Файл: Оценка рыночной стоимости.pdf

Грузовые перевозки. В январе-сентябре 2019 г. грузооборот транспорта, по предварительным данным, составил 4227,1 млрд тонно-километров, в том числе железнодорожного - 1947,3 млрд, автомобильного - 201,2 млрд, морского - 28,1 млрд, внутреннего водного - 51,6 млрд, воздушного - 5,4 млрд, трубопроводного - 1993,4 млрд тонно-километров.

Пассажирские перевозки. Пассажирооборот транспорта общего пользования в январе-сентябре 2019 г. составил 437,2 млрд пасс.-километров, в том числе железнодорожного - 104,6 млрд, автомобильного - 84,4 млрд, воздушного - 247,6 млрд пасс.-километров.

Оборот розничной торговли в сентябре 2019 г. составил 2848,6 млрд рублей, или 100,7% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январесентябре 2019 г. - 24231,6 млрд рублей, или 101,4%.

Оборот общественного питания в сентябре 2019 г. составил 150,1 млрд рублей, или 103,9% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январесентябре 2019 г. - 1191,8 млрд рублей, или 104,7%.

В сентябре 2019 г., по предварительным данным, населению было оказано платных услуг на 861,8 млрд рублей, в январе-сентябре 2019 г. - на 7490,5 млрд рублей. Удельный вес расходов на оплату услуг в потребительских расходах населения в январе-сентябре 2019г. составил 20,4% (в январе-сентябре 2018г. - 20,7%).

Оборот оптовой торговли. В сентябре 2019 г. оборот оптовой торговли составил 7154,1 млрд рублей, или 104,6% (в сопоставимых ценах) к соответствующему месяцу предыдущего года. На долю субъектов малого предпринимательства приходилось 35,6% оборота оптовой торговли.

Внешнеторговый оборот России, по данным Банка России1) (по методологии платежного баланса), в августе 2019 г. составил (в фактически действовавших ценах) 55,7 млрд долларов США (3647,9 млрд рублей), в том числе экспорт - 33,8 млрд долларов (2217,3 млрд рублей), импорт - 21,8 млрд долларов (1430,6 млрд рублей). Сальдо торгового баланса в августе 2019 г. сложилось положительное, 12,0 млрд долларов (в августе 2018 г. - положительное, 15,8 млрд долларов).

Внешнеторговый оборот, по данным ФТС России, в августе 2019 г. составил 55,1 млрд долларов США. Экспорт составил 34,2 млрд долларов, в том числе в страны дальнего зарубежья - 29,7 млрд долларов, в государства-участники СНГ - 4,4 млрд долларов. Импорт составил 21,0 млрд долларов, в том числе из стран дальнего зарубежья - 18,8 млрд долларов, из государствучастников СНГ - 2,2 млрд долларов.

В сентябре 2019 г. зарегистрировано 22,7 тыс. организаций (в сентябре 2018 г. - 23,9 тыс.), количество официально ликвидированных организаций составило 55,3 тыс. (в сентябре 2018 г. - 46,6 тыс. организаций).

В сентябре 2019 г. по сравнению с предыдущим месяцем индекс потребительских цен составил 99,8%, в том числе на продовольственные товары - 99,6%, непродовольственные товары - 100,2%, услуги - 99,8%.

Цены на непродовольственные товары в сентябре 2019 г. увеличились на 0,2% (в сентябре 2018 г. - на 0,4%).

Цены и тарифы на услуги в сентябре 2019 г. снизились на 0,2% (в сентябре 2018 г. - выросли на 0,2%).

Индекс цен производителей промышленных товаров в сентябре 2019 г. относительно предыдущего месяца, по предварительным данным, составил 99,7%, из него в добыче полезных ископаемых - 99,5%, в обрабатывающих производствах - 100,0%, в обеспечении электрической энергией, газом и паром; кондиционировании воздуха - 98,9%, в водоснабжении; водоотведении, организации сбора и утилизации отходов, деятельности по ликвидации загрязнений - 100,0%.

