Файл: Понятие и значение приватизации.pdf

Для характеристики сущности приватизации важным является вопрос ее субъектного и объектного состава.

Так, в качестве продавца приватизируемого имущества должен выступать публичный собственник. Покупателями приватизируемого имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля РФ, субъектов РФ муниципальных образований превышает 25%.

Объектами приватизации могут быть:

• • предприятия и другие имущественные комплексы;
  • здания, сооружения, нежилые помещения, не завершенные строительные объекты;
  • земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости;
  • акции открытого акционерного общества.

Итак, отчуждению подлежит, в основном, недвижимое имущество.

Таким образом, приватизацию в общем виде можно определить, как отчуждение недвижимого имущества из государственной или муниципальной собственности.

1.3. Порядок и способы приватизации

В решении об условиях приватизации федерального имущества должны содержаться определенные законом сведения. В частности, в решении должны быть указаны: наименование имущества и иные позволяющие его индивидуализировать данные (характеристика имущества); способ приватизации имущества; нормативная цена; срок рассрочки платежа (в случае ее предоставления); иные необходимые для приватизации имущества сведения.

Следует обратить внимание, что на региональном и местном уровнях применяются различные способы приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах, т.к. законом не определены особенности их приватизации.

Опираясь на мнение А.Ю. Ильиной можно сказать, что объектом приватизации является жилое помещение (квартира) в целом. Доли граждан в праве общей собственности на коммунальную квартиру определяются в договоре пропорционально площади занимаемых ими комнат. После заключения договора передачи в установленном порядке производится государственная регистрация права долевой собственности на всю коммунальную квартиру [11].

Договор безвозмездной передачи должен быть подписан всеми участниками, поскольку долевая собственность согласно п. 4 ст. 244 ГК РФ возникает при поступлении одного объекта в собственность нескольких лиц, а согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ доли в праве общей собственности (отличные от равных) устанавливаются соглашением всех участников. В договоре может быть закреплен и сложившийся порядок пользования квартирой, т.е. указано, кто какой комнатой владеет и пользуется (ст. 247 ГК РФ).

При приватизации нанимателем (нанимателями) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире объектом приватизации является изолированное жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальной квартире, а не квартира в целом. Согласия нанимателей других комнат на приватизацию не требуется. Проведенная государственная регистрация права удостоверяется свидетельством, в котором в качестве объекта права собственности указывается комната (комнаты).

Собственнику приватизированной комнаты (комнат) принадлежит право долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля собственника приватизированного жилого помещения пропорциональна доле площади принадлежащего ему жилого помещения (если соглашением собственников всех комнат не установлено иное) и следует судьбе права собственности [12].

Доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры не подлежит самостоятельной государственной регистрации и возникает в силу закона на основании договора передачи с момента регистрации права на комнату (часть квартиры).

В соответствии со ст. 6 Закона о приватизации передача жилых помещений в собственность граждан должна осуществляться:

• • органами государственной власти или местного самоуправления, уполномоченными передавать жилые помещения;
  • государственными или муниципальными предприятиями, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения;
  • государственными или муниципальными учреждениями и казенными предприятиями, за которыми жилищный фонд закреплен на праве оперативного управления.

Таким образом, можно сделать вывод, что основанием приватизации государственного и муниципального имущества является решение, которое принимается в соответствии с прогнозным планом (программой) приватизации федерального имущества.

Глава 2. Правовые основы приватизации жилых помещений в России

2.1. Основные правила приватизации жилых помещений

Приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.

Бесплатная приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов позволила с начала 90-х годов XX в. создать в России институт частной собственности в жилищной сфере, т.к. у большинства граждан не было достаточного материального обеспечения для самостоятельного приобретения жилых помещений в собственность.

Приватизация осуществляется на условиях, предусмотренных Законом о приватизации, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Право на бесплатную приватизацию жилого помещения приобретается гражданином в силу Закона о приватизации и является производным от его статуса нанимателя жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде.

Следует обратить внимание на то, что передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений производится на добровольной основе. Принуждать к приватизации никто не вправе, и вместе с тем каждый гражданин вправе отказаться от участия в ней.

Право приобрести жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), в собственность имеют граждане РФ, занимающие данные жилые помещения на условиях социального найма. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Следовательно, иностранные граждане и лица без гражданства не могут являться участниками приватизации жилых помещений [19].

Согласие лица, которое проживает совместно с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. Однако, гражданин вправе отказаться от участия в приватизации в пользу иного лица, сохранив при этом право пользования жилым помещением, которое носит бессрочный характер. В противном случае были бы нарушены положения ст. 40 Конституции Российской Федерации [1] от 12 декабря 1993 г., в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Отказ от участия в приватизации несовершеннолетних может быть осуществлен их родителями и усыновителями, а также их опекунами и попечителями при наличии разрешения органа опеки и попечительства.

За гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения.

Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Приватизированное жилое помещение, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности и может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) в соответствии с п. 1-2 ст. 244 ГК РФ.

Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных Законом о приватизации условиях, если они обратились с таким требованием. Отказ может быть обжалован в судебном порядке.

Перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации, установлен ст. 4 Закона о приватизации. Так, не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Не подлежат приватизации жилые помещения из фонда жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

Права граждан на приватизацию жилых помещений, согласно ст. 18 Закона о приватизации, сохраняются и при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации. При этом жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке.

На региональном и местном уровнях применяются различные способы приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах, т.к. законом не определены особенности их приватизации [19].

В соответствии со ст. 8 Закона о приватизации решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Должностные лица, виновные в нарушении названного требования, привлекаются к ответственности в установленном порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи*(20), заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариальное удостоверение договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Для приватизации жилого помещения необходимо получить согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Несовершеннолетние вправе наравне с совершеннолетними пользователями жилого помещения участвовать в бесплатной приватизации и стать участниками общей собственности на это помещение. Такое право основано на том, что согласно ст. 69 Жилищного кодекса Российской Федерации [3] (далее – ЖК РФ) несовершеннолетние, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, обладают равными правами, вытекающими из договора найма.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.