Файл: Ипотека в гражданском праве (Организационно-правовые основы ипотеки жилых помещений в Российской Федерации).pdf

В рамках программы, утверждённой Постановлением Правительства РФ от 13.03.2015 г. №220 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретённым) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)», ставка по кредиту составит не более 12% годовых. А при предоставлении дополнительных скидок за счёт застройщика – от 9-10% годовых.

Для поддержания государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) реализует программу «Жильё для российской семьи», благодаря которой социально-значимые категории граждан под контролем государства получают возможность решить квартирный вопрос. Доступность жилья по данной программе обеспечивается ценой, ведь его стоимость, как минимум, на 20% ниже рыночной.

Важность и значимость данной программы пока требует её продления и после 2018 г., а также расширение перечня категорий граждан – участников, а именно включение в этот список молодых специалистов, переезжающих в сельскую местность и отдалённые районы страны.

В тоже время существуют и другие направления поддержки населения в приобретении жилья. Например, использованием средств в качестве первоначального обеспечительного взноса, с которого банки не начисляли бы проценты. А значит, сумма основного долга по кредиту была бы меньше.

В органах государственной власти также заинтересованы в поиске альтернативных способов поддержки ипотечного жилищного кредитования. Сейчас обсуждается идея выпуска ипотечных ценных бумаг с гарантией АИЖК на программной основе. Для банков, работающих на рынке ипотечного кредитования, запуск этой идеи позволит значительно увеличить объемы привлечения дешевого фондирования и, соответственно, нарастить объемы выдачи новых ипотечных кредитов по более низким ставкам.[30]

Улучшению ситуации на рынке ипотечного жилищного кредитования могло бы способствовать снижение высокой стоимости обслуживания кредитов и ограничению в «навязывании» банками заёмщикам невыгодных условий договора страхования. Согласно Федеральному закону от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обязательным является только страхование залога от повреждения и полного уничтожения. Однако банки, помимо этого, требуют страховать право собственности на приобретаемую недвижимость, жизнь заёмщика и потерю им трудоспособности, что дает им дополнительный комиссионный доход от «навязывания» страховых услуг. Также заёмщик несёт дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг оценочной компании и нотариуса, оплатой банку рассмотрения заявки на кредит и так далее.

---

Однако пока коммерческие банки не готовы отказываться от дополнительных услуг, страхования ипотеки и ипотечных рисков. Несмотря на то, что банками собраны огромные данные по клиентам, их имуществу, платежам, им не хватает развития информационного взаимодействия с органами власти, у которых содержатся документы по приобретаемому имуществу и правах на него. Доступ к таким документам с разрешения заемщика снизит риски мошенничества, операционные риски и бумажный документооборот, что позволит принимать решения более быстрые и качественные решения.

Дальнейшее совершенствование организации ипотечного жилищного кредитования в банках будет направлено на улучшение оценки кредитоспособности потенциальных заёмщиков. В условиях отсутствия единой стандартизированной системы оценки кредитоспособности банки все чаще используют собранные данные о собственных и потенциальных клиентах.

В любой из используемых банками методиках оценки кредитоспособности (скоринге или андеррайтинге) применение массивов данных (big data) дает значительное улучшение результатов. Например, «Chase Bank (крупнейший банк США, где один из ключевых продуктов – ипотечные кредиты) использовал анализ данных, чтобы не только предсказать банкротство получивших ипотеку клиентов, но и определить тех, кто в ближайшее время досрочно погасит ипотеку (и из-за которых банк недополучит прибыль по выплатам по процентам). Таким пользователям банк предлагал либо лучшие условия, либо продавал этого заемщика другим банкам, увеличивая таким образом свой доход».

Впрочем, совершенствование методик оценки кредитоспособности заемщиков в коммерческих банках продолжает сопровождаться и за счет адаптации принятых моделей к новым макроэкономическим условиям.

Другим направлением в развитии организации ипотечного жилищного кредитования может стать переход к электронному взаимодействию клиентов и банков. Пока коммерческие банки предлагают калькуляторы оценки стоимости кредита, но в будущем клиенты, возможно, смогут предоставлять документы в банки в электронной форме и по ним будут приниматься предварительные решения о выдаче кредита. Этому способствуют и развитие банковских приложений, личных кабинетов клиентов банка. Однако для этого потребуется и совершенствование защиты получаемых электронных данных.

