Файл: Сравнительная характеристика нормативной базы регулирования финансовой отчетности в России и международного стандарта финансовой отчетности (МСФО) –Инвестиционное имущество (IAS40).pdf

ВВЕДЕНИЕ

В деловой практике западных компаний широко распространено инвестирование имеющихся средств в акции и облигации компаний, которые приносят доход в виде прироста стоимости и в виде выплачиваемых дивидендов или процентных доходов.   В этом плане крупными игроками на рынке акций и облигаций являются страховые компании и пенсионные фонды (так называемые «институциональные инвесторы»), которые используют привлеченные средства для размещения в доходные активы, что позже позволяет им рассчитываться по своим обязательствам перед собственными клиентами.

Однако хорошо известна старая народная мудрость:  «не клади все яйца в одну корзину». Именно эта поговорка емко описывает широко известное в финансовом менеджменте понятие «диверсификации риска»: нужно инвестировать в активы с различным уровнем риска и доходности, чтобы можно было обеспечить стабильное финансовое положение инвестора в долгосрочной перспективе. 

Инвестирование исключительно в акции и облигации не сможет сформировать хорошо диверсифицированного пакета инвестиций. Поэтому  среди тех же страховых компаний и пенсионных фондов на западе популярна практика инвестирования в такие активы, как земля и здания. Эти активы, наподобие инвестиций в акции и облигации, могут приносить доход в виде прироста собственной стоимости, а также в виде дохода от сдачи в операционную аренду. Надо заметить, что компании могут формировать обширные инвестиционные пакеты на основе инвестиций в землю и здания, которые будут представлять существенную часть в  итоговом балансе  активов компании. 

Специфическое предназначение земли и зданий в данном случае требует отдельного от других основных средств  представления и учета в финансовой отчетности. В ответ на потребность в учете подобных активов и был разработан стандарт МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество».

Цель данного исследования можно сформулировать, как определение направлений совершенствования учета инвестиционной собственности.

Задачи, которые необходимо решить, чтобы достичь указанных выше целей, можно определить следующим образом:

Провести сравнительный анализ учета инвестиционной собственности по МСФО и по ПБУ и выявить основные отличия учета инвестиционной собственности в части признания, оценки, выбытия, объема раскрываемой информации.

Сформулировать и обосновать, исходя из отличий МСФО от ПБУ, предложения по гармонизации учета инвестиционной собственности в части классификации.

---

Сформулировать и обосновать, исходя из отличий МСФО от ПБУ предложения по гармонизации в части оценки инвестиционной собственности.

Объектом исследования выбрано ПАО «Росгосстрах».

Предметом исследования является учетно-аналитическая информация объектов исследования, а также совокупность теоретических и практических вопросов, связанных с учетом и анализом инвестиций с недвижимость.

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УЧЕТА ИНВЕСТИЦИОННОГО ИМУЩЕСТВА

1.1. Понятие и принципы учета инвестиционного имущества

Под  инвестиционным имуществом понимается земля или здания, либо часть здания, либо земля и здания одновременно, которые предназначаются для получения арендных платежей или прироста их стоимости, либо для того и другого. При этом земля и здания не должны использоваться для собственных административных нужд или собственного производства, а также они не должны предназначаться для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности (т.е. представлять из себя запасы для продажи)^[1].

Причем само инвестиционное имущество может отражаться на балансе на следующих основаниях:

1. Инвестиционное имущество находится у нас в собственности. Это самый простой и стандартный случай^[2].

2. Мы получили данное имущество в финансовую аренду. Напомню, что договор финансовой аренды подразумевает, что к нам переходят все основные риски и выгоды, которые связанны с арендуемым объектом. Вследствие этого стандарт МСФО (IAS) 17 «Аренда» требует, чтобы мы признавали на балансе сам арендуемый объект и против него признавали обязательство по финансовой аренде. Позже основное средство будет учитываться отдельно, а финансовое обязательство отдельно^[3].

3. Помимо первых двух вариантов, есть еще один довольно специфический случай, когда у нас на балансе может возникнуть инвестиционное имущество. Обычно объекты, которые находятся у нас в операционной аренде, в отличие от объектов в финансовой аренде, на баланс не ставятся: мы только начисляем арендные платежи по данным основным средствам. Однако, стандарт МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество» разрешает поставить на баланс имущество, полученное по договору операционной аренды, если оно подпадает под определение инвестиционного имущества. Изначально данное имущество будет учтено на основании тех же подходов, что применяются и к объектам, находящимся в финансовой аренде^[4].

---

Как указывалось ранее, инвестиционное имущество находится во владении (пользовании – в случае операционной аренды) с определенной целью: получать доход от прироста его стоимости, либо от сдачи имущества в операционную аренду.

Здесь надо четко понимать, что само здание или землю мы уже не можем использовать сами, иначе это уже будет не инвестиционное имущество, а простое основное средство, которое будет учитываться в соответствие с МСФО (IAS) 16 «Основные средства». Это положение естественным образом распространяется на договора операционной аренды между дочерними компаниями группы, когда мы готовим консолидированную отчетность. Если же мы сдаем имущество в аренду ассоциированным предприятиям или совместным предприятиям, то имущество будет учитываться как инвестиционное в целях подготовки консолидированной финансовой отчетности, так как такие предприятия не являются частью группы. 

Также надо понимать, что инвестиционное имущество мы можем сдавать только в операционную аренду. Если же мы передадим данное основное средство в финансовую аренду, то оно уже не может учитываться, как инвестиционное имущество. Соответственно, чтобы  основное средство учитывалось, как  инвестиционное имущество, оно может быть сдано в аренду только по договору операционной аренды. В случае, когда мы сами получили объект либо по договору финансового лизинга, либо операционной аренды, это будет договор операционной субаренды. 

