Файл: Практика оценки недвижимости. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 1500 кв. м, расположенного в нежилом здании по адресу: г. Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп., 8АС14.pdf
Добавлен: 01.04.2023
Просмотров: 134
Скачиваний: 1
№ п/п |
Объект-аналог |
Ставка арендной платы, |
---|---|---|
1 |
Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, 1-й Вешняковский проезд, 1С8, офисное помещение на 4-м этаже нежилого здания, площадь 1381 м² кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 10700 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт cian.ru) |
10 700 |
2 |
Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп.,24к2, офисное помещение на 15-м этаже нежилого здания, площадь 530 кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 15 000 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт cian.ru) |
15 000 |
3 |
Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп.,24к1, офисное помещение на 8-м этаже нежилого здания, площадь 300 кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 13 000 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт cian.ru) |
13 000 |
Как правило, при корректировке стоимости объектов-аналогов применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи (уторговывание, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия (время продажи), на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.
Объект оценки и объекты-аналоги расположены в ЮВАО, являются офисными помещениями, находятся в нежилых зданиях, в качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на отличие площадей. Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.
Поправка на условия продажи (уторговывание). Учитывает разницу между ценой предложения и ценой реальной сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Цена предложения не совпадает с ценой продажи и является завышенной, т.к. продавец желает продать свое имущество с максимальной выгодой для себя. Покупатель, в свою очередь, стремится приобрести имущество за более низкую цену. При продаже помещений коммерческого назначения, расположенных в г. Москве, данная поправка составляет в настоящее время от -10% до -13% для офисных помещений. Здесь и далее поправка на условия продажи (уторговывание) была принята средней. В данном отчете, принято среднее значение поправки для оцениваемого объекта недвижимости -11,5%.
Поправка на отличие площадей. Поправка учитывает различие в площадях объекта оценки и объектов сравнения. Поправка делалась в относительных величинах (%). Для объектов-аналогов, имеющих меньшую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «-». Для объектов-аналогов, имеющих большую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «+».
Результаты расчетов приведены в таблице ниже.
Результаты сравнительного анализа и корректировки стоимости объектов-аналогов
Объект оценки |
Объект-аналог 1 |
Объект-аналог 2 |
Объект-аналог 3 |
|
---|---|---|---|---|
Стоимость, тыс. руб. |
28500 |
60000 |
78000 |
|
Площадь, кв. м |
1500 |
380,7 |
468 |
775 |
Стоимость 1 кв. м, руб. |
60 897 |
128 205 |
100 645 |
|
Поправка на передаваемые имущественные права, руб. |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб. |
60 897 |
128 205 |
100 645 |
|
Поправка на условия финансирования, %. |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб. |
60 897 |
128 205 |
100 645 |
|
Поправка на условия продажи (уторговывание),, %. |
-11,5 |
-11,5 |
-11,5 |
|
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб. |
||||
Поправка на рыночные условия (время продажи), %. |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб. |
60 897 |
128 205 |
100 645 |
|
Поправка на местоположение, % |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб. |
60 897 |
128 205 |
100 645 |
|
Поправка на дополнительные улучшения, % |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб. |
60 897 |
128 205 |
100 645 |
|
Поправка на размещение, %. |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб. |
60 897 |
128 205 |
100 645 |
|
Поправка на отличие площадей, % |
- 12 |
- 10,3 |
-2 |
|
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб. |
53589 |
114 999 |
98 632 |
|
Поправка на этаж, % |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб. |
53589 |
114 999 |
98 632 |
|
Поправка на компоненты стоимости, не входящие в состав объекта-аналога, руб. |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб. |
53589 |
114 999 |
98 632 |
|
Поправка на расходы, сделанные сразу после покупки, руб. |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб. |
53589 |
114 999 |
98 632 |
|
Поправка на ремонт, руб. |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб. |
89 076 |
53 589 |
114 999 |
98 632 |
Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, с учетом НДС, руб. |
133 614 000 |
10.5. Оценка стоимости объекта оценки доходным подходом
В рамках доходного подхода к оценке в данном отчете будет использован метод прямой капитализации, так как объект оценки не требует значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование объекта оценки соответствует его наиболее эффективному использованию.
При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:
а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;
б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;
в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;
г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;
д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой. в расчет модели возврата капитала, способов - и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;
е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;
ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.
Метод прямой капитализации позволяет пересчитывать годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на ставку капитализации. В зависимости от целей анализа и наличия доступной информации осуществляется выбор конкретного уровня дохода. В качестве базового уровня годового дохода применялся чистый операционный доход.
