Файл: Практика оценки недвижимости. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 1500 кв. м, расположенного в нежилом здании по адресу: г. Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп., 8АС14.pdf

Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

Свидетельство о государственной регистрации права НА№0067346 от 04.07.2006 г.

Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Описание объекта оценки, приведенное ниже, выполнено с использованием данных Заказчика.

Объектом оценки является нежилое помещение общей площадью 1500 кв. м, расположенное на третьем этаже в нежилом здании по адресу: г. Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп., 8АС14, находящемся в районе Рязанский Юго-Восточного административного округа г. Москвы.

Здание находится в ~5 км от станции метро «Текстильщики» и в ~2 км от станции метро «Рязанский проспект».

Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

Общая площадь оцениваемого помещения 1500 кв. м.

Оцениваемое помещение находится на третьем этаже нежилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ЮВАО, р-н Рязанский, Рязанский просп., 8АС14. К зданию обеспечивается возможность подъезда автомобильного транспорта. Материал стен – ж/б плиты. Здание имеет все инженерные коммуникации: отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система.

Особенности местоположения объекта оценки

Юго-Восточный административный округ (ЮВАО) - округ, расположенный на севере столицы. Территория округа составляет 111,55 кв. км.

Численность населения ЮВАО - 1405,6 тыс. человек. Это 11,24% всех жителей Москвы. Округ является пятой по населенности частью города.

В Юго-Восточный административный округ (ЮВАО) входят 12 районов.

Юго-восток Москвы исторически был рабочей окраиной. Здесь сосредоточен большой промышленный потенциал: Московский нефтеперерабатывающий завод, автозавод «Автофрамос» и технополис «Москва» (бывший АЗЛК) и многие другие. В связи с этим, а также с традиционной для Москвы западной розой ветров, Юго-Восточный округ считается некоторыми специалистами экологически неблагоприятным. В то же время в округе много зелёных зон, крупных парков и скверов: Кузьминки — Люблино, Лефортово, Парк имени 850-летия Москвы и др.

На территории Юго-Восточного округа располагается мощный промышленный потенциал, который ориентирован в основном на машиностроение, металлургию, нефтепереработку и химическую отрасльНа территории ЮВАО действуют 15799 малых предприятий с численностью работающих 120133 чел. В их числе 1449 предприятий строительной отрасли, на которых занято 16415 человек.

Сфера потребительского рынка и услуг представлена 805 магазинами продовольственных и промышленных товаров, 422 павильонами быстровозводимых конструкций, 250 предприятиями общественного питания открытой сети, 552 предприятиями бытового обслуживания, где оказывается 120 видов услуг, 2 сельскохозяйственными, 11 мелкооптовыми и 13 малыми рынками.

Жилищно-коммунальное хозяйство округа представлено 3204 жилыми строениями общей площадью 18,9 млн. кв. м. Население округа проживает в 409641 квартире общей площадью 20887,5 тыс. кв. м.

Протяженность улично-дорожной сети в Северо-Восточном административном округе составляет 299 км, в том числе 94,5 км - магистрали общегородского значения и 51 км - магистрали районного значения. Общая протяженность дорог в СВАО (с внутриквартальными и местными подъездами) составляет 525 км. Территория, занимаемая дворами, парками и газонами - около 26 млн. кв. м.

По данным МосгорБТИ, средняя обеспеченность одного жителя округа 19,5 кв. м общей и 12,3 кв. м жилой площадью ниже среднемосковских показателей (соответственно 20,7 и 13,1).

Рязанский район находится в составе Юго-Восточного административного округа города Москвы. Рязанский район занимает площадь в 6,49 км² на которой проживает 88,4 тыс. человек (на 1 января 2010 года). В Рязанском районе насчитывается 37 улиц. Образование Рязанского района пришлось на 5 июля 1995 года, а внутригородского муниципального образования Рязанское на 15 октября 2003 года.

Рязанский район располагает одной станцией метрополитена «Рязанский проспект» Таганско-Краснопресненской линии и тремя железнодорожными станциями Москвоской железной дороги — платформы «Вешняки» и «Плющево» Казанского направления и платформа «Чухлинка» Горьковского направления.

Границы Рязанского района соприкасаются с границами — района Текстильщики, Нижегородским районом, района Перово(Восточный округ (ВАО)), района Вешняки (Восточный округ (ВАО)), района Выхино-Жулебино и района Кузьминки.