В стандарте отдельно выделяется еще один момент, позволяющий понять, нужно ли конкретное основное средство учитывать, как инвестиционное имущество: рассматривается пример гостиницы, когда номера сдаются постояльцам. Тут стандарт указывает, что поскольку доход от аренды в данном случае незначительный по сравнению с доходом от дополнительных услуг, предоставляемых постояльцам, то такое основное средство не может учитываться, как инвестиционное имущество. Это положение распространяется на любые иные случаи, когда сам доход от сдачи недвижимости составляет лишь небольшую часть от дохода от иных услуг, связанных с предоставлением  данной недвижимости в аренду^[5]. 

В случае, когда мы приобретаем или строим, инвестиционное имущество первоначально должно оцениваться по фактическим затратам. В первоначальную оценку следует включать затраты по операциям, что, в частности, включает стоимость профессиональных юридических услуг и налоги на передачу недвижимости. 

---

По сути, нужно в первоначальную стоимость включать только расходы необходимые для приведения объекта к состоянию пригодному к использованию. Например, операционные убытки, возникающие до выхода объекта на запланированный уровень использования, включаться в первоначальную стоимость не будут^[6].

Первоначальная стоимость недвижимости, находящейся во владении предприятия по договору финансовой аренды и классифицируемой, как инвестиционное имущество, определяется так же, как для финансовой аренды в соответствии с МСФО (IAS) 17 «Аренда», т.е. актив должен признаваться по наименьшей из двух величин: справедливой стоимости недвижимости и приведенной стоимости минимальных арендных платежей. Эквивалентная сумма должна признаваться как обязательство в соответствии с стандартом.

Недвижимость, которая получена по договору операционной аренды и поставленная на баланс, как инвестиционное имущество, будет отражаться по стоимости, также рассчитанной в соответствие с  МСФО (IAS) 17 «Аренда». В данном случае актив будет признан в размере приведенной стоимости минимальных арендных платежей.

И в случае финансовой аренды, и в случае операционной аренды первоначальные прямые затраты также включаются в первоначальную стоимость актива: т.е., например, комиссия за оказание юридических услуг будет также включаться в первоначальную стоимость актива, как и в случае, когда имущество принадлежит непосредственно нам.

После первоначального признания можно выбрать один из следующих методов учета инвестиционного имущества: модель учета по справедливой стоимости или модель учета по первоначальной стоимости (её также называют моделью учета “по фактическим затратам”). 

Под методом учета по справедливой стоимости подразумевается, что на конец отчетного периода инвестиционное имущество оценивается по справедливой стоимости. Изменение справедливой стоимости признается, как прочий доход или расход в том периоде, когда такое изменение возникло^[7]. 

По определению, справедливая стоимость инвестиционного имущества – это цена, по которой недвижимость может быть обменена между хорошо осведомленными, независимыми сторонами, желающими совершить такую операцию. Справедливая стоимость не должна содержать в себе никаких особых условий (скидки, особые условия финансирования и т.п.), не должна включать потенциальные затраты по продаже, либо прочему выбытию. То есть это некоторая гипотетическая рыночная цена, по которой две независимых хорошо осведомленных стороны совершили бы куплю-продажу данного объекта инвестиционного имущества. И эта цена определяется только на конкретную дату (определенный момент времени), т.е. на дату отчетности. 

---

Метод учета по первоначальной стоимости подразумевает учет объектов инвестиционного имущества в соответствие с теми же требованиями, что предъявляются к учету обычных основных средств в соответствие с данной моделью по стандарту МСФО (IAS) 16 «Основные средства», т.е. на балансе такой объект будет отражаться по первоначальной стоимости минус накопленная амортизация, минус обесценение (если обесценение имело место в соответствие со стандартом МСФО (IAS) 36 «Обесценение активов»). В случае учета по справедливой стоимости никакой амортизации или отдельного обесценения не возникает^[8].

Хотя стандарт не выделяет какой-либо метод учета в качестве приоритетного, однако, он препятствует изменению модели учета по справедливой стоимости на модель учета по первоначальной стоимости, указывая на то, что это вряд ли приведет к более уместному порядку представления, что является необходимым условием согласно МСФО (IAS) 8 «Учетная политика, изменения в бухгалтерских оценках и ошибки» при изменении учетной политики. 

При этом, если мы начали учитывать, инвестиционное имущество по справедливой стоимости, то мы должны оценивать его впоследствии только по справедливой стоимости. В крайнем случае, когда никак нельзя достоверно определить справедливую стоимость конкретного объекта инвестиционного имущества, то этот объект может учитываться по модели учета по первоначальной стоимости. При этом все остальные объекты инвестиционного имущества будут и далее учитываться в соответствие с моделью учета по справедливой стоимости. 

Специфический случай, когда мы признали в качестве объекта инвестиционного имущества здание или землю, которые находятся у нас на основании договоров операционной аренды, требует, чтобы всё инвестиционное имущество оценивалось по справедливой стоимости. Тут вопрос о выборе метода учета не стоит.

В любом случае, вне зависимости от того, какой метод учеты был выбран, необходимо определять справедливую стоимость инвестиционного имущества, поскольку справедливую стоимость должны раскрывать в примечаниях к отчетности даже те компании, которые используют модель учета по первоначальной стоимости. Стандарт приветствует привлечение к определению справедливой стоимости независимого оценщика, обладающего признанной профессиональной квалификацией и соответствующим опытом, однако это не является обязательным требованием стандарта. Хотя, конечно, на практике самостоятельно сделать оценку справедливой стоимости довольно проблематично, особенно учитывая то, что методы оценки надо будет обосновывать своему аудитору, который будет выдавать заключение на финансовую отчетность^[9].  

---