Файл: Ипотека в гражданском праве (ДОГОВОР ИПОТЕКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ).pdf

В общих нормах залогового права предусмотрено еще одно основание для возникновения залога - судебный залог (п. 5 ст. 334 Гражданского кодекса РФ). В рамках такого залога кредитор, чьи требования обеспечены арестом, наложенным судом или иным управомоченным органом, рассматривается как залогодержатель арестованного имущества. К такому залогу, даже если его предметом является недвижимое имущество, нормы ипотечного законодательства не применимы.

Основания для возникновения ипотеки в силу закона (легальной ипотеки) в соответствии с действующим российским законодательством перечислены на рисунке 1:

Рисунок 1 - Основания для возникновения ипотеки в силу закона

Понятие «залог» существует также в нормах публичного права (таможенное, уголовное законодательство). Как установлено, например, таможенным законодательством, к залогу для таможенных целей (депозиту денежных средств в счет таможенных платежей) применяется «порядок, установленный гражданским законодательством» (гл. 16 Федерального закона от 27 ноября 2010 г. N 311 "О таможенном регулировании Российской Федерации"). Однако залог в этих отраслях публичного права, имея определенные сходства с гражданско-правовым залогом, не тождественен залогу в праве гражданском, не признающем залог денежных средств и направленном только на обеспечение денежных обязательств.

Таким образом, можно сделать вывод о единственно верной концепции выделения двух оснований возникновения ипотеки: закон и договор. Эта концепция и применяется в действующем российском законодательстве, где в федеральном законе об ипотеке выделены именно эти два основания.

1.2 История возникновения и становление ипотеки в России

Появление понятия ипотеки в современности произошло благодаря развитию общественных экономических потребностей и товарно-денежных отношений. С момента своего появления это понятие многократно усовершенствовалось, отображая особенности времени и определенной страны.

Термин «ипотека» пришел к нам из Греции, где был впервые употреблен в 594 г. до н. э. в законодательстве афинского политика Солона. Именно он предложил ставить на имении должника столб с надписью, где обозначалось, что данная земля является обеспечением прав кредитора на определенное обязательство. Этот столб с надписью приобрел наименование «hypoteka», что означало с греческого — подставка, подпорка, на котором ставились отметки о долгах собственника земли. Уже позже для этой задачи стали применять специальные ипотечные книги. Таким образом, в Древней Греции обеспечивался принцип гласности, с помощью которого каждый заинтересованный гражданин мог свободно убедиться в статусе этой земельной собственности. Иными словами, простое соглашение между покупателем и продавцом являлось недостаточным для приобретения права собственности на недвижимость при ипотеке. Для того чтобы третьи лица могли удостовериться в существовании такого права, было необходимо наличие специальной доступной информации об этом праве.

Как и во многих других областях, именно римскому гражданскому праву принадлежит особая заслуга в развитии законодательства в области правового обеспечения исполнения обязательств. Благодаря ему в практику вошла система обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества.

По мнению Ерошенкова С.Г.: «Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (от лат. fiducia — сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения) к более прогрессивной стадии — пигнусу и далее к ипотеке^[9]».

Вначале, до осуществления должником своих обязательств, заложенное по договору имущество передавалось в собственность кредитору . Данная форма вещного обеспечения называлась «фидуция» (от лат. «fiducia» , когда с целью установления залога вещь передается в собственность кредитора). По условиям этого обеспечения кредитор сам принимал решение в зависимости от своей выгоды: истребовать от заемщика возврата долга или не отдавать ему имущество. Фактически, сам заемщик не был защищен от воли кредитора.

Очередным этапом развития римского залогового права стал «пигнус» (от лат. pignus — неформальный залог) и только после появилась «ипотека». При этом первичными были кредитные соглашения, а договоры о залоге являлись дополнительными.

По условиям договора о залоге на стадии «пигнуса» предусматривалась передача закладываемой недвижимости во владение кредитора в качестве гарантии исполнения обязательства заемщика. Условное право продать закладываемую вещь кредитор имел только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств.

Политические и экономические условия того времени послужили основанием для возникновения и развития классического института ипотеки. На этот момент произошло ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам, что явилось наиболее важными причинами возникновения ипотеки. В современном римском законодательстве не было такой правовой формы, которая являлась бы гарантом для этого вида сделок между землевладельцами и арендаторами. Многие арендаторы имели в своем распоряжение только орудия труда, которые не могли заложены. Введение новой формы залога — залога арендаторами самих орудий труда, позволило найти выход из этой ситуации. При этом согласно новым условиям, предмет залога не переходил в собственность арендодателя.

После таких нововведений данный вид залога стал распространяться и на другие виды имущества, в том числе и на недвижимость. Понятие ипотечного обеспечения означало вещное обязательство, но без передачи имущества во владение залогодержателю.

Изменение в законодательстве дало залогодателю право на использование предмета залога для текущих нужд, а залогодержателю - контролировать его использование, для обеспечения сохранности предмета залога.

Таким образом, появились и эволюционировали залоговые отношения.