Основными автомобильными магистралями Рязанского района являются — Рязанский проспект, 2-й Грайвороновский проезд, улица Академика Скрябина, 1-я Новокузьминская улица и улица Паперника.

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

По оценке Минэкономразвития России, темп роста ВВП в августе снизился до 1,0 % г/г с 1,8 % г/г месяцем ранее. Основной вклад в замедление роста в августе внесло сельское хозяйство. Резкое ухудшение его годовой динамики было обусловлено в первую очередь высокой базой августа прошлого года, когда из-за смещения календарного графика уборки урожая наблюдался догоняющий рост сбора основных сельскохозяйственных культур. Среди базовых отраслей некоторое замедление роста наблюдалось в промышленности и транспорте. Рост ВВП за январь–август, по оценке, составил 1,6 % г/г1 . В августе темп роста промышленного производства несколько замедлился. Основной причиной вновь стала повышенная волатильность в металлургическом комплексе (в результате темп роста обрабатывающей промышленности замедлился до 2,2 % г/г в августе с 4,6 % г/г в июле). В то же время по-прежнему высокие темпы роста демонстрировали ключевые обрабатывающие отрасли – химический комплекс, пищевая промышленность, деревообработка, машиностроение. Темп роста выпуска в добывающей промышленности ускорился, что было обусловлено увеличением добычи нефти в результате изменения параметров сделки ОПЕК+ в конце июня. Рост потребительского спроса демонстрирует тенденцию к замедлению, несмотря на сохранение позитивной динамики на рынке труда. Оборот розничной торговли в августе продолжал расти умеренными темпами. Также в последние месяцы наметилась стабилизация в динамике продаж легковых автомобилей, авиаперевозок, онлайн-покупок в зарубежных Интернетмагазинах – сегментах потребительского рынка, которые в 2017 – начале 2018 года демонстрировали активный рост. Ситуация на рынке труда по-прежнему остается благоприятной. Рост заработных плат в реальном выражении в июле ускорился до 7,5 % г/г с 7,2 % г/г месяцем ранее (в августе – по предварительной оценке Росстата, он составил 7,0 % г/г). По оценке Минэкономразвития России, увеличение темпов роста оплаты труда наблюдалось как в социальном, так и во внебюджетном секторе. Безработица в августе пятый месяц подряд сохранилась на исторически низком уровне (4,8 % SA). По оценке, рост инвестиций в основной капитал (по отношению к предыдущему году) в августе остановился, о чем свидетельствуют снижение объема строительных работ и значительное падение инвестиционного импорта. При этом в структуре инвестиционного спроса наблюдаются процессы импортозамещения: растет доля машин и оборудования отечественного производства (выпуск машин и оборудования инвестиционного назначения растет двузначными темпами в годовом выражении). В сентябре годовые темпы инфляции продолжили расти – до 3,4 % г/г с 3,1 % г/г в августе. Увеличение темпов роста потребительских цен (в помесячном выражении с устранением сезонности) наблюдалось во всех основных товарных группах, за исключением плодоовощной продукции. В результате монетарная2 инфляция в сентябре ускорилась до 5,03% м/м SAAR (по сравнению с 3,34% м/м SAAR в августе) и превысила целевой уровень Банка России впервые с ноября 2016 года.

Основной вклад в замедление роста в августе внесло резкое ухудшение годовой динамики сельского хозяйства (-10,8 % г/г после слабого роста в июне−июле). Снижение выпуска сельскохозяйственной продукции в августе было обусловлено негативной динамикой растениеводства из-за снижения урожайности и сокращения посевных площадей ряда культур по сравнению с 2017 годом (см. врезку «О ситуации в сельском хозяйстве»). Кроме того, вклад в ухудшение годовой динамики растениеводства внесла высокая база августа прошлого года, когда из-за смещения календарного графика уборки урожая наблюдался догоняющий рост сбора основных сельскохозяйственных культур. Слабые показатели растениеводства в августе не были компенсированы ростом выпуска животноводческой продукции, который замедляется на протяжении нескольких месяцев подряд. Помимо сельского хозяйства, снижение годовых темпов роста в августе продемонстрировали грузооборот транспорта (2,5 % г/г после 4,1 % г/г в июле) и промышленное производство (2,7 % г/г после 3,9 % г/г в июле). Темпы роста оборота розничной торговли в августе незначительно увеличились по сравнению с предыдущим месяцем (2,8% г/г и 2,7 % г/г4 соответственно).