Доходы федерального бюджета в январе-августе 2019 г. составили 65,7% от прогнозируемого на 2019 г. объема доходов, утвержденного Федеральным законом "О федеральном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов" в редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 175-ФЗ.

Профицит федерального бюджета в январе-августе 2019 г. сложился в сумме 2674,3 млрд рублей.

По данным Банка России, объем денежной массы (М2) на 1 сентября 2019 г. составил 47585,3 млрд рублей и увеличился по сравнению с 1 сентября 2018 г. на 7,2%, по сравнению с 1 августа 2019 г. на 0,5% при увеличении потребительских цен на 4,3% и уменьшении на 0,2% соответственно.

Состояние системы кредитных организаций. Количество действующих кредитных организаций, имеющих право на осуществление банковских операций, на 1 октября 2019 г. составило 454 единицы и сократилось по сравнению с 1 октября 2018 г. - на 54 организации, по сравнению с 1 сентября 2019 г. - на 1 организацию.

Рынок государственных ценных бумаг. По данным Банка России, объем государственных ценных бумаг на конец сентября 2019 г. составил 8765,0 млрд рублей и увеличился по сравнению с соответствующей датой 2018 г. на 23,4%, с концом августа 2019 г. - на 1,0%.

Валютный рынок. По данным Банка России, международные резервы Российской Федерации на 1 октября 2019 г. составили 530,9 млрд долларов США и по сравнению с 1 октября 2018 г. увеличились на 15,6%, по сравнению с 1 сентября 2019 г. - на 0,3%.

В сентябре 2019 г. по сравнению с предыдущим месяцем индекс потребительских цен составил 99,8%, изменение официального курса доллара США и евро к рублю - 96,9% и 95,8% соответственно.

В январе-сентябре 2019 г. объем денежных доходов населения сложился в размере 43891,4 млрд рублей и увеличился на 5,8% по сравнению с январем-сентябрем 2018 года. Денежные расходы населения в январе-сентябре 2019 г. составили 43224,6 млрд рублей и увеличились на 6,1% по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. Население израсходовало средств на покупку товаров и оплату услуг 36672,9 млрд рублей, что на 5,9% больше, чем в январе-сентябре 2018 года. За этот период сбережения населения составили 666,8 млрд рублей и уменьшились на 10,9% по сравнению с январем-сентябрем 2018 года.

Реальные денежные доходы, по оценке, в III квартале 2019 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличились на 3,3%, в январе-сентябре 2019 г. по сравнению с январем-сентябрем 2018 г. увеличились на 0,9%. Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен), по оценке, в III квартале 2019 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличились на 3,0%, в январесентябре 2019 г. по сравнению с январем-сентябрем 2018 г. увеличились на 0,2%.

Заработная плата. Начиная с доклада "Информация о социально-экономическом положении Российской Федерации" (январь-сентябрь 2019 г.), показатели номинальной и реальной начисленной заработной платы работников организаций будут публиковаться только после получения отчетных данных. Предварительные оценки представляться не будут. Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций в августе 2019 г. составила 44961 рубль и по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года выросла на 6,8%, в январе-августе 2019 г. - на 7,2%.

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент- здания нежилого назначения, которые возможно использовать как офисные помещения.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект^[5]

По результатам III кв. 2019 года совокупный объем предложения офисов на московском рынке составил 16,6 млн м2, где 26% общего объема представлено площадями класса А, 74% приходится на офисы класса В. Объем ввода офисов оказался существенно выше не только результатов I–III кварталов прошлого года, но и всего объема введённых в 2018 году офисов. Так, в I–III кварталах текущего года на рынок вышло 220 тыс. м2 офисов, что на 75% выше общего результата 2018 года. При этом на III квартал пришлась наибольшая доля этого объема – 107 тыс. м2. Крупнейшим объектом класса А стал бизнес-центр «Академик» на проспекте Вернадского (24,6 тыс. м2 офисов), а в классе В – «Верейская Плаза IV» совокупной офисной площадью 40 тыс. м2. Также среди крупных объектов стоит отметить «Новый Балчуг» на Садовнической улице и «ОКО» Фаза II в ММДЦ «МоскваСити».

