Файл: Понятие общей собственности.pdf

По общему правилу. отделимые улучшения поступают в собственность того участника долевой собственности, который их произвел. Однако сособственники могут договориться об оставлении их в составе общего имущества, что может повлечь увеличение доли соответствующего участника.

Неотделимые улучшения могут привести к увеличению доли в общей собственности при соблюдении следующих условии писал В. А. Белов: они должны быть произведены за свои счет; произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества (например, при условии получения согласия всех сособственников). При нарушении этих условий увеличения доли не происходит (п. 3 ст. 245 ГК РФ) [22 с. 115].

В. А. Белов cчитает, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению его участников. При отсутствии согласия даже одного сособственника, независимо от размера его доли в общем имуществе, конкретный способ владения и пользования этим имуществом может быть осуществлен только по решению суда, а распоряжение общим имуществом без согласия даже одного сособственника вообще невозможно. Правоприменительная практика на этот счет однозначна: при рассмотрении споров для суда очень важно согласие всех сособственников на совершаемую с имуществом сделку [17 с. 221].

Позиция суда, по мнению В. А. Белова, наглядно видна в следующем деле.

ООО «ЭТАП» предъявило встречный иск о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды нежилого помещения по ул. Ленина. 15, мотивируя свои требования тем, что он заключен в нарушение требований ст. 209, 247, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено товарищество собственников жилья «Ленина, 15». Решением от 15 февраля 2008 г. Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении исковых требовании Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска отказано, встречный иск удовлетворен. В апелляционном суде дело не рассматривалось. Постановлением от 17 июня 2008 г. Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение оставлено без изменения.

Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска обратился в Высший Арбитражный Суд РФ с заявлением о пересмотре в порядке надзора вышеуказанных судебных актов.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ, ст. 44 ЖК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех ее участников путем принятия решений общим собранием собственников, которое является органом управления многоквартирным домом. Решением общего собрания собственников жилья, оформленного протоколом общего собрания от 16 августа 2006 г., в качестве способа управления многоквартирным жилым домом по улице Ленина, 15 в Новосибирске выбрано управление ТСЖ «Ленина, 15», которое в установленном законом порядке зарегистрировано. Следовательно, суды обоснованно признали договор, заключенный между Департаментом земельных и имущественных отношений города Новосибирска и ООО «ЭТАП», недействительным, отказав в удовлетворении исковых требований Департамента.

Так, В. А. Белов, поддерживая позицию Д. В. Громова который в работе «Срок для защиты права преимущественной покупки участника долевой собственности» отмечает, что исключением из этого правила является залог доли имущества, находящегося в общей долевой собственности. Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников. Однако если требуется передача всего имущества в залог, допустим, при передаче квартиры под залог, то в этом случае действует общее правило.

Участник долевой собственности имеет право распорядиться своей долей как посредством ее отчуждения иным лицам, так и путем выдела или раздела имущества. В случае отчуждения лицом своей доли иным лицам (т.е. не входящим в число сособственников), сособственники имеют право преимущественной покупки доли на тех же условиях и за ту же цену.

Продавец доли обязан письменно известить остальных сособственников о цене и других условиях продажи доли. Если в течение месяца со дня извещения о продаже доли в общей собственности на недвижимое имущество, либо 10 дней со дня извещения о продажи доли в общей собственности на движимое имущество остальные сособственники не приобретут продаваемую долю, продавец вправе продать свою долю любому постороннему лицу.

В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. При нарушении преимущественного права покупки сособственниками продаваемой доли, любой из них в срок не более грех месяцев вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей приобретателя доли, что означает обязанность уплаты им покупной цены и выполнения других условий заключенной отчуждателем доли сделки. По мнению Конституционного Суда РФ, в этом случае речь идет именно о сокращенном сроке исковой давности, который начинается с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права [16 с. 221].

Прекращением права общей долевой собственности, пишет В. А. Белов, возможно в следующих случаях: при разделе имущества, находящегося в долевой собственности; в случае выдела доли одним из участников общего имущества. Способы и условия как раздела, так и выдела определяются соглашением сособственников, а при его отсутствии — судом [15 с. 79]. При этом согласие остальных участников общей долевой собственности на выдел одним из них своей доли не требуется. В силу ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности, писал В. А. Белов, вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности [13 с. 59].

