Файл: Применяемые стандарты ОЦЕНКИ.pdf

Ныне существующий Центральный административный округ родился в феврале 1994 года. Его основой стали два крупных района краевого центра: Октябрьский и Первомайский, история создания которых начала свой отсчет с 1920 и 1958 года соответственно.

Площадь округа составляет 28,5 квадратных километров. Среди внутригородских округов это небольшая территория, но при этом имеющая самую высокую плотность инфраструктуры.

На сегодня численность населения округа составляет более 175 тысяч человек.

Символом Центрального округа по праву является памятник императрице Екатерине Великой, даровавшей казакам кубанские земли. Монумент работы русского скульптора М.О. Микешина был установлен в центре Екатеринодара в начале XX века. Уничтоженный в годы советской власти, он был воссоздан в 2006 году и сразу стал олицетворением больших перемен: восстановлением первоначального облика города, историческим центром которого является наш округ.

В качестве эмблемы округа утвержден еще один памятник истории Краснодара – мемориальная арка с колоннами и фигурой Георгия Победоносца, расположенная в сквере имени маршала Жукова. Арка, щит и здание драматического театра символизируют единение боевой славы, трудовой доблести и культурно-исторических традиций, бережно чтимых в округе.

Центральный округ хранит 19 зданий-памятников архитектурного зодчества. Среди них известные горожанам Свято-Екатерининский кафедральный собор; Свято-Георгиевский храм; здание краевого отделения Центрального банка, которое и в новом веке сохранило свой статус; бывший жилой дом аптекаря Каплан, сейчас – Дворец бракосочетаний; усадьба купца Рубежанского, ныне здесь размещается Торгово-промышленная палата Краснодарского края; дом купцов Тарасовых, в наши дни занимаемый прокуратурой Краснодарского края и многие другие.

Центральном округе благоприятный климат для развития экономики. Пищевая и легкая промышленность, строительство, транспорт, торговля, общественное питание, сфера бытовых услуг – около 5 тысяч предприятий всех форм собственности сосредоточили свою деятельность в центральной части города. Промышленный сектор округа ярко представляют:

ООО «Завод Машиностроитель», за 70 лет существования ставший основным производителем специального технологического оборудования для маслозаводов от юга России до Южного Урала, а также для предприятий Средней Азии;

ЗАО «Александрия» — производственное швейное предприятие, которое является одним из лидеров среди российских производителей мужской одежды, победителем конкурсов «Краснодарская марка качества» и «Высококачественные товары Кубани», неоднократным лауреатом конкурсов «Сто лучших товаров России» и национальной премии «Европейское качество», а также правительственной премии в области качества и национальной премии – в области индустрии моды.

ПАО «Кубаньэнерго» — крупнейшая энергетическая компания на территории Краснодарского края и Республики Адыгея, объединяющая 11 электросетевых предприятий и обслуживающая около 100 тысяч километров линий электропередач;

ООО «Краснодарзернопродукт», который ведет свою историю с 1932 года. Длительное время его деятельность была сконцентрирована на хранении зерна и переработке его в муку для нужд собственного хлебопекарного производства и поставок сырья на городские хлебозаводы.

ОАО «Аванта» – одно из старейших предприятий по производству парфюмерно-косметической продукции в Российской Федерации, существующее на рынке восьмой десяток лет. Это современное производство, оснащенное итальянским, швейцарским и немецким высокопроизводительным оборудованием.

Если же говорить о торговой сети округа, то она включает более 2,5 тысяч предприятий розничной торговли и 13 торговых комплексов, рынков и универсальных ярмарок, которые  обеспечили рабочими местами  свыше 30 тысяч жителей города.

240 предприятий общественного питания (столовые, кафе и рестораны) радуют жителей и гостей города широким ассортиментом блюд и качественным обслуживанием, а около 300 предприятий, занимающихся бытовым обслуживанием населения (парикмахерские, киоски, ателье по пошиву одежды и ремонту обуви и др.), оказывают услуги на высоком уровне.

