Файл: Ипотека в гражданском праве (ДОГОВОР ИПОТЕКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ).pdf

Оспоримая сделка - это заключенная сделка, которая может быть признана недействительной, а ее правовой результат окажется аннулированным. Ничтожная сделка недействительна с момента ее заключения, так как была заключена с нарушением норм законодательства.

В юридической литературе можно встретить разные классификации недействительных сделок. Наиболее показательным является разделение недействительных договоров в зависимости от того, в каком элементе содержится так называемый «порок». Таким способом все недействительные договоры можно подразделить по группам, изображенным на рисунке 3.

договоры с «пороком»

субъектного состава

договоры с

«пороками»

формы

договоры с «пороками»

содержания

договоры с

«пороками»

воли

Недействительные

договоры

Рисунок 3 – Классификация недействительных договоров

Для раскрытия значимых, распространенных и специфических оснований признания договоров ипотеки недействительными сделками целесообразно классифицировать их в видовом (групповом) порядке с учетом вышеперечисленных критериев.

Договоры ипотеки (залога недвижимости) с «пороком» субъектного состава - это договоры:

1. связанные со специальными правоспособностью или статусом органа юридического лица;
2. связанные с недееспособностью физических лиц. Здесь имеет смысл выделить среди недействительных сделок три состава:

а) «недействительность (ничтожность) договора ипотеки, совершенного гражданином, признанным недееспособным»^[36];

б) «недействительность (оспоримость) договора ипотеки, совершенного несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (без согласия законных представителей, если сделка не может быть совершена самостоятельно)»^[37]. По иску пострадавшей стороны или законных представителей данная сделка может быть признана недействительной;

в) «недействительность (оспоримость) договора ипотеки, совершенного гражданином с ограниченной дееспособностью без согласия попечителя (по иску последнего)»^[38].

Согласно п. 5 ст. 74 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «допускается ипотека квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетнего, ограниченно дееспособного либо недееспособного лица»^[39]. Кроме того правила заключения сделок с участием упомянутых лиц подробно регулируются статьями 26-38 Гражданского Кодекс РФ. На практике же сделки с участием недееспособных лиц сопряжены, как правило, с существенными трудностями, о чем свидетельствует сложившаяся юридическая практика.

Рассмотрим в качестве примера, одну из ситуаций из юридической практики: гражданин без соответствующего разрешения попечителя купил квартиру у своего друга по договорной цене. Так как друг намеревался незамедлительно уехать за рубеж, то по его просьбе ограниченно дееспособный гражданин предоставил данную квартиру в залог (ипотеку) для обеспечения кредитных обязательств последнего. Орган опеки и попечительства вправе возражать против заключения таких сделок, несмотря на то, что ограниченно дееспособный гражданин в описанной ситуации фактически не понес никакого ущерба, напротив, удачно и выгодно приобрел недвижимость. Но, с другой стороны, в случае, если кредитные обязательства заемщика не будут исполнены, на предмет ипотеки будет обращено взыскание. Такие сделки можно считать оспоримыми, но не ничтожными, так как совершены ограниченно недееспособным гражданином. Согласие попечителя в данном случае может решить вопрос с оспоримостью сделки.

В другом случае два нижеследующих состава недействительных договоров ипотеки определены законодательно:

1. «недействительность сделки, совершенной юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах (за пределами специальной правоспособности)»^[40].
2. «Государственное или муниципальное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, движимым имуществом распоряжается самостоятельно. Передать же в залог недвижимое имущество такое предприятие вправе только с согласия собственника. При этом движимым и недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этих требований закона, являются ничтожными»^[41];

В указанных случаях одна из сторон заведомо знала или должна была знать о существующих ограничениях и незаконности сделки.

Договоры с «пороками» формы составляют следующую группу недействительных договоров залога

Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона об ипотеке, «договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке)»^[42].

«Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке»^[43].

Таким образом «договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке)»^[44].

Однако здесь следует учесть, что согласно п.5 ст.3 ФЗ от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Законе об ипотеке и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу ФЗ от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ, то есть, с 1 июля 2014 года.

Таким образом, с 1 июля 2014 года подлежит государственной регистрации сама ипотека, но не договор.

В настоящее время, благодаря новейшим изменениям в российском законодательстве, процедура государственной регистрации ипотеки такова, что без достаточной индивидуализации предмета ипотеки (по любому из признаков, указанных в законе), регистрация ипотечного обязательства не представляется возможной.