Рис. 2. Динамика ввода в эксплуатацию офисов классов А и В

Рост объемов ввода офисов слабо повлиял на повышение доли вакантных площадей. Во-первых, практически все из введенных в III квартале объектов вышли на рынок частично заполненными. Во-вторых, растущий объем поглощения офисов скомпенсировал вывод новых площадей на рынок. Совокупность этих факторов позволила показателю вакантности продолжить снижение в обоих качественных сегментах офисного рынка. Так, доля свободных площадей в классе А составила по результатам III квартала 10,8%, или 473 тыс. м2, снизившись с начала года на 1,6 п. п. В классе В наблюдалось фактически аналогичное снижение на – 1,7 п. п., а показатель достиг уровня 7,6%, или 928 тыс. м2. Учитывая высокий объем офисов, планируемых к вводу до конца года, ожидается сдержанное снижение показателей вакантности в обоих классах, которые тем не менее по итогам года будут схожи с текущими уровнями. Дефицит офисов в центре города продолжает усугубляться, это влияет на формирование очагов спроса в нецентральных локациях города. Например, внутри Бульварного кольца вакантность офисов в классе А снизилась с 13,0% в начале года до 4,9% в III квартале 2019 года. Схожую динамику демонстрирует показатель в классе В: снижение составило 4,9 п. п. – до 3,0%. В зоне Бульварного кольца – Садового кольца наблюдается аналогичная ситуация, и, хотя снижение там оказалось меньшим, показатель вакантности в обоих классах находится существенно ниже уровня среднерыночных значений. В классе А в этой локации показатель снизился на 1,0 п. п. с начала года и составил 5,6%; в классе В снижение составило 0,8 п. п. – до уровня 4,1%. Снижающаяся доступность офисов в наиболее популярных бизнес-районах ускоряет смещение спроса в зону СК–ТТК. Показатель вакантности в классе А за квартал снизился здесь существенно – на 3,8 п. п. (до 5,4%).

Таблица 9 - Основные показатели

Несмотря на ожидаемое увеличение объемов ввода офисов, существенного превышения вакантности это не вызовет. Ввод нового предложения слишком долго находился в состоянии стагнации, девелоперы ждали увеличения объемов поглощения, сохраняя свои проекты на высокой стадии готовности. Этот разрыв оказался настолько продолжительным, что в отдельных локациях города сформировался дефицит качественных офисных площадей, поэтому, когда в этих зонах будут появляться новые проекты, они с большой долей вероятности еще до ввода в эксплуатацию будут реализованы офисным пользователям. Такая тенденция говорит о постепенном восстановлении рынка предварительной аренды и покупки, так как крупные пользователи офисов уже сейчас смотрят на проекты, завершение строительства которых запланировано на сроки не ранее, чем через 2–2,5 года. Спрос Объем чистого поглощения офисов в I–III кварталах 2019 года превысил показатель аналогичного периода прошлого года на 24% и составил 491 тыс. м2. При этом такое существенное увеличение произошло в основном за счет роста показателя в классе В при практически неизменном уровне в классе А. В общем объеме транзакций сделки по аренде и покупке офисных помещений составили по итогам трех кварталов 2019 года 79% против 72% годом ранее. В соответствии с рыночными тенденциями продолжается поступательная децентрализация спроса на офисы: если в I–III кварталах 2018 года на зону внутри Бульварного кольца пришлось 11% сделок по аренде и покупке и 4% сделок по продлению и перезаключению договоров, то по результатам первых трех кварталов 2019 года показатели составили 3% и 2% соответственно. Схожая ситуация наблюдается в зоне БК – СК, где доля сделок по новой аренде и покупке составила в 2019 году 16% против 23% годом ранее. В свою очередь, заметный рост произошел в зоне СК – ТТК и ТТК – МКАД, доля сделок по новой аренде и покупке здесь выросла на 2 п. п. и 16 п. п. соответственно, по продлению и пересмотру – на 19 п. п. и 4 п. п. соответственно. При этом стоит отметить, что для многих пользователей офисной недвижимости расположение за пределами МКАД до сих пор является не самым подходящим вариантом размещения – доля сделок здесь оказалась ниже, чем в 2018 году, в сегменте новой аренды и покупки показатель составил 6% против 10%, в сегменте продлений и пересмотров – 7% против 21% годом ранее. В будущем году ожидается закрепление территорий от Садового кольца до МКАД как наиболее популярных среди офисных пользователей.