В структуре промышленного производства рост добычи полезных ископаемых в августе продолжил ускоряться, в то время как темпы роста обрабатывающей промышленности снизились. Ускорение роста выпуска добывающей промышленности (до 4,5 % г/г в августе с 3,2 % г/г в июле) было обусловлено в первую очередь позитивной динамикой нефтяной отрасли в результате изменения параметров сделки ОПЕК+ в конце июня. По данным Минэнерго России, среднесуточная добыча сырой нефти выросла до 11,21 млн. баррелей в июле и августе после 10,98 млн. баррелей в среднем за первое полугодие. Производство сжиженного природного газа продолжает демонстрировать двузначные годовые темпы роста. В то же время рост добычи естественного природного газа, по данным Росстата, в августе замедлился до 0,1 % г/г с 5,9 % г/г в июле. Ухудшение годовой динамики по данному виду деятельности обусловлено в том числе высокой базой августа прошлого года, когда наблюдался рост спроса на российский газ со стороны зарубежных потребителей из-за аномальной жары в ряде европейских стран. Рост обрабатывающей промышленности в августе замедлился до 2,2 % г/г по сравнению с 4,6 % г/г в июле. По-прежнему высокие темпы роста демонстрировали химическая и пищевая промышленность, деревообработка, производство прочей неметаллической минеральной продукции. Позитивная динамика наблюдается и в машиностроительном комплексе (в августе выпуск увеличился на 10,0 % г/г, за период с начала года – на 5,8 % г/г). В то же время металлургическая отрасль, динамика которой в последние месяцы демонстрирует повышенную волатильность, в августе снова внесла отрицательный вклад в рост обрабатывающей промышленности.

Рост потребительского спроса демонстрирует тенденцию к замедлению, несмотря на сохранение позитивной динамики на рынке труда. Оборот розничной торговли в августе продолжал расти умеренными темпами (на 2,8 % г/г по сравнению с 2,7 % г/г в июле5 ). Как и в предшествующие месяцы, оборот организаций общественного питания рос опережающими темпами (4,1 % г/г в августе), несмотря на замедление по сравнению с июнем и июлем (5,8 % г/г и 5,3 % г/г соответственно), когда динамике показателя оказывало поддержку проведение в России чемпионата мира по футболу. Рост расходов домашних хозяйств на покупку товаров и услуг, рассчитанных по методологии баланса доходов и расходов населения, в августе составил 4,1 % г/г (по сравнению с 3,9 % г/г в июле и 4,2 % г/г во 2кв18).

В августе численность рабочей силы показала максимальный рост за последние 11 месяцев. В августе совокупная численность рабочей силы, скорректированная на сезонность, увеличилась на 100,4 тыс. чел. SA. Численность занятых (с исключением сезонного фактора) увеличилась на 131,9 тыс. чел. SA после трех месяцев отрицательной динамики, в то время как численность безработных возобновила снижение (-31,5 тыс. чел. SA). В результате безработица в августе пятый месяц подряд осталась на исторически низком уровне (4,8 % SA).

Из-за снижения курса рубля долларовый индекс стоимости жилья в Москве, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, в сентябре потерял 4,1%. Рублевый индекс за тот же период вырос на 1%. В наибольшим плюсе снова оказались самые дешевые сегменты – панельные пятиэтажки, типовая советская панель (9- и 14-этажные дома) и однокомнатные квартиры. Спрос на доступное жилье стимулирует ожидание роста ипотечных ставок (напомним, 14 сентября Центробанк повысил ключевую ставку) и укрепление доллара - на рынок вышли покупатели, копившие на квартиру в иностранной валюте. Кроме того, продавцы традиционно пытаются играть на повышение, когда рубль дешевеет.
В последние месяцы цены на вторичном рынке жилья постепенно растут, однако как долго будет продолжаться этот тренд – большой вопрос. В целом факторы, толкающие рынок вверх, носят временный характер. Ослабление рубля и ситуация с ипотекой заставили покупателей поспешить со сделками, однако такая искусственная стимуляция спроса, не сопровождаемая увеличением доходов населения, приводит к вымыванию спроса будущих периодов. При этом темпы роста экономики вновь замедляются (1% в августе против 1,8% в июле), а удорожание ипотеки еще больше снизит доступность жилья для населения.