Договоры с «пороками» содержания можно считать такие договоры, где присутствует несогласованность существенных условий договора, или налицо несоответствие совокупности прав обязанностей залогодателя и залогодержателя, указанной в договоре, правам и обязанностям, установленным нормами закона.

В соответствии с ГК РФ «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение»^[45].

Как видно из приведенной формулировки, существенные условия определены, но не конкретизированы законодателем, что, в свою очередь, является одной из причин вероятного оспаривания договора ипотеки.

Последняя группа представляют собой недействительные договоры ипотеки с «пороками» воли субъектов договорных отношений (недееспособность, заблуждение, насилие, обман, угроза).

На основании статей ГК РФ следует выделить три состава недействительных сделок, а именно:

• «недействительная (оспоримая) сделка, совершенная физическим лицом, хотя и дееспособным, но не отдающим отчета своим действиям или не могущим руководить ими (в «состоянии аффекта»). Иск о признании сделки недействительной может быть подан потерпевшей стороной, иными лицами, чьи права и законные интересы были нарушены данной сделкой»^[46];
• «недействительная (оспоримая) сделка, совершенная под влиянием заблуждения - неправильного представления о чем-либо, неправильного формирования воли субъекта. Иск о признании сделки недействительной может быть подан потерпевшей стороной»^[47];
• «недействительная (оспоримая) сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой или в результате стечения тяжелых обстоятельств. Сделка может быть признана недействительной по иску потерпевшей стороны»^[48].

Отсутствие согласия залогодержателя на распоряжение залоговым имуществом является специальным признаком договора с «пороком» воли. Так, по делу №А-70-13412/26-2005 Арбитражным судом Тюменской области был сделан вывод о том, что сделка по отчуждению заложенного имущества ничтожна в связи с отсутствием соответствующего согласия залогодержателя (пункт 2 статьи 346 ГК РФ).

Согласно действующему законодательству, существенное заблуждение может являться основанием для признания сделки недействительной. Одна из сторон может оспорить договор залога, если сможет доказать, что на момент его заключения заблуждение было настолько значительным, что данный договор не был бы заключен в подобной ситуации другим лицом.

Под обманом в уголовно-правовом смысле следует понимать сообщение ложных сведений или сокрытие фактов, направленное на введение другого лица в заблуждение и склонение последнего к совершению действия (бездействия) в интересах обманщика.

Впрочем, и заблуждение, и обман, угроза, представляющие собой реальную угрозу являются основаниями для оспаривания договора ипотеки.

3.2 Рекомендации по совершенствованию правовой регламентации гражданского законодательства

На данный момент, правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) содержит некоторые пробелы в законодательстве, которые, в свою очередь, порождают правоприменительные проблемы. Например, в юридической практике зачастую можно встретить споры, которые непосредственно связаны с определением особо важных условий договора ипотеки.

В частности, в Постановлении Президиума ВАС РФ неоднократно указывалось, что «существенные условия договора об ипотеке перечислены в пункте 1 статьи 9 Закона об ипотеке, а именно: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой»^[49].

Зачастую перед судами встает вопрос о том, как должна быть осуществлена индивидуализация предмета ипотеки. Так, в одном из дел окружной суд признал, что «… ссылка в договоре о залоге на кадастровый номер земельного участка позволяют определить, право аренды какого конкретно земельного участка передается в залог, а также его характеристики…»^[50]. Этот же подход был продемонстрирован и в постановлении ФАС ПО от 19 июня 2011 г. № А65-25257/11-СГ1-9.

Следующая группа юридических споров объединяет вопрос о том, какое именно имущество не может являться предметом ипотеки. Несмотря на то, что Закон «Об ипотеке» содержит описание имущества, которое может выступать предметом ипотеки, однако данного перечисления недостаточно. Именно неполнота перечня имущества влечет за собой юридические споры. Так, в одном из дел суд признал недействительным договор залога учебных помещений^[51], а в другом деле признал невозможным залог здания, которое является объектом культуры⁶⁰. Таким образом, суды отрицали возможность некоторого вида имущества быть предметом договора ипотеки.

Представляется правильным недопущение в судебной практике залога части здания, права на которую невозможно зарегистрировать отдельно от всего здания. На такой предмет ипотеки невозможно обратить взыскание.

Еще одна категория спорных дел — это дела об установлении существа, размера и срока исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.

Указание срока исполнения обязательства является одним из существенных условий договора ипотеки. Отсутствие обозначения срока или неопределенность в его указании могут привести к признанию договора ипотеки незаключенным.