Рис. 3. Карта объектов, введенных в эксплуатацию в I-III квартале 2019 г. и планируемых к вводу в эксплуатацию в 2019–2020 гг.

В Банки, финансовые и инвестиционные компании продолжают удерживать лидерство в структуре спроса, их доля по итогам I–III кварталов 2019 года составила 29%. В III кв. 2019 года была заключена еще одна крупная сделка с компанией этого сегмента, которая привнесла существенный вклад в это лидерство – покупка «Райффайзенбанком» будущего офисного здания на территории комплекса «Нагатино i-Land», которое будет построено специально под банк. Второе место заняли компании сектора TMT – 20% общего объема сделок. Третье место занимают производственные компании, чья доля в структуре спроса на офисы составила 16%. По результатам I–III кварталов 2019 года наибольший объем сделок пришелся на стабильно лидирующий сегмент офисных блоков размером до 500 м2, чья доля составила 28% (против 33% годом ранее). Доля сделок в сегментах от 500 до 1 000 м2 составила 22%, в сегменте 2 000–5 000 м2 – 19%, в обоих случаях увеличение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 2 п. п. Наибольшее увеличение наблюдалось в сегменте размером от 1 000 до 2 000 кв. – 24% против 15% годом ранее.

Рис. 4. Динамика показателей объемов ввода в эксплуатацию, чистого поглощения и уровня вакантных площадей

Рис. 5. Деловые районы Москвы. Уровень вакантных площадей

По результатам III квартала 2019 года средняя запрашиваемая ставка аренды в классе А составила 25 594 руб./м2/год (без учета эксплуатационных расходов и НДС), таким образом, с начала текущего года рост составил 1,5%. В классе В наблюдается более стремительное увеличение ставки аренды. Так, запрашиваемая ставка аренды в классе В составила 16 469 руб./м2/год (без учета эксплуатационных расходов и НДС), то есть рост составил 10,8%. Столь бурный рост, продолжающийся уже третий год подряд, при существенном пополнении объемов новых офисов претерпит замедление в 2020 году, тем не менее ожидается сохранение положительной динамики. Среди деловых районов города существенная динамика ставок аренды наблюдалась в локациях, в которых растущий спрос на офисы стимулирует собственников быть менее гибкими в переговорах и повышать ставки аренды в своих проектах. Так, запрашиваемая ставка аренды в зоне СК – ТТК выросла в классе А с 28 177 руб./м2/год в начале года до 36 352 руб./м2/год по итогам III квартала (без учета эксплуатационных расходов и НДС). Аналогичное повышение наблюдалось и в офисах класса В в этой локации: запрашиваемая ставка аренды выросла в этой зоне с 16 494 руб./м2/год до 20 038 руб./м2/год за три квартала 2019 года (без учета эксплуатационных расходов и НДС). При этом такое существенное повышение вызвано, скорее, ускоренным смещением вектора спроса в нецентральные локации, по мере установления баланса на офисных рынках этих зон рост станет менее стремительным, так как он уже существенно превышает динамику прошлых лет. Существующие практики рынка остаются без изменений. Средний срок договора по аренде офисов по-прежнему находится в диапазоне 5–7 лет с возможностью досрочного расторжения. Индексация ставок аренды в большинстве договоров привязывается к индексу потребительских цен, но остается поводом для переговоров, поскольку арендаторы и собственники бизнес-центров понимают, что за 5 лет ставки аренды и ставка инфляции могут вырасти.