Округ с честью несет репутацию образовательного центра: на его территории разместилось наибольшее количество учебных заведений: 11 вузов, 7 колледжей, 2 профессионально-технических училища, 18 общеобразовательных школ, а также 42 дошкольных образовательных учреждения, 3 школы искусства, 2 художественные и 6 спортивных школ.

Здравоохранение округа представлено 18 лечебными учреждениями.  В их числе Краевой клинический противотуберкулезный диспансер, Специализированная клиническая инфекционная больница, Клинический онкологический диспенсер № 1 Министерства здравоохранения Краснодарского края, Клиническая больница скорой медицинской помощи города Краснодара. Поликлиническая служба округа представлена 6-ю взрослыми и 5-ю детскими поликлиниками.

Центральный округ – это еще и культурная визитная карточка столицы Кубани. В округе расположены 4 театра (драматический, музыкальный, молодежный и кукольный), 6 библиотек (в том числе знаменитая библиотека им. А.С. Пушкина, построенная в 1900 году), историко-археологический музей-заповедник им. Е.Д. Фелицына и муниципальный концертный зал органной и камерной музыки.

Развита в округе и спортивная инфраструктура. На территории расположены 4 крупных спортивных комплекса – это спорткомплексы Кубанского государственного университета физической культуры, спорта и туризма и Кубанского государственного технологического университета, а также стадионы «Кубань» и «Динамо».

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1.1 Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

Минэкономразвития оценило рост ВВП по итогам 2019 года в 1,4% (после 2,5% годом ранее). Это немного выше, чем прогнозировало ведомство. Замедление связано прежде всего с более низким вкладом отраслей, не относящихся к базовым.

Рост ВВП России в 2019 году в реальном выражении составил 1,4%, что оказалось несколько выше официального прогноза (+1,3%). Об этом сообщило Минэкономразвития в обзоре «Картина деловой активности». В 2018 году российский ВВП вырос на 2,5%.

Росстат представит первую официальную оценку ВВП за прошлый год 3 февраля.

Подвели небазовые отрасли

По оценке Минэкономразвития, вклад базовых отраслей (сельское хозяйство, промышленное производство, торговля, строительство и т.д.) в рост ВВП 2019 года составил чуть меньше, чем в 2018 году, — 0,8 п.п. против 1 п.п.

На базовые отрасли приходится около 60% всей экономики.

Наиболее существенно по сравнению с предыдущим годом сократился вклад небазовых отраслей (таких как недвижимость и финансовая отрасль) вместе с чистыми налогами (с 1,5 п.п. до 0,6 п.п.).

На отрасли, не относящиеся к базовым, приходится около 40% экономики.

В 2018 году опережающими темпами выросли, в частности, деятельность в области информации и связи (+4,7%), финансово-страховой сектор (+9,1%) и операции с недвижимостью (+3,1%). Из данных Минэкономразвития следует, что, скорее всего, эти отрасли показали замедление в 2019 году. Вклад промышленности в рост ВВП сохранился на уровне предыдущего года — 0,5 п.п.

Промышленное производство в 2019 году выросло на 2,4%.

Высокие показатели урожая обеспечили вклад сельского хозяйства в темпы роста ВВП на уровне около 0,1 п.п. после почти нулевого вклада в предыдущем году.

Вклад торгового оборота (розничного и оптового) в темпы экономического роста сократился до 0,2 п.п. после 0,3 п.п. годом ранее. Замедление роста наблюдалось как в сегменте розничной торговли, так и в оптовом сегменте, отметило Минэкономразвития.

В 2019 году численность рабочей силы в России снизилась на 1%, или 792,2 тыс. человек. Это произошло как за счет снижения численности занятых (их стало меньше на

598,6 тыс. человек), так и за счет уменьшения численности безработных (на 193,7 тыс. человек).

