Файл: Ипотека в гражданском праве (Организационно-правовые основы ипотеки жилых помещений в Российской Федерации).pdf

3) имущество, которое может быть предметом ипотеки (ст. 5); порядок заключения договора об ипотеке (ст. 8-12); основные положения о закладной (ст. 13); государственная регистрация ипотеки (ст. 19-28);

4) обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение всего срока действия договора об ипотеке (его содержанию, охране, ремонту, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и так далее) (ст. 29-36);

5) переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке к другим лицам (его отчуждение, конфискация, реквизиция, переход в результате реорганизации юридического лица, наследование) и обременение этого имущества правами других лиц (ст. 37-42);

6) особенности ипотеки жилых домов и квартир (ст. 74-78), земельных участков (ст. 62-68) и так далее. [22]

Данный закон, хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, но всё же он имеет и некоторые недостатки, не позволяющие кредиторам и заёмщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками.

Речь ведётся об обращении взыскания на заложенное имущество, которое достаточно сложно реализовать на практике. Также закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии и не вводит определённых стандартов их выпуска и продажи инвесторам.

В начале 2000 г. Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. №28 была одобрена «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».

Ключевой задачей концепции стало создание современной системы позволяющей осуществлять долгосрочное ипотечное кредитования населения при помощи коммерческих банков и иных ресурсов.

В 2003 году был принят Федеральный закон N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Этим законом в практику были введены следующие виды ипотечных ценных бумаг:

1) облигация с ипотечным покрытием, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия;

2) ипотечный сертификат участия, который удостоверяет долю его владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие;

3) жилищная облигация с ипотечным покрытием, в состав которой входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.

Данный закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов.

---

Согласно ст. 2 ФЗ №152 ипотечный агент – это «специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием», а ипотечные ценные бумаги – это «облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия».

Кроме деятельности ипотечных агентов, закон регламентирует: понятие ипотечного покрытия (ст. 3); требования к ипотечным агентам (ст. 8); требования к ипотечному покрытию облигаций (ст. 13); обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций (ст. 15); выдачу и обращение ипотечных сертификатов участия; полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг; правила контроля за распоряжением имущества, составляющим ипотечное покрытие и так далее. [23]

Закон «Об ипотечных ценных бумагах» рассматривается кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важный шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

Ориентиры же дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования были заложены в 2010 г. в связи с принятием Федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 гг.. Данная программа была разработана в 2001 г., а в 2010 г. была дополнительно продлена на 5 лет до окончания 2015 г. , сейчас действие этой программы распространено до 2020 года. Основными её целями и задачами являются:

1) формирование рынка доступного жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности;

2) создание условий для развития массового строительства жилья экономкласса;

3) повышение уровня обеспеченности населения жильём путём увеличения объёмов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья; [27]

Государственная программа «Жилище» является базовым инструментом для реализации общероссийского проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам РФ». В рамках рассматриваемой программы действует подпрограмма «Молодая семья», помогающая молодым российским семьям получить комфортное жильё.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 8.11.2014 г. №2242-р была утверждена «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования до 2020 г.» Данная стратегия заменила собой действующую ранее Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г..

---

Новая стратегия принята в рамках госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Ключевой задачей новой стратегии является повышение доступности жилья, за счет уменьшения дисбаланса на рынке спроса и предложения.

В связи с этим решено уделить внимание увеличению объёмов жилищного строительства (в первую очередь эконом-класса), формированию дешёвого жилищного фонда для сдачи внаём, снижению себестоимости строительства (в том числе за счёт развития кредитов для застройщиков). [28]

Помимо указанных нормативных правовых актов коммерческие банки при осуществлении кредитной деятельности также опираются на установленные Центральным Банком РФ обязательные нормативы по достаточности собственного капитала, ликвидности, риска (Инструкция Банка России от 3 декабря 2012 г. № 139-И «Об обязательных нормативах банков» с изм. и доп. от 07.04.2016г.). В части риска ипотечного жилищного кредитования важно выделить Положение Банка России от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности». В нем определены размеры резервов по выдаваемым банками кредитам. По портфелю ипотечных кредитов, выдаваемых физическим лицам, установлены самые низкие минимальные размеры резервов по сравнению с другими кредитами от 0,2 %, если портфель с пониженным уровнем риска. Более того военная ипотека может быть классифицирована в I категорию качества в соответствии с пунктом 1.7 Положения Банка России №254-П. [29]

Таким образом, создание законодательной базы является основной задачей государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования. Правовая база ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского Кодекса, федеральных законов, законов, постановлений Правительства Российской Федерации, а также государственных программ. Но для наиболее эффективного развития рынка ипотечного жилищного кредитования и повышения доступности жилья для граждан необходимо привести данные нормативные правовые акты в соответствие с действующим законодательством, а также обозначить проблему кодификации банковского законодательства и выделения сектора кредитного законодательства для более чёткого и детального регулирования кредитных отношений.