Именно совершенствование технологий сейчас является центральным элементом мировой организации банковского бизнеса. Помимо усовершенствования использования информации банковский сектор в мире изучает возможное распространение технологии блокчейн в финансовой сфере. Однако пока эта технология несет в себе больше вопросов, но ею уже заинтересовались центральные и крупные частные банки.

---

Таким образом, современная система ипотечного жилищного кредитования находится под большим влиянием от изменившейся макроэкономической ситуации. Сокращение ипотечного жилищного кредитования, рост просрочек, проблемы валютных ипотечных заемщиков пока не решены окончательно, но уже стабилизировались. Государственная поддержка помогает осуществлению ипотечного жилищного кредитования. В тоже время уже сейчас органы власти, банковское сообщество ищет альтернативные способы поддержки ипотечного жилищного кредитования.

Главным направлением в улучшении ситуации в ипотечном жилищном кредитовании сейчас является снижение процентных ставок по кредитам. Действующие ставки все еще высоки и не могут служить решением жилищного вопроса в стране. Однако постепенно ставки снижаются. В условиях уже сложившегося избытка банковской ликвидности и снижения процентных ставок возможно восстановление ипотечного кредитования на прежние уровни. А дальнейшее его развитие и совершенствование будет обусловлено уже развитием информационной, методологической, нормативной базы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Обязательства являются необходимой частью гражданского оборота. Можно сказать, что практически все граждане, а также юридические лица вступают между собой в обязательственные правовые отношения. В тоже время, такие обязательственные отношения совсем не исключают их нарушения. И, для придания таким правоотношениям стабильности, гражданским законодательством предусматриваются меры обеспечения исполнения обязательств участников этих отношений, а одной из самых надежных мер обеспечения обязательств участниками гражданских правоотношений является залог. Одним из древнейших институтов гражданского права на европейском континенте, известным еще со времен римского права, является институт залога недвижимости – ипотеки. Особое значение и развитие данный институт получил в 20-м веке в экономически развитых странах.
Как известно, одним из самых надежных и востребованных способов обеспечения исполнений договорных обязательств, считается залог недвижимости (ипотеки). Особенностью ипотеки является то, что залогодержатель имеет право и возможность обращения взыскания на предмет залога (ипотеки) с целью обеспечения своего долга при невыполнении своих обязательств должником (залогодателем). Преимущество ипотечного залога перед другими способами обеспечения обязательств участников гражданских правоотношений складываются из наличия у недвижимости высокой стоимости, ликвидности и практически неощутимых ценовых колебаний.
В настоящее время, в российском законодательстве, регулирующем ипотечные правоотношения, замечается ряд существенных недостатков, складывающихся из значительного противоречия содержащихся в нем норм, а также противоречий федерального и регионального законодательств. В качестве примера можно привести следующее: сдача в залог недвижимости без одновременной сдачи в залог земельного участка, на котором эта недвижимость расположена. Также это касается прав и обязанностей должника, не являющегося залогодержателем, возможности выселения недобросовестного должника из заложенной недвижимости. Кроме всего вышесказанного, имеется масса других недостатков правового регулирования ипотеки, которые мешают развитию данного института, например, длительность и сложность оформления регистрации ипотеки. На основании вышесказанного, в данное время наблюдается острая необходимость в рассмотрении ипотечного законодательства с целью выявления его проблем и разработки научных рекомендаций для усовершенствования законодательства об ипотеке. Все указанные выше факторы предопределили наш выбор данной темы дипломной работы.
Правовое регулирование ипотеки в Российской Федерации в части тенденций и перспектив его развития, ее правового регулирования, а также обнаружение проблем ее осуществления и определение путей и предложений по их преодолению, явилось ключевой проблемой.

---

В процессе написания выпускной квалификационной работы мы решили следующие задачи:

1. Рассмотрены понятие, сущность и виды ипотеки жилого помещения;
2. Изучены нормативно-правовые основы предоставления ипотечного жилищного кредита;
3. Охарактеризованы особенности правового регулирования ипотеки некоторых видов недвижимого имущества (по материалам судебной практики)
4. Разработаны рекомендации по совершенствованию гражданского законодательства в области ипотечного жилищного действующего законодательства, в рассматриваемой области.