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании указанной статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе [14 с. 55]. Как следует из буквального толкования приведенной нормы, участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае не достижения такого соглашения обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Так, авторы А. П. Анисимов, А. Я. Рыженков, С. А. Чаркин полагают, что суды по большей части удовлетворяют такие требования. Подтверждением тому служит судебное решение по следующему делу [12 с. 137].

Б., действующая в своих интересах, а также в интересах своего несовершеннолетнего сына А., обратилась в суд с иском к В., ссылаясь в обоснование своих требований на следующее. Ей и се несовершеннолетнему сыну принадлежит 3/4 доли в праве общей собственности на квартиру в пос. Горные Ключи Кировского района Приморского края, а ответчику В. — 1/4 доля в праве общей собственности на указанную квартиру.

Поскольку совместное с ответчиком пользование спорной квартирой невозможно, так же как невозможно реально выделить доли сторон по делу в нраве собственности на квартиру, истец просила взыскать с нее в пользу В. денежную компенсацию за принадлежащую ему 1/4 долю в нраве общей собственности на квартиру по рыночной стоимости, исключив тем самым его из числа сособственников квартиры. Надо отметить, что требования истицы были поддержаны всеми судебными инстанциями (Определение Верховною Суда РФ от 24 октября 2006 г. № 56-В06-17) [12 с. 138].

Особую актуальность представляет связанный с рассматриваемым вопрос о признании не противоречащими Конституции РФ положения НК РФ о порядке распределения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при приобретении имущества (квартиры) в общую долевую собственность.

Например, пишет Расторгуева А. А., если в договоре купли-продажи в качестве покупателей указываются родители и их несовершеннолетние дети, то при обращении в налоговые органы за получением имущественного налогового вычета в возврате такового им отказывали, поскольку дети не являются налогоплательщиками. А в соответствии с положениями IIK РФ право на получение налогового вычета есть только у добросовестных налогоплательщиков [53 с. 48].

Конституционный Суд РФ разъяснил, пишет Соколова А. В., что при получении вычетов несовершеннолетние дети действительно не могут рассматриваться как полностью самостоятельные субъекты налоговых правоотношений. Поскольку они не имеют самостоятельного дохода, то не уплачивают налог на доходы, следовательно, не имеют права на его возврат [49 с. 47].

Таким образом, родители, покупающие жилье в общую долевую собственность со своими детьми и фактически оплатившие долю ребенка, образуют самостоятельную группу налогоплательщиков. Они имеют право на получение имущественного налогового вычета со всей суммы фактически произведенных расходов (в пределах установленного размера данного вычета). На наш взгляд, совершенно очевидно, что сособственники на равных участвуют в доходах от использования имущества, но при этом оба несут в равной степени бремя содержания имущества.

2.3. Право общей совместной собственности

Общая совместная собственность возникает только в случаях, прямо предусмотренных в законе. Законом предусмотрено несколько таких случаев — совместная собственность супругов, совместная собственность в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе и собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства.

Общая совместная собственность супругов (ст. 256 ГК РФ). Семейный кодекс РФ разграничивает правовой режим имущества, находящегося в общей совместной собственности, и имущества, которое принадлежит каждому из супругов. К общему имуществу, пишет А. А. Расторгуева, супругов относятся доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения [53 с. 49]. К последним относятся, например, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое иное нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Д. В. Громов cчитает, что напротив, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является его собственностью. К числу объектов личной собственности каждого из супругов относятся также вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.д.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга [52 с. 48].

А. В. Егоров cчитает, что имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов, либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и др.) [51 с. 47]. При разделе общего имущества супругов доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Как отмечает С. Беспалова, суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи [50 с. 35].

При регулировании отношений собственности закон предоставляет супругам свободу выбора между двумя моделями взаимодействия — законной, описанной выше, и договорной. В последнем случае супруги заключают брачный договор, которым регулируют свои отношения в пределах, предусмотренных СК РФ.

Общая совместная собственность в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе. В соответствии с ч. 2 ст. 4 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» [4] имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов. Однако в юридической литературе отмечаются те проблемы, которые порождаются несоответствием данной нормы и ст. 19 этого же Закона.