приведен рисунок соответствия жилых помещений жилищным фондам с учетом оснований их классификации.

Рис. 4. Соответствия жилых помещений с учетом оснований их классификации

Это наглядно иллюстрирует возможную принадлежность жилых помещений к жилищным фондам.

Правильная квалификация жилого помещения по отношению к соответствующему жилищному фонду часто имеет практическое значение при разрешении жилищных споров.

4. Сделки с недвижимостью

Сделка - действие физического или юридического лица, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Рис.5. Виды сделкок с недвижимостью

Согласно ст. 131 ГК РФ, все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая с 1998 года выступает единственным доказательством наличия прав на недвижимые вещи.

4.1. Купля-продажа зданий и сооружений.

Одним из видов договоров, осуществляемых для обеспечения предпринимательской деятельности, является договор купли-продажи зданий.

Требования к форме договора купли-продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в форме единого договора.

Следует отметить, что государственной регистрации не подлежит договор купли-продажи недвижимого имущества.

Статья 131 Гражданского кодекса устанавливает, что право собственности и иные имущественные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждений юстиции

Еще одно необходимое условие цивилизованного укрепления прав на недвижимость - это принцип обязательства.

Итак, роль государственной регистрации перехода права собственности на собственность покупателю такова, что только после подписания договора недвижимости в глазах третьих лиц покупатель становится собственником

4.2. Аренда зданий и сооружений.

Аренда зданий и сооружений регулируется положениями, аналогичными содержащимся в Гражданском кодексе правилам купли-продажи недвижимого имущества. Действующий Гражданский кодекс впервые рассматривает аренду зданий и сооружений как самостоятельный предмет правового регулирования.

Содержанием договора аренды данного вида имущества является передача арендодателем здания арендатору во временное владение и пользование.

Помимо собственно передачи здания, сторонам необходимо подписать передаточный акт или иной передаточный документ. Объектом настоящего соглашения являются здания и сооружения. В качестве объекта государственной регистрации недвижимости можно определить главное здание без офисных зданий с определенным порядковым номером на улице.

Для того чтобы здание использовалось в качестве объекта договора аренды, оно должно обладать определенными характеристиками:

1. Здание должно быть принято в эксплуатацию.

2. Должны быть указаны индивидуально определенные особенности объекта аренды;

3. Цель использования объекта аренды должна быть сформулирована в тестовом договоре предельно четко.

При определении размера арендной платы стороны руководствуются положениями, утвержденными местными органами власти, которые устанавливают арендные ставки для региона.

Размер арендной платы зависит от следующих показателей:

1) расположение здания;

2) техническое состояние здания;

3) назначение помещения;

4) здание относится к памятникам истории, культуры, архитектуры;

5) степень расположения;

6) фактическая площадь здания.

Договор аренды здания может быть досрочно расторгнут:

1) по соглашению сторон, в том числе предоставление арендатору другого здания;

2) в суде в случае нарушения условий договора;

3) при ликвидации организации арендатора.

4.3.Купля-продажа квартир

О купле-продаже квартир как субъекте предпринимательской деятельности можно говорить, прежде всего, в рамках риэлторской деятельности.

Пункт 2 Положения о лицензировании деятельности в сфере недвижимости определяет данный вид предпринимательской деятельности как деятельность, осуществляемую юридическими лицами на основании договора с заинтересованным лицом

В постановлении конкретно говорится, что услуги по оценке недвижимости не являются деятельностью в сфере недвижимости.

Для продажи жилья в Гражданском кодексе сформулированы дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан. Так, в частности, существенным условием договора купли-продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования, проданным жилым помещением.

Договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации.

Заключение

Право на жилище – одно из главнейших прав человека.

Согласно Конституции РФ право на жилище принадлежит каждому гражданину России с рождения. Никто не может быть произвольно лишен жилища, проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.

Жилищное право – является отраслью права, которое регулирует общественные отношения, возникающие в сфере, когда человек может владеть и пользовать определенное жилое помещение

Знание жилищного права является главнейшим условием в защите собственных прав.

Жилищное право играет главную роль в формировании представления о регулировании общественных отношений, а также о единстве российской системы жилищного законодательства.

Рассмотрев права пользования жилыми помещениями можно сделать выводу, что институт частной собственности граждан достаточно урегулирован нормами права. Но все равно существует много вопросов, связанных с основанием возникновения собственности на жилые помещения, передачей этих прав другим лицам.

Нынешний период имеет сложное переплетение различных способов приобретения и прекращения права собственности граждан на жилое помещение.

Жилищный кодекс РФ содержит новое содержание жилищного законодательства, более подробно формулирует права и обязанности граждан. Государство начинает играть ключевую роль в области охраны прав собственников жилья.

Одной из проблем правого регулирования жилищных отношений является проблема защиты прав граждан, которые являются членами семьи собственника жилого помещения. Эти права регламентируется не только Жилищным, но и Гражданским кодексом РФ.

Следует заметить, что ключевая цель современного законодательства - защитить интересы собственников жилых помещений.

Проблема места данной теме в общей системе права с исторических позиций обсуждается юристами постоянно. Во время исследования этих проблем можно обнаружить, что представители науки оставили далеко не однозначные мнения. Так, по названной проблеме одна группа ученых-юристов считает, что жилищное право является институтом гражданского права.

Однако, одной из причин состояло существовавшее ранее законодательство, регулирующее данные отношения и характеризовалось большим количеством нормативных актов, принятых в разное время разными ведомствами. Это способствовало злоупотреблению чиновников, которые влияли на решения о выделении бесплатного жилья гражданам.

Новый Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) был принят Государственной Думой 22 декабря 2004 г., одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г.

В качестве основного старта жилищного законодательства называют обеспечение сохранности жилищного фонда и использование жилых помещений по назначению.

Список источников:

1. Конституция Российской Федерации // Российская газета. 2012.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая // Российская газета № 238-239, 08.12.2004 г.
3. Экономика предприятия, учебник, под ред. О.И. Волкова, М., Инфра-М, 2008
4. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства / Л.Ю. Грудцына, М.Н. Козлова. - М.: Изд-во Эксмо, 2016
5. Жилье и ваши права. Консультации по жилищным вопросам / Г.Ю. Малумов, Г.Ю. Малумов, 2016
6. Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов, 2016
7. Жилищное право. 7-е изд., перераб. и доп. Крашенинников П.В. М.: Статут, 2010. - 413 стр
8. Указ Президента РФ от 27.08.96 г. «Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество»
9. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 60-ФЗ // СЗ РФ. - 2005. - № 1.