Файл: Право собственности граждан (Жилые помещения как объект права собственности).pdf

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. Это Объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Понятие «недвижимость», касается жилищной сферы. Оно не противоречит указанным выше понятиям, однако, безусловно, включает только те объекты, которые имеют непосредственное отношение к обеспечению условий проживания граждан (земля, жилые и нежилые помещения, сооружения инженерной инфраструктуры и т.п.). Вообще же понятие недвижимости в жилищной сфере имеет одну отличительную особенность, которая не обязательна для объектов в других сферах народного хозяйства: все объекты в жилищной сфере действительно являются недвижимыми, т.е. они связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В других отраслях народного хозяйства к недвижимости отнесены и движимые вещи (например, воздушные и морские суда, автомобильный транспорт и др.), которые также подлежат государственной регистрации.

В чем заключается содержание права собственности на жилые помещения?

Содержание права собственности на недвижимость в жилищной сфере раскрывается как: собственник вправе совершать любые действия в отношении своего имущества, за исключением тех ограничений, которые установлены законодательством. Аналогичные нормы, касающиеся прав собственников недвижимости, в том числе жилья, содержит ст. 209 ГК РФ, которой установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.^[3]

Законом о приватизации также предусмотрено указанное право в отношении приватизированных жилых помещений: «граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству».

Вместе с тем, учитывая специфику такого имущества, как жилье (его назначение, права и интересы проживающих в доме других жильцов и др.), законодательством установлены ограничения. Так, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (для проживания граждан); в этой же статье записано, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Реформирование отношений собственности в стране началось с принятием в 1990 г. закона СССР «О собственности в СССР» и закона РСФСР «О собственности в РСФСР», которые провозгласили принцип: количество и стоимость имущества, приобретенного гражданином или юридическим лицом в соответствии с законом или договором, не ограничиваются. Этот принцип Основами был закреплен в жилищной сфере.

До принятия этих законодательных актов наличие у граждан недвижимости строго регламентировалось. Не разрешалось иметь в собственности более одного жилого помещения (жилого дома, части жилого дома; квартиры): если в собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей окажется по основаниям, допускаемым законом, более одного дома, собственник вправе по своему выбору оставить в своей собственности любой из этих домов; другой дом должен быть собственником в течение года продан, подарен или отчужден иным способом. Нельзя было иметь в собственности одновременно жилой дома (часть дома) и квартиру в доме жилищно-строительного кооператива. Регламентировался и предельный размер жилого дома (части дома) — он не должен был превышать 60 кв. м жилой площади.

Сейчас право собственности граждан на недвижимость в жилищной сфере означает, что собственник имеет право, в порядке установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать и сносить, совершать также иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, общественные интересы. Собственник может передавать свои правомочия другому лицу, обременять его различными способами.

Право владения означает определенную законом возможность обладания жилым помещением. При этом следует иметь в виду, что кроме собственников законными владельцами жилых помещений являются лица проживающие по договору жилищного найма, поднайма, а также граждане, вселившиеся в жилое помещение в качестве временных жильцов.

Члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, вправе владеть жилым помещением наравне с собственником, если при их вселении не было оговорено иное. Причем право владения жилым помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с ним. В этом случае, бывшие члены семьи собственника становятся нанимателями жилого помещения и с ними должен быть заключен договор найма жилого помещения, который может быть расторгнут только на предусмотренных в законе основаниях. В случае отчуждения жилого дома (продажи, мены, дарения), в котором находится сданное внаем жилое помещение (когда переходит право собственности), договор найма сохраняет силу для нового собственника.

Право пользования собственника жилым помещением заключается в эксплуатации жилого помещения в целях удовлетворения собственником своих жилищно-бытовых потребностей. Пользование жилыми помещениями носит строго целевой характер - для постоянного проживания. Ограничение права пользования, а значит, и ограничение права собственности, возможно только в соответствии с действующим законодательством.

Право распоряжения, как уже говорилось, означает право собственника определить правовое положение жилого помещения, то есть свободу его отчуждения и свободу его передачи в пользование другим лицам посредством договора найма или аренды. Собственник может распоряжаться принадлежащим ему жильем через следующие гражданско-правовые сделки: куплю-продажу, мену, дарение, обмен, составление завещания.