Современное понятие «ипотека» является усовершенствованной временем формой древнеримских принципов залоговых отношений. С течением времени произошли изменения в условиях предоставления, объемах и целях ипотечного кредита, была усовершенствована надежность его обеспечения.

Благодаря возникновению права частной собственности на землю, в России получили развитие и залоговое право, и институт ипотеки. При этом учитывалось соблюдение интересов и прав залогодержателей - появилась возможность удовлетворения своих требований за счет заложенного имущества. Также были соблюдены интересы и права залогодателей - появление права распоряжения имуществом, являющимся предметом залога.

Изначально, согласно древнерусскому праву, залогодержатель по установлении залога был вправе немедленно вступить во владение заложенным имуществом. Таким образом, залог являлся видом отчуждения. К концу XIX и началу XX века в России получило развитие поземельное (ипотечное) кредитование. При этом его правовая форма значительно отличалась от того, что мы привыкли видеть в настоящее время.

В XIX в. был разработан, но не принят проект Вотчинного устава, над созданием которого работали выдающиеся ученые того времени. Аналогичная участь постигла большинство проектов, рассматривавшихся до революции 1917 г. специально созданной при Министерстве юстиции Российской империи ипотечной комиссией. Осторожность законодателей была связана в первую очередь с тем, что практическая реализация механизмов залога недвижимости в дореволюционной России могла бы привести к изменению ее общественной и политической организации из-за передела земельной собственности.

Понятие "ипотека" было впервые введено в законодательство п. 2 ст. 43 Закона РСФСР от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге", ныне утратившего силу. Основные положения о залоге недвижимого имущества опирались на фундаментальные принципы ипотечной системы, получившие свое развитие еще в дореволюционном праве (принцип внесения, принцип старшинства, принцип бесповоротности ипотечных прав), которые в современном российском праве были дополнены принципами специалитета и гласности.

Новая концепция политики жилищного финансирования была сформулирована в Государственной программе «Жилище»^[10], которая нашла отражение в ряде законодательных и нормативных документов 1993-1994 г.г.

Одновременно в 1994 г. был принят Гражданский Кодекс РФ (часть первая)^[11], являющийся одним из основных законодательных актов, регулирующих залоговые отношения. 21 июля 1997 г. был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а 16 июля 1998 г. - Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Благодаря появлению Закона о государственной регистрации прав, была реализована норма ст. 131 ГК РФ, устанавливающая требование о государственной регистрации прав (обременений прав) на недвижимое имущество. Таким образом, в законодательном порядке были закреплены принципы публичности и достоверности в отношении регистрации прав (обременений) на недвижимое имущество.

В тоже время не все поставленные задачи удалось реализовать даже на уровне законодательной и нормативной базы. Отличительными чертами данного этапа являлись:

• признаки достижения Россией относительной экономической стабилизации, что, безусловно, сделало бы долгосрочные кредиты более привлекательными для банков;
• перспективы развития рынка ипотечных кредитов в России расценивались достаточно позитивно, несмотря на то, что сроки кредитования значительно снизились по сравнению с предшествующим периодом; начало формирования необходимой нормативно-правовой базы;
• значительное расширение круга субъектов ипотечного кредитования.

Такая ситуация сложилась к августу 1998 г. но разразившийся финансовый кризис внес коррективы в процесс развития жилищного ипотечного кредитования.

1.3 Источники правового регулирования ипотеки

На сегодняшний день законодательное регулирование института залога недвижимого имущества осуществляется посредствам ряда правовых актов.

Основные законодательные акты, регулирующие ипотеку, приведены в таблице 1.

Таблица 1

Основные законодательные акты, регулирующие ипотеку

Приведенные законодательные акты в таблице 1 рассмотрим более подробно.

Следует отметить, что следующие нормативные акты в Гражданском кодексе РФ, Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют одинаковую юридическую силу по отношению друг к другу. Однако Гражданский кодекс РФ прямо определяет, что установленные ФЗ «Об ипотеке» правила имеют приоритет перед общими правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге.

Гражданский Кодекс РФ содержит важную коллизионную норму: «к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге»^[12].

Основополагающие понятия, касающиеся ипотечных отношений, требования и обязательства, обеспечиваемые ипотекой, закреплены в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем так же содержатся понятие предмета ипотеки, процедуры оформления ипотеки, условия государственной регистрации. В данном Законе содержатся разъяснения по закладной и регламентация порядка осуществления прав по ней для исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Кроме этого, в Законе "Об ипотеке" детально регламентированы вопросы по страхованию залогового имущества, а также ответственности залогодателя в случае неисполнения обязательства.

13 июля 2015 г. был принят Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» («Закон о регистрации»), который вступил силу с 1 января 2017 года. Данный закон существенным образом реформирует текущие правила государственной регистрации. Главное отличие данного законодательного акта: объединение сведений, находящихся в Государственном кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав, ограничений и обременений недвижимого имущества и сделок с ним. Таким образом, создан Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который ведется в электронном виде.

Новый закон способствует приведению к единой форме регистрации и кадастрового учета недвижимости, устранению противоречий между данными кадастра и реестра недвижимости, реализации принципов открытости и публичной достоверности реестра.

Согласно новому закону сокращен срок государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений или машино-мест.