Уровень безработицы по итогам прошлого года составил 4,6%, снизившись по сравнению с 2018 годом на 0,2 п.п. По предварительной оценке, реальные располагаемые денежные доходы населения выросли на 0,8% по итогам 2019 года. Доходы населения беспрерывно падали с 2014 по 2017 год, а в 2018 году показали околонулевой рост (+0,1%). Минэкономразвития прогнозировало рост показателя на 0,1% по итогам 2019 года.

Наибольший вклад в рост реальных доходов в 2019 году внесли трудовые зарплаты населения.

Зaмeтнo oживилcя в 2019 гoдy pынoк кoммepчecкoй нeдвижимocти. Инвecтиции в oфиcныe пoмeщeния вышли нa пepвoe мecтo, зaняв 32% инвecтициoннoй aктивнocти и oпepeдив кoммepчecкиe влoжeния в жилыe пoмeщeния. Oбъeм ввoдa пo тopгoвым плoщaдям в этoм гoдy пpeвыcил coвoкyпныe пoкaзaтeли 2017–2018 гoдoв. Taкжe вoccтaнaвливaeтcя cдaчa тopгoвыx плoщaдeй в peгиoнax, xoтя этo нaпpaвлeниe oтpacли cтaгниpoвaлo c нaчaлa кpизиca. Рынoк тopгoвoй нeдвижимocти близoк к нacыщeнию, и фoкyc cмeщaeтcя нa peгиoны, гдe кaчecтвeнныx тopгoвыx пoмeщeний вce eщe нeдocтaтoчнo. A вoт oфиcный и cклaдcкoй ceгмeнты, выглядят пepcпeктивнo: дoля cвoбoдныx плoщaдeй пpoдoлжaeт cнижaтьcя — в клacce A нa 3% и в B нa 2%. Этo пoзвoляeт пpoгнoзиpoвaть дaльнeйший pocт cпpoca в 2020 гoдy, пpичeм ocoбый интepec пpeдcтaвляют бoльшиe coвpeмeнныe oфиcныe блoки.
 

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объектом оценки является здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Краснодар ул. Красная 172., Объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент- отдельно стоящие здания, которые возможно использовать как офисные, торговые помещения.

8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

Цена продажи коммерческой недвижимости в Краснодаре.

Данный индекс недвижимости показывает динамику изменения цен по продаже коммерческой недвижимости в Краснодаре и позволяют накладывать на неё данные других графиков.

Рассчитываем по параметрам: Краснодар. Отдельно стоящие здания. Производственные помещения. Торговые помещения и площади. Помещения общепита. Помещение свободного назначения. Прочая коммерческая недвижимость. Продажа. Цена за м2

Рис. 1. Динамика изменения цен коммерческой недвижимости в Краснодаре за 2019 год (продажа)

Рис. 2. Динамика изменения цен офисная недвижимости в Краснодаре за 2019 год

Анализируя графики можно с уверенностью отметить снижение цен по офисной недвижимости и по отдельно стоящей коммерческой недвижимости. Зафиксированные цены продаж на конец 2019 г. начало 2020 г. индивидуальны, но ориентируют нас на общую тенденцию падения спроса в этом сегменте за 2019 год в среднем на 10-15 %. Среднняя цена за год в сегменте офисной недвижимости сложила на уровне 60000 руб

8.4. Анализ рынка цен на земельные участки.

Стоимость участков в Краснодаре и на окраинах краевого центра снизилась за четыре года на треть, что больше среднероссийского показателя. В целом же федеральный тренд на удешевление остается неизменным уже несколько лет.

Однако участки в центральной части столицы Кубани остаются неизменно высокими, никакие геополитические и экономические процессы происходящие в стране не влияют. Рассматриваемый участок находится в Центральном микрорайоне гранича с микрорайоном Аврора где и отмечены самые высокие цена на земельные участки доходящие до 29000 руб. за кв.м. в целом цена в центральных микрорайонах варьируется от 15000 руб до 29000 руб. за кв.м.

Ниже представлен график изменения цены за последние четыре года в центральных микрорайонах.

Рис. 3. Цены на земельные участки в центре города Краснодара в руб. за кв. метр