Файл: Практика оценки недвижимости. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 1500 кв. м, расположенного в нежилом здании по адресу: г. Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп., 8АС14.pdf
Добавлен: 01.04.2023
Просмотров: 131
Скачиваний: 1
Среднее значение арендной ставки с учетом НДС (20%), руб./кв. м/год. |
11 618 |
Среднее значение арендной ставки без учета НДС (20%), руб./кв. м/год. |
9681 |
Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 3,5%. Следовательно, загрузка помещений составляет 96,5 %.
К расходам, связанным с эксплуатацией объекта оценки, обычно относятся: коммунальные платежи, ремонт, затраты на управление, затраты на привлечение арендаторов, выплаты налогов на имущество, страховые платежи, плата за земельный участок (арендная плата или земельный налог) и прочие расходы. В настоящее время операционные расходы для офисных помещений, расположенных в Москве, составляют 2570 руб. за 1 кв. м в год с учетом НДС. В расчетах приняты операционные расходы в размере 2178 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС (2570/1,18).
Расчет и обоснование ставки капитализации
На основе анализа рыночной информации) ставка капитализации для офисных помещений составляет 10%-12% (среднее значение 11%). В отчете принята среднерыночная ставка капитализации 11% для оцениваемого объекта оценки (нежилого помещения).
Результаты расчетов стоимости объекта оценки доходным подходом представлены в таблице ниже.
Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом
Наименование показателей |
Значение показателей |
Общая площадь помещений, кв. м |
1500 |
Арендная плата, руб./кв. м/год |
9681 |
Потенциальный валовой доход, руб.в год |
14 521 500 |
Потери от недзагрузки помещений, % |
3,5 % |
Действительный валовой доход, руб.в год |
14 013 247 |
Операционные расходы, руб.. |
3 267 000 |
Чистый операционный доход, руб.в год |
10 746 247 |
Ставка капитализации, % в год |
11 |
Общая стоимость, без НДС , руб. |
106 784 063 |
Общая стоимость с учетом НДС (20 %), руб. |
128 140 875 |
Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом (с учетом НДС) округленно, руб |
128 140 875 |
- Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам
В результате применения различных подходов к оценке рыночной стоимости объекта оценки с учетом принятых допущений получены значения, приведенные в таблице ниже.
Результаты расчетов стоимости объекта оценки, полученные в раках подходов
(с учетом НДС), руб.
Подход к оценке |
|
---|---|
Сравнительный |
Доходный |
133 614 000 |
128 140 875 |
Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости нежилых помещений могут быть получены с использованием сравнительного и доходного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений.
В силу сложности определения стоимости встроенного помещения и первого этажа в нежилом здании затратный подход в настоящем отчете применялся справочно, без дальнейшего учета значения стоимости объекта, полученной в рамках затратного подхода, в согласовании результатов.
С учетом вышеизложенного для оценки стоимости объекта оценки применялись сравнительный и доходный подходы. Затратный подход приведен справочно.
В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.
Согласование результатов оценки
Подход |
Сравнительный |
Доходный |
Величина стоимости, р. |
133 614 000 |
128 140 875 |
Критерий |
Баллы |
|
1. Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты |
3 |
2 |
2. Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта |
3 |
3 |
3. Способность подхода отразить мотивацию и/или действительные намерения типичного покупателя/продавца |
4 |
3 |
4. Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости |
4 |
4 |
ИТОГО СУММА БАЛЛОВ ДЛЯ ПОДХОДА |
14 |
12 |
Сумма баллов |
26 |
|
Вес подхода округленно, проц. |
0,54 |
0,46 |
ИТОГО РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ОКРУГЛЕННО, р. |
После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.
В результате проведенных расчетов по определению весов каждого подхода с использованием метода иерархий для согласования оценок, полученных различными подходами, определены следующие весовые коэффициенты:
для доходного подхода – 0,46;
для сравнительного подхода – 0,54.
133 614 000×0,54 + 128 140 875×0,46 =131 096 362
Итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки составляет на дату оценки округленно
131 096 362 рублей.
После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.
Объект оценки – стандартная недвижимость;
результат расчета стоимости – 131 096 362 руб.; качество информации, использованной при проведении оценки, может быть охарактеризовано как «высокое».
В соответствии с данными имеем:
- ширина интервала = +/- 5% * 0,8 = 4%;
- нижняя граница = 131 096 362 - 131 096 362*4% = 125 852 507 руб. ;
- верхняя граница = 131 096 362 + 131 096 362*4% = 136 340 816 руб.
Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 125 852 207 руб. – 136 340 816 руб., включительно.
Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 1500 кв. м, расположенного в нежилом здании по адресу: г. Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп., 8АС14 по состоянию на дату оценки составляет:
131 096 362
Возможные границы интервала, в котором, по мнению Оценщика, находится рыночная стоимость объекта оценки: 125 852 207 руб. – 136 340 816 руб., включительно.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят ГД ФС РФ 17.06.1997 (с изм. и доп.). |
|
Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007(с изм. и доп.). |
|
Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (с изм. и доп.). |
|
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиями к проведению оценки» (ФСО N 1) |
|
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2) |
|
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3) |
|
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611«Оценка недвижимости (ФСО № 7) |
|
Стандарты РОО
|
|
Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990. |