Ипотечное жилищное кредитование представляет собой инструмент по решению жилищных проблем населения, финансирования нового строительства. Задача обеспечение доступным жильем граждан решается каждым государством в рамках действующей в стране модели ипотечного жилищного кредитования. В РФ в систему ипотечного жилищного кредитования входят коммерческие банки и Агентство ипотечного жилищного кредитования. Однако ипотечный жилищный кредит, как и другие виды кредита, заключают в себе различные риски. Со стороны кредитора такими рисками являются кредитный риск, риск ликвидности, риск процентных ставок, имущественный риск. В тоже время банк учитывает риски заемщика, вероятности потери или снижения дохода, риск имущественный риск. Для снижения этих рисков коммерческие банки внедряют систему контроля и мониторинга своей деятельностью, поддержания её на уровне, обеспечивающем выполнение обязательных нормативов и получения прибыли.

В рамках этих мер разрабатываются условия ипотечного жилищного кредитования, к которым относят первоначальный взнос, оценку приобретаемого в ипотеку имущества, страхование. В систему страхования от рисков ипотечного кредитования может входить страхование жизни и здоровья заемщика, залогового имущества, его ответственности, а также страхование титула. Если заемщик выполняет установленные банком условия кредитования, то он может рассчитывать не только на одобрение кредита, но и снижение по нему процентной ставки.

Таким образом, современная правовая база ипотечного жилищного кредитования включает в себя различные нормативные правовые акты. Основным законом, регулирующим эту сферу, является Гражданский Кодекс РФ. В дополнение к нему изданы федеральные законы, регулирующих ипотечное кредитование, осуществление выпуска ипотечных ценных бумаг и др. В тоже время существуют и другие нормативные правовые акты, которые косвенно влияют на деятельность коммерческого банка.

---

На уровне коммерческого банка также разрабатываются документы в области ипотечного жилищного кредитования, в том числе и применяемые методики оценки кредитоспособности заемщиков. Существуют 2 основных метода оценки ипотечной кредитоспособности клиентов: скоринг и андеррайтинг (метод экспертных оценок). Каждый из этих методов имеет свои преимущества и недостатки в процессе применения. Скоринговый метод более автоматизирован, но в тоже время не может быть единственным и универсальным методом в определении кредитоспособности. Метод экспертных оценок позволяет наиболее полно изучить потенциального заёмщика и учесть полученные выводы при принятии решения. Однако влечет довольно высокие временные, трудовые затраты для коммерческого банка, наделяя принятое решение долей субъективности.

В течение срока выплаты кредита заемщик получит возможность во время погашения задолженности переуступить права третьим лицам на приемлемых для себя и кредитора условиях. Такая возможность была доступна в период кризиса 2008 года в качестве индивидуальной схемы решения проблемы с просроченной задолженностью. Потенциально очень эффективная и востребованная мера во избежание дефолта обоюдовыгодна как заемщику, который больше не может выплачивать кредит, так и кредитору, у которого не будут увеличиваться просрочки.

Также Стратегия предполагает расширение предложения рынка недвижимости за счет кредитования на строительство и приобретение наемных домов. Реализация этой меры позволит появиться новому сегменту жилья. С одной стороны, это новый источник дохода для бизнесменов, с другой - отличная альтернатива аренде у частных арендодателей. Доходные дома были в России еще до революции, а сейчас широко распространены на Западе.

Как упоминалось выше, данная Стратегия носит лишь рекомендательный характер, однако большинство ее пунктов, по нашему мнению, требуется реализовать в качестве единого нормативного правового акта.

Таким образом, современная система ипотечного жилищного кредитования находится под большим влиянием от изменившейся макроэкономической ситуации. Сокращение ипотечного жилищного кредитования, рост просрочек, проблемы валютных ипотечных заемщиков пока не решены окончательно, но уже стабилизировались. Государственная поддержка помогает осуществлению ипотечного жилищного кредитования. В тоже время уже сейчас органы власти, банковское сообщество ищет альтернативные способы поддержки ипотечного жилищного кредитования.

---