Общая процедура оценки по методу прямой капитализации включала в себя следующие последовательные шаги:
- определение ожидаемого потенциального валового дохода (ПВД) (в рублях) от сдачи в аренду оцениваемых помещений в течение года путем перемножения площадей оцениваемых помещений на рыночные арендные ставки;
- определение загрузки помещений (в % от ПВД), учитывающей возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы (Кзагр);
- определение действительного валового дохода (ДВД);
ДВД = ПВД – ПВД × Кзагр
- определение операционных расходов, связанных с эксплуатацией объекта оценки (ОР);
- определение чистого операционного дохода (ЧОД) по зависимости:
ЧОД = ДВД – ОР;
- определение ставки капитализации (R);
- определение стоимости оцениваемого объекта по формуле:
V = ЧОД / R.
В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам сделок с недвижимостью и данными по аренде нежилых помещений, размещенными в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью, а также данными, опубликованными в ежедневной газете «Из рук в руки», еженедельнике «Недвижимость & цены» и ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости «Rway».
Как правило, при корректировке арендных ставок применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия, на уторговывание, на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.
Объект оценки и объекты-аналоги расположены в непосредственной близости друг от друга и являются помещениями офисного назначения. В качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на отличие площадей. Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.
Поправка на условия продажи (уторговывание). Учитывает разницу между ценой предложения и ценой реальной сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Цена предложения не совпадает с ценой продажи и априорно предполагается завышенной, т.к. арендодатель желает сдать свое имущество с максимальной выгодой для себя. Арендатор, в свою очередь, стремится снять имущество за более низкую цену. Цены предложения на коммерческие помещения, предлагающиеся к сдаче, превышают цены реальных сделок не более чем на 8-10% для офисных помещений. В отчете, принята средняя поправка на уторговывание
9%.
Поправка на отличие площадей. Поправка учитывает различие в площадях объекта оценки и объекта-аналога. Поправка делалась в относительных величинах (%). Для объектов-аналогов, имеющих меньшую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «-». Для объектов-аналогов, имеющих большую площадь относительно объекта оценки, поправка принимается со знаком «+».
После анализа объектов-аналогов производилась проверка однородности полученных стоимостей, путем расчета коэффициента вариации, который не должен превышать 33%.
Результаты анализа арендных платежей приведены в таблице ниже.
Ставки арендной платы за нежилые помещения
№ п/п |
Объект-аналог |
Ставка арендной платы, |
---|---|---|
1 |
Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, 1-й Вешняковский проезд, 1С8, офисное помещение на 4-м этаже нежилого здания, площадь 1381 м² кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 10700 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт cian.ru) |
10 700 |
2 |
Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп.,24к2, офисное помещение на 15-м этаже нежилого здания, площадь 530 кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 15 000 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт cian.ru) |
15 000 |
3 |
Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп.,24к1, офисное помещение на 8-м этаже нежилого здания, площадь 300 кв. м, сделан ремонт. Арендная ставка с учетом НДС 13 000 руб. за 1 кв. м в год (Интернет-сайт cian.ru) |
13 000 |
Результаты расчетов арендной платы
Характеристика |
Объект оценки |
Объект-аналог 1 |
Объект-аналог 2 |
Объект-аналог 3 |
---|---|---|---|---|
Площадь, кв. м |
1500 |
1381 |
530 |
300 |
Ставка арендной платы, руб./кв. м/год |
10 700 |
15 000 |
13 000 |
|
Поправка на передаваемые имущественные права, руб. |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год |
10 7002 |
15 000 |
13 000 |
|
Поправка на условия финансирования, %. |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год |
10 7002 |
15 000 |
13 000 |
|
Поправка на условия продажи (уторговывание), %. |
-9 |
-9 |
-9 |
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год |
9737 |
13 650 |
11 830 |
|
Поправка на рыночные условия (время продажи), %. |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год |
9737 |
13 650 |
11 830 |
|
Поправка на местоположение, % |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год |
9737 |
13 650 |
11 830 |
|
Поправка на дополнительные улучшения, % |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год |
9737 |
13 650 |
11 830 |
|
Поправка на размещение, %. |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год |
9737 |
13 650 |
11 830 |
|
Поправка на отличие площадей,% |
-0,4 |
-13 |
-19 |
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год |
10 657 |
13 274 |
10 924 |
|
Поправка на компоненты стоимости, не входящие в состав объекта-аналога, руб. |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год |
10 657 |
13 274 |
10 924 |
|
Поправка на расходы, сделанные сразу после покупки, руб. |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная арендная ставка, руб./кв. м/год |
11 618 |
10 657 |
13 274 |
10 924 |