Файл: Ипотека в гражданском праве.pdf

Местом пребывания могут быть гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, больница, другое подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина, — в котором он проживает временно.

Предметом ипотеки могут быть объекты незавершенного строительства. В соответствии с п. 2 ст. 5 Закона «Об ипотеке» правила данного Закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе зданий и сооружений. При этом должны соблюдаться правила ст. 69 Закона «Об ипотеке» «Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся»^[147].

В ст. 76 «Ипотека строящихся жилых домов» Закона «Об ипотеке» устанавливается следующее: «При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства»^[148].

Другими словами, в ипотеку могут быть переданы сам незавершенный строительством жилой дом, материалы (строительные и отделочные) и необходимое строительное оборудование, находящееся в собственности залогодателя. Для того чтобы передать в ипотеку объект незавершенного строительства, необходимо передать в ипотеку по тому же договору в соответствии с требованиями ст. 69 Закона «Об ипотеке»:

- либо земельный участок, на котором он находится;

- либо часть этого участка, функционально обеспечивающую закладываемый объект;

- либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его части^[149].

В соответствии с п. 1 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество^[150]. Таким образом, для того чтобы зарегистрировать ипотеку незавершенного строительством жилого дома, необходимо предварительно зарегистрировать вещные права залогодателя на объект незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания^[151]. В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В специальной литературе приводятся указания на то, что для регистрации прав на объект незавершенного строительства необходимо представлять документ, подтверждающий факт приостановления строительства. Обязательность представления такого документа связывается с содержанием п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 г. N 8, который гласит: «По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу»^[152]. Однако, содержание процитированного пункта постановления Пленума ВАС РФ не является основанием для утверждения о том, что к недвижимому имуществу не могут быть отнесены не завершенные строительством объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.

Однако для того, чтобы при регистрации права на объект незавершенного строительства избежать конфликта с представителями органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует представлять акт о расторжении либо о приостановлении договора подряда, а в том случае, когда строительство осуществляется хозяйственным способом, представить документ, подтверждающий приостановление работ.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На сегодняшний день ипотека применяется для обеспечения исполнения обязательств при заключении различных договоров. Ипотека обеспечивает исполнение обязательств посредством двух функций:

1) стимулирует должника к надлежащему поведению, исполнению своих обязанностей, так как в противном случае наступают неблагоприятные для него последствия – обращение взыскания на предмет залога (стимулирующая функция);

2) при неисполнении должником своих обязанностей после реализации заложенного имущества из его стоимости кредитор получает удовлетворение (компенсационная функция).

Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие положения относительно оснований возникновения ипотеки.

Гражданский кодекс и Закон об ипотеке предусматривают два основания ее возникновения: на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств и в силу договора. В большинстве случаев ипотека возникает в силу договора. К ипотеке в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не предусмотрено иное.

При заключении договора волеизъявление однозначно направлено на установление залога недвижимости. При возникновении ипотеки в силу закона возможно два варианта:

1) ипотека возникает независимо от воли сторон;

2) ипотека носит диспозитивный характер, то есть стороны имеют право предусмотреть отсутствие ипотеки, указав это в договоре.

Необходимо сказать об изменившихся требованиях к форме договора об ипотеке. Законодатель отменил обязательное нотариальное удостоверение договора, что упрощает и удешевляет процедуру его заключения. Договор ипотеки подлежит государственной регистрации, несоблюдение которой влечет недействительность договора.

Однако, спецификой российской банковской системы выступает её универсальность, то есть выполнение одним банком практически всех банковских операций и оказание всего спектра услуг. В то время в как других странах банковская система многоуровневая: есть банки расчётные, инвестиционные, ипотечные. Такое разделение является более грамотным, как с экономической точки зрения, так и обывательской (для удобства людей).

В России же по мере насыщения рынка экономическими услугами происходит перенасыщение банков не только документальной работой, но и введений различных операций, что несомненно ведет к необходимости подготовки и переподготовке специализированных кадров. На практике получается, что кредитные организации, называющие себя ипотечными банками, фактически ипотекой не занимаются. Поэтому, необходимо создать систему, которая стимулировала бы банки выдавать кредиты под строительство и приобретение жилья на определенный срок. Это можно сделать за счёт уменьшения отчислений в резервный фонд Центрального Банка и урегулировать правовыми нормами.