---

Глава 2. Основные направления развития правовых основ ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе

2.1. Особенности правового регулирования ипотеки некоторых видов недвижимого имущества (по материалам судебной практики)

Рассматривая правовое регулирование ипотеки , в первую очередь следует ознакомиться с ситуацией на рынке кредитования возникшей после 2014 г. в России.

В 2017 году экономическое состояние России продолжала оставаться под давлением внешних негативных факторов. Санкции, снижение цен на нефть, введенные ограничения на рынках капитала привели к падению курса рубля. Если в конце 2016 года обесценение рубля привело к росту потребительского спроса и росту спроса на кредитные ресурсы, то в 2017 году потребительский спрос снизился. Это сказалось и на кредитном рынке. В результате увеличения ключевой ставки в конце 2016 года, увеличились процентные ставки, как по депозитам, так и по кредитам, что наряду с уменьшением реальных доходов населения привело к снижению спроса на кредитные ресурсы.

В 2016-2017 гг. продолжилось сокращение количества кредитных организаций. Одновременно с ухудшением экономических условий количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, также продолжало сокращаться.

Объемы ипотечного жилищного кредитования в 2017 году сокращались. Согласно статистике Центрального Банка РФ в 2017 году было предоставлено 699 510 ипотечных жилищных кредитов на сумму 1161,7 млрд. рублей, что ниже показателей 2016 года (1012,8 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму 1764,1 млрд. руб.). Падение на треть рынка ипотечного жилищного кредитования сопровождалось и небольшим сокращением доли этого вида кредита в структуре всех выдаваемых кредитов физическим лицам с 20,4% в 2014 году до 19,8% в 2017 году.

Таблица 1

Объем предоставленных коммерческими банками кредитов физическим лицам в млрд. рублей за 2015-2017 гг.

Показатели	2015г.	2016г.	2017г.	Прирост 2016г. к 2015г.	Прирост 2017г. к 2016г.
Объем предоставленных кредитов ФЛ, всего	8791,5	8647,5	5867,2	-144	-2780,3
Объем ИЖК, всего	1353,9	1764,1	1161,7	410,2	-602,4
Доля ИЖК, %	15,4	20,4	19,8	5,0	-0,6

---

В 2016-2017 гг. ключевым аспектом в экономике страны оставалась проблема валютных ипотечных заемщиков. В результате резкого значительного ослабления курса национальной валюты произошло удорожание выданных ипотечных жилищных кредитов в национальной валюте. Очевидное повышение валютных рисков привело к значительному снижению портфеля валютных ипотечных ссуд. За 2016 год количество выданных валютных ипотечных кредитов снизилось в 8,2 раза.

Следует отметить, что заемщики оказались в абсурдной ситуации, когда банком было возращен залог( квартира) а заемщик продолжал оставаться в должниках, так разница в курсе , не позволила банку компенсировать убытки от реализации квартиры. Рассмотрим этот случай из судебной практики более подробно.

В августе 2007 года проживающая в городе Самара Ольга Черняева взяла квартиру в ипотеку 83 740 швейцарских франков. По-видимому, обязательства заемщика она не выполняла, в связи, с чем Ленинский районный суд Самары 10 июля 2009 года взыскал с Черняевой в пользу банка 86 418,93 швейцарского франка по курсу ЦБ на день исполнения, а 6 июня 2011 года (дело № 2-2027/2011) – еще 12 137,99 франка. Взыскание было обращено на квартиру, которую женщина приобрела на заемные средства. Однако продать ее на торгах не удалось, после чего банк согласился оставить жилое помещение за собой и 26 сентября 2013 года зарегистрировал право собственности на него. Черняева посчитала, что после этого ничего банку не должна, и обратилась в Ленинский райсуд с иском о признании кредитных обязательств прекращенными (дело № 2-4608/2014). Суд в удовлетворении требований отказал. Ключевой причиной отказа послужило то , что "Банк Москвы" не включили пп. 2 и 3 ст. 55 настоящего Федерального закона об ипотеке так как сам закон был введен 6 декабря 2011 года № 405-ФЗ, а в соответствии со ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Во-вторых, обращение взыскания на квартиру проводилось не в рамках "ипотечного" закона, а в порядке, предусмотренном ст. 87 ФЗ "Об исполнительном производстве". То есть имущество должны были продать с публичных торгов, но ничего не вышло, поэтому взыскатель и оставил квартиру себе. В-третьих, суд исходил из того, что размер неисполненного обязательства на момент регистрации права собственности банка на квартиру превышал стоимость заложенного имущества, определенную на момент возникновения ипотеки – 98 557 франков против 83 740 франков. При этом отдельно указывалось, что размер задолженности определен с учетом курса франка к рублю на 26 сентября 2013 года, когда было исполнено решение суда. Гороховик посчитала, что указанные обстоятельства исключают возможность считать задолженность погашенной.[30]

---