Файл: Оценка стоимости недвижимости: Здание общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м.pdf

Введение

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства,

В соответствии со ст. 130, 132 ГК РФ к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятия, как имущественные комплексы признаются недвижимостью.

В соответствии со ст. 133 недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В соответствии с пунктом 4 ФСО №7 «Оценка недвижимости» объектами оценки могут выступать:

- застроенные земельные участки,

- незастроенные земельные участки,

- объекты капитального строительства,

- а также части земельных участков и объектов капитального строительства,

жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству;

- доли в праве на объект недвижимости.

Актуальность курсовой работы обусловлена тем, что недвижимость - это такой вид имущества, которое может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Для оценочной практики наиболее характерно рассмотрение собственности, принадлежащей юридическим лицам, а именно предприятиям.

Методика оценки недвижимого имущества тесно связана с методиками оценки машин, оборудования и транспортных средств, но в то же время существенно от них отличается. Если при оценке машин и оборудования, земельный или территориальный фактор практически роли не играет, и в то же время приобретает значение другой круг факторов: техническое совершенство, надёжность и качество, степень изношенности, моральное старение, марка изготовителя и т.д. То стоимость недвижимости находится под влиянием факторов, вытекающих из земельной зависимости (география, местоположение, окружающая инфраструктура, ценность земельного участка и ближайших угодий и др.)

Недвижимость - как объект, вступает в хозяйственный оборот, и с ней совершаются различные операции. Недвижимость может быть объектом сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав, и в силу этого становиться объектом оценки.

При оценке недвижимости важным является правильность выбора методов оценки.

Теорией и практикой оценки выработаны три основополагающих подхода: сравнительный, затратный и доходный.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Данный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения.

Метод основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих ценность объекта недвижимости в её текущем состоянии. Основной используемый принцип - сопоставление, которое должно проводиться:

* с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

* с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок на отличия потребительских свойств и конструктивные отличия;

* с новым объектом недвижимости с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.

Сравнительный подход к оценке недвижимости представлен, прежде всего, методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство

Расчёт методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов.

1. Нахождение объекта-аналога. При подборе аналогов предпочтение отдаётся тем объектам недвижимости, которые, так же как объект оценки, произведены тем же застройщиком и в той же стране.

2. После сопоставления и выявления всех факторов различия оценщик должен внести корректировки в стоимости объекта-аналога.

Корректировки бывают двух видов:

· коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;

· поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.

Целесообразна следующая очерёдность внесения поправок: поправки на сопоставимость; поправки к ценам на различия в условиях продажи.

Методы сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта, с учётом накопленного износа:

С_текущ = ВС - О;

где С_текущ - текущая стоимость недвижимости (на дату оценки);

ВС - восстановительная стоимость, определение которой базируется на расчете стоимости воспроизводства (С_воспр.) или стоимости замещения (С_зам.);

О - обесценение, вызванное выявленными элементами совокупного износа: физическим, функциональным, экономическим, внешним.

ВС - рассчитываемая в текущих ценах стоимость оцениваемого объекта как нового, без учёта износа и соотнесённая к дате оценки.

Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства представляет собой текущие затраты на производство или приобретение нового объекта недвижимости, полностью идентичного оцениваемому по функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам.

Стоимость замещения - это минимальные текущие затраты по приобретению на рынке аналогичного объекта недвижимости, максимально близкого по своим функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам к оцениваемому.

Таким образом, в первом случае идёт речь об идентичных объектах, а во втором - об аналогичных. При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходства принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходстве - об аналогичности.

Основу расчёта стоимости воспроизводства или стоимости замещения составляет расчёт издержек производства, т.е. себестоимости.

Затем, из рассчитанной таким образом базы, вычитаются потери стоимости объекта недвижимости в результате износа.

Затратный подход в недвижимости гласит, что осведомлённый инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями. При оценке затратным подходом как бы моделируется процесс формирования цены продавца (предложения) исходя из соображений покрытия ценой всех произведённых издержек и получения достаточной прибыли.

Методы затратного подхода незаменимы, если речь идёт об объектах, которые практически не встречаются на открытом рынке и изготовляются по индивидуальным заказам.

Надёжность оценки стоимости затратным подходом, в значительной степени зависит от полноты и достоверности экономической и технической информации, которой располагает оценщик.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчёта потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

сумму будущего дохода;

время, когда должен быть получен доход;

продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

прогнозирование будущих доходов;

капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчётов собственника:

упрощённого баланса;

отчёта о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

2. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

2.1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Объект оценки: Право собственности на: 1) Здание общей площадью 940 кв.м.; 2) 2. Земельный участок, общей площадью общей площадью 1920,0 кв.м

Местонахождение объектов оценки: г. Краснодар, ул. Красная 176 .

Остаточная стоимость имущества на дату оценки - 2 710 265 руб.,

Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастров объектов недвижимости составляет - 28 977 465,00 руб.

Заказчик работы: ООО «Лотос», основной государственный регистрационный номер (ОГРН) – 1037789046547, Дата присвоения ОГРН – 15 декабря 2015 года.

Дата оценки: 18 октября 2019 г.

Дата составления отчёта: 18 октября 2019 г.

Курс USD на дату оценки: 64,237 руб./USD.

Ниже представлены результаты расчёта рыночной стоимости оцениваемого объекта с применением трёх основных подходов оценки:

В итоге проведённых исследований, расчётов и заключений, рыночная стоимость оцениваемого имущества, принадлежащего ООО «Лотос» по состоянию на 18 октября 2019 года, составляет с учётом НДС:

61 917 692 руб.

2.2. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ В СООТВЕТСТВИИ С ФЗ №135