Файл: Оценка рыночной стоимости.pdf

Собственник объекта оценки - ООО «Заказчик».

Балансовая стоимость- Здание - 2990400 руб.

Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

Оцениваемый объект представляет собой офисное здание общей площадью 1500 кв.м с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, Варшавское ш., д. Х.

Таблица 5 - Описание объекта оценки

Здание в хорошем состоянии. Износ конструктивных элементов средний.

Таблица 6 - Описание конструктивных элементов и характеристика здания

Особенности местоположения объекта оценки

Москва́ — столица Российской Федерации, город федерального значения, административный центр Центрального федерального округа и центр Московской области, в состав которой не входит. Крупнейший по численности населения город России и её субъект — 12 330 126 чел. (2016), самый населённый из городов, полностью расположенных в Европе, входит в первую десятку городов мира по численности населения. Центр Московской городской агломерации.

Москва находится в центре европейской части России, в междуречье Оки и Волги, на стыке Смоленско-Московской возвышенности (на западе), Москворецко-Окской равнины (на востоке) и Мещёрской низменности (на юго-востоке). Территория города после изменения городских границ в 2012 году составляет 2550 км². Треть (870 км²) находится внутри кольцевой автомагистрали (МКАД), остальные 1691,5 км² — за ней.

Средняя высота над уровнем моря составляет 156 м. Наивысшая точка находится на Теплостанской возвышенности и составляет 255 м, самая низкая точка — вблизи Бесединских мостов, где река Москва покидает город (высота этой точки над уровнем моря составляет 114,2 м). Протяжённость Москвы (без учёта чересполосных участков) с севера на юг в пределах МКАД — 38 км, за пределами МКАД — 51,7 км, с запада на восток — 39,7 км.

Город располагается на обоих берегах реки Москвы, в её среднем течении. Помимо этой реки, на территории города протекает несколько десятков других рек (притоков Москвы), наиболее крупные из которых — Сходня, Химка, Пресня, Неглинная, Яуза и Нищенка (левые притоки), а также Сетунь, Котловка и Городня (правые притоки). Многие малые реки (Неглинная, Пресня и др.) в пределах города протекают в коллекторах. В Москве много и других водоёмов: более 400 прудов и несколько озёр и 13 водохранилищ.

Территориальными единицами Москвы являются районы, поселения и административные округа, имеющие наименования и границы, закреплённые правовыми актами города.

Административный округ — территориальная единица города Москвы, образуемая для административного управления соответствующей территорией, включает в себя несколько районов или поселений Москвы. Границы административного округа не могут пересекать границ районов и поселений.

Район — образуется с учётом исторических, географических, градостроительных особенностей соответствующих территорий, численности населения, социально-экономических характеристик, расположения транспортных коммуникаций, наличия инженерной инфраструктуры и других особенностей территории.

Поселение — территориальная единица Москвы, образуемая на территориях, включённых в состав Москвы в ходе реализации проекта по расширению её территории с 1 июля 2012 года.

До 1 июля 2012 года в Москве было 125 районов и 10 административных округов. С 1 июля 2012 года, после расширения территории Москвы, были образованы 2 новых административных округа (Новомосковский и Троицкий), а в их составе 21 поселение.

Москва разделена на 12 административных округов, из которых Зеленоградский, Новомосковский и Троицкий полностью расположены за пределами МКАД: Центральный, Северный, Северо-восточный, Восточный, Юго-восточный, Южный, Юго-западный, Западный, Северо-западный, Зеленоградский, Новомосковский, Троицкий.

Описание региона Объекта оценки. Краткая характеристика региона^[3].

Основные показатели социально-экономического развития Москвы представлены в таблице 7.

Таблица 7 - Основные показатели, характеризующие экономику г. Москвы, в январе- сентябре 2019 года

7) Август 2019г. в % к августу 2018г.

8) Январь-август 2019г.

9) Январь-август 2019г. в % к январю-августу 2018г.

10) Январь-август 2018г. в % к январю-августу 2017г.

11) Сентябрь 2018г. в % к сентябрю 2017г.

^#)Данные по внешнеторговому обороту, экспорту и импорту товаров за соответствующие периоды августа и января-августа

2019г. и 2018г.