При этом частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости.

Объектом частной собственности граждан в жилищной сфере могут быть: индивидуальные жилые дома, приватизированные, приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных действующим законодательством.

Однако существует ряд ограничений права собственности граждан в жилищной сфере. Так, например, не допускается использование собственником жилых помещений в домах для нужд промышленного характера, то есть под нежилые цели. Собственник обязан использовать жилые и подсобные помещения без ущемления жилищных и иных прав и свобод других граждан.  Право собственности на жилой дом следует отличать от права собственности на квартиру в многоквартирном доме. В последнем случае собственнику принадлежит только квартира, а фундамент, крыша, лестничные площадки и другие части дома, которые обслуживают квартиры, они составляют собственность государства, либо если это дом индивидуальных застройщиков общую собственность участников строительства.

Содержание и ремонт переданного в собственность жилого помещения осуществляется собственником с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации, ремонта жилищного фонда за счет средств собственника. Капитальный ремонт жилого дома, квартиры с переустройством или перепланировкой помещений производится с разрешения местной администрации.

Необходимо соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных норм как данного жилого помещения, так и других жилых помещений расположенных в этом доме. Наиболее подробно права и обязанности собственников жилого помещения будут рассмотрены ниже.

ГЛАВА 2 ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН

2.1 Первоначальные:

2.1.1 Индивидуальное жилищное строительство

Индивидуальное жилищное строительство на специально отведенном для этих целей земельном участке, наиболее распространенная форма приобретения права собственности на жилой дом.

Земельные и жилищные отношения имеют между собой тесную связь. Для того, чтобы обзавестись индивидуальным жилым домом или подсобным хозяйством в виде дачи или загородного дома, необходим, прежде всего земельный участок, который при прежней системе земельных отношений можно было ждать годами. Ряд новых законодательных актов о правах граждан в земельной сфере, принятых в последнее время, введение частной собственности на землю открывают новые возможности для решения жилищных проблем.

Для того чтобы построить жилой дом, необходимо получить соответствующий земельный участок. Отвод земельных участков входит в компетенцию местных органов власти. Следует отметить, что в течение длительного времени в некоторых регионах нашей страны отвод земельных участков для индивидуального жилищного строительства был запрещен. Например, это существовало в Москве и Санкт-Петербурге. Органы местного самоуправления с учетом специфики регионов и городов обязаны предоставить в бессрочное пользование, аренду, собственность или продать земельные участки для жилищного строительства в срок не более одного месяца со дня подачи гражданином заявления об отводе земельного участка .

Граждане имеют право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у них другого жилого помещения, в том числе в других населенных пунктах.

Земельный участок, отведенный под жилищное строительство, должен быть использован по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока к застройщику органами власти применяются санкции, предусмотренные законодательством.

Строительство жилого дома осуществляется на основе решения органов местного самоуправления, в срок не более одного месяца с момента обращения за ним, в соответствии с утвержденной градостроительной документацией и существующими строительными нормами и правилами. Застройщик, организующий строительство, может осуществлять его самостоятельно, либо привлекая подрядчика. Права на получение земельного участка для строительства жилья можно реализовать только в зонах, предусмотренных градостроительной документацией, под которой понимается вся совокупность проектных документов, необходимых для строительства жилого дома.

Составляется договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке между органом коммунального хозяйства администрации с одной стороны и гражданином с другой. По договору гражданин обязан построить жилой дом на земельном участке, отведенном на основании решения администрации и закрепленном в пользование государственным актом на право собственности на землю. На этом участке гражданин (застройщик) обязан возвести из качественного материала жилой дом в соответствие с проектом, утвержденным органом архитектуры и градостроительства. На этом же земельном участке разрешается строительство так называемых, надворных построек. Утвержденный проект на строительство дома и план размещения строения на земельном участке, выданный органом по делам строительства и архитектуры, является неотъемлемой частью этого договора.

При использовании земельного участка не в соответствие с той целью, для которой он предназначался, право пользования земельным участком может быть прекращено.

По окончании строительства, застройщик обязан сдать жилой дом государственной приемочной комиссии. До полного возведения жилого дома и принятия его в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, застройщик не имеет право продавать дом или его часть (дарить, производить обмен) другим лицам без разрешения администрации района, города.