Таким образом, мы приходим к тому, что в вопросах ипотеки имеется некий правовой вакуум, который нужно заполнять на федеральном уровне, однако стремительные темпы популяризации ипотечного кредитования дают возможность думать, что этот вакуум довольно в быстрые сроки уйдет в историю.

БИБЛИОГРАФИЯ

• 1. Источники

1.1.Нормативно-правовые акты, правовые документы

1.1.1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) (в ред. на 24 июля 2007 г.) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.06.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.4. Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.5. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 29.12.2017, с изм. от 20.06.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.6. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.7. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.8. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.9. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.07.2018) «О государственной регистрации недвижимости» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.10. Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.11. Федеральный закон от 11.02.2002 N 18-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.12. Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 (ред. от 03.04.2017) «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.13. Указ Президента РФ от 16.05.1997 N 485 (ред. от 26.03.2003, с изм. от 12.05.2016) «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.14. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге». [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.15. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге». [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.1.16. Письмо ФССП РФ от 23.12.2011 N 12/01-31629-АП «Разъяснения по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество» [Электронный ресурс]. Режим доступа: справ.-правовая система «КонсультантПлюс».

1.2. Материалы судебной практики

2.Литература

2.1. Научные труды одного и более авторов

• • 1. Басин Е.В., Гонгало Б. М., Крошенников П.В. Залоговые отношения в России. / Е.В. Басин, Б.М. Гонгало, П.В. Крошенников. - М., 1993. – 158 с.
    2. Башмаков А.А. Основные начала ипотечного права. / А.А. Башмаков. – Дибава, 1891. – 268 с.
    3. Гантовер Л.В. Залоговое право. / Л.В. Гантовер. - СПб., 1890.- 785 с.
    4. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. / С.В. Гриненко. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. – 107 с.
    5. Новицкий И.Б. Римское право. / И.Б. Новицкий. – М.: Ассоциация «Гуманитарное знание», 1993. – 245 с.
    6. Шевчук Д.А. Квартира в кредит без проблем / Д.А. Шевчук. – М.: АСТ: Астрель, 2008. – 256 с.

Диссертации и авторефераты диссертаций

2.2.1. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. / Л.А. Кассо. Дис. … докт. гр. права – Юрьев, 1898.

2.3. Статьи

2.4. Учебная и учебно-методическая литература

2.4.1. Витрянский В.В., Ем В.С., Козлова Н.В., Корнеев С.М., Мартьянова Т.С., Панкратов П.А., Савичев Г.П., Суханов Е.А., Телюкина М.В., Шерстобитов А.Е. Гражданское право. Учебник. Т. 2: Полут. 2. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, Н.В. Козлова, С.М. Корнеев, Т.С. Мартьянова, П.А. Панкратов, Г.П. Савичев, Е.А. Суханов, М.В. Телюкина, А.Е. Шерстобитов. – М.: БЕК, 2000. – 544 с.

2.4.2. Вишневский А.А. Залоговое право. Учебное и практическое пособие. / А.А. Вишневский. – М.: БЕК, 1995. – 179 с.

2.4.3. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. Учебное и практическое пособие. / В.А. Горемыкин. – М.: Инфра-М, 1996. – 147 с.

2.5. Ресурсы сети Интернет

2.5.1. Выдел земли из долевой собственности в натуре. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://pravonedv.ru/uchastok/vydel-doli-zemli-v-nature.html

2.5.2. Ипотека в России (под ред. А.В. Толкушкина). – «Юристъ», 2002. [Электронный ресурс]. Режим доступа:

http://www.lawpages.narod.ru/library/grajdanskoe_pravo/podrazdeli/nedvigimost/6.rar

2.5.3. Колюшин Е.И. Практический комментарий к Федерального Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». / Е.И. Колюшин. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://docviewer.yandex.ru

2.5.4. Судебные и нормативные акты РФ. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://sudact.ru