Индекс промышленного производства в январе-сентябре 2019г. по сравнению с соответст-вующим периодом предыдущего года составил 107.2%, в сентябре 2019 г. по сравнению с сентябрем 2018г.- 104.2%, по сравнению с августом 2019 г. – 105.8%.

Строительная деятельность. Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности "Строительство" в январе-сентябре 2019 г. составил 629811.9 млн. рублей, или 102.4% к соответствую-щему периоду предыдущего года.

Жилищное строительство. В сентябре 2019 г. организациями всех форм собственности по-строено 4082 квартиры, в январе-сентябре 2019г. – 57563 квартиры.

Оборот розничной торговли в сентябре 2019 г. составил 431.3 млрд. рублей, что в сопостави-мых ценах составляет 100.9 % к соответствующему периоду предыдущего года.

Индекс потребительских цен в сентябре 2019г. по отношению к предыдущему месяцу составил 99.9%, в том числе на продовольственные товары – 99.5%, непродовольственные товары – 100.2%, услу-ги – 100.1%.

Заработная плата. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата в августе 2019г., по оценке, составила 86733 рублей и по сравнению с июлем 2019г. уменьшилась на 5.8%, по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года возросла на 7.8%.

8. Анализ рынка объекта оценки

Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Социально экономическое развитие Российской Федерации^[4]

Социально-экономическое положение России за январь-сентябрь 2019 года

Основные показатели развития экономики России представлены в таблице 8.

Производство ВВП. Объем ВВП России за II квартал 2019 г. составил в текущих ценах 26188,0 млрд рублей. Индекс его физического объема относительно II квартала 2018 г. составил 100,9%. Индекс-дефлятор ВВП за II квартал 2019 г. по отношению к ценам II квартала 2018 г. составил 104,6%.

Объем ВВП России за I полугодие 2019 г. составил в текущих ценах 50675,1 млрд рублей. Индекс его физического объема относительно I полугодия 2018 г. составил 100,7%. Индекс-дефлятор ВВП за I полугодие 2019 г. по отношению к ценам I полугодия 2018 г. составил 106,5%.

Индекс выпуска товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности в сентябре 2019 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года составил 102,9%, в январе-сентябре 2019 г. - 101,8%.

Индекс промышленного производства в сентябре 2019 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года составил 103,0%, в январе-сентябре 2019 г. - 102,7%.

Таблица 8 - Основные показатели развития экономики России

Индекс производства по виду деятельности "Добыча полезных ископаемых" в сентябре 2019 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года составил 102,5%, в январе-сентябре 2019 г. - 103,6%.

Индекс производства по виду деятельности "Обрабатывающие производства" в сентябре 2019 г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года составил 103,2%, в январе-сентябре 2019 г. - 102,2%.

Объем производства продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей (сельхозорганизации, крестьянские (фермерские) хозяйства, хозяйства населения) в сентябре 2019 г. в действующих ценах, по предварительной оценке, составил 1255,8 млрд рублей, в январе-сентябре 2019 г. - 4098,7 млрд рублей.

Строительная деятельность. Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в сентябре 2019 г. составил 932,3 млрд рублей, или 100,8% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-сентябре 2019 г. - 6117,8 млрд рублей, или 100,3%.

Жилищное строительство. В сентябре 2019 г. возведено 620 многоквартирных домов. Населением построено 24,21) тыс. жилых домов, в том числе 1,5 тыс. - на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства. Всего построено 83,3 тыс. новых квартир (без учета квартир в жилых домах на участках для ведения садоводства - 81,8 тыс.).

В январе-сентябре 2019 г. возведено 5,0 тыс. многоквартирных домов. Населением построено 181,81) тыс. жилых домов, из них на участках для ведения садоводства - 2,9 тысячи. Всего построено 638,9 тыс. новых квартир (без учета квартир в жилых домах на участках для ведения садоводства - 636,0 тыс.).

Общая площадь жилых помещений в построенных индивидуальными застройщиками жилых домах составила 25,31) млн кв. метров, в том числе 0,3 млн кв. метров - на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства, или 51,7% от общего объема жилья, введенного в январе-сентябре 2019 года.