Файл: «Защита права собственности» ..pdf

Примечательно, что предъявить негаторный иск вправе не только собственник недвижимого имущества, но и арендатор. При этом из п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.02.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что арендатор имеет право предъявить негаторный иск лишь с момента передачи ему арендованного имущества. [6 c. 56]

Условиями удовлетворения негаторного иска являются: 

• наличие и истца права собственности, иного вещного или обязательственного права, в соответствии с которым осуществляется право владения и пользования недвижимостью; 
• нахождение недвижимого имущества в фактическом владении истца (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 11.03.2014 № 15324/13 по делу № А09-7111/2012); 
• противоправность действий ответчика, создающей препятствия истцу в осуществлении им полномочий по владению, пользования и распоряжению объектом недвижимости (п. 45 Постановления 10/22). При этом согласно п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» негаторный иск может быть удовлетворен независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия, нарушающие право истца. [12 c. 182]

Подчеркнем, что к  негаторным  искам, в отличие от виндикационных исков, не распространяются сроки исковой давности, поскольку нарушения, связанные с препятствием в пользовании недвижимым имуществом, носят длящийся характер (п. 49 Постановления 10/22). 

Отдельную группу вещно-правовых исков составляют иски о признании права собственности на недвижимое имущество. В силу ст. 58 Постановления 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.  

При подаче иска о признании права собственности на недвижимую вещь истцу необходимо доказать наличие у него соответствующего права, наличие спора о праве между ним и ответчиком, а также невозможность регистрации права собственности не иначе как по решению суда.  [14 c. 73]

Утверждать о наличии спора о праве между истцом и ответчиком можно в том случае, если ответчик заявляет о своих правах на недвижимую вещь, либо не признает за истцом право на соответствующее имущество. Подчеркнем, что в соответствии с абз. 2 п. 53 Постановления 10/22 регистрирующий орган не может быть ответчиком по искам о признании права собственности на недвижимое имущество. Он может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. 

Необходимо также добавить, что если суд установит возможность регистрации права собственности путем обращения в регистрирующий орган (Росреестр), в удовлетворении требований будет отказано (см. Постановление ФАС Московского округа от 19.12.2013 № Ф05-15654/2013 по делу № А40-3766/13,  Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 26.04.16 № Ф02-1941/2016 по делу № А58-2460/2015). 

В Постановлении 10/22 указано, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права собственности на недвижимую подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. При этом иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в том случае, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 данного Закона. 

Необходимо добавить, что, исходя из п. 57 Постановления 10/22, распространение срока исковой давности на требование о признании права собственности зависит от того, владеет ли фактически истец недвижимым имуществом. В случае, если истец не владеет спорным недвижимым имуществом, то на его требование о признании права собственности распространяется общий срок исковой давности. Однако если истец докажет, что на момент подачи он иска он фактически владеет спорным недвижимым имуществом, то на его требование о признании права собственности не распространяется срок исковой давности.  [24 c. 66]

Постановление 10/22 в п. 52 упоминает и такой способ защиты права, как подача иска о признании права собственности отсутствующим. Отметим, что данный способ защиты права является исключительным и может быть применен в случае, когда невозможно иным путем защитить свое право собственности. Примером такого иска может служить ситуация, когда за субъектом зарегистрировано право собственности на вещь, которая по своим характеристикам фактически не является недвижимой вещью, например, в силу отсутствия у объекта такого признака недвижимого имущества, как прочная связь с землей (см. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 05.10.2017 № Ф02-5141/2017 по делу № А19-3829/2016).  

В отдельную группу исков о признании права собственности можно выделить иски о признании права собственности на самовольную постройку и признании права собственности в силу приобретательной давности.  

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. [15 c. 78]

Лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ не приобретает на нее права собственности, не вправе ею распоряжаться и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом. 

Соответственно, самовольная постройка не является объектом гражданских прав и обязанностей до тех пор, пока суд не признает на нее право собственности. 

 Так, для признания права собственности на самовольную постройку необходимо: 

• наличие права на земельный участок, на котором построен объект самовольной постройки; 
• соответствие постройки требованиям градостроительных норм и иной документации; 
• отсутствие угрозы для жизни и здоровья третьих лиц. [22 c. 80]

В силу п. 26 Постановления 10/22 отсутствие разрешения на строительство, само по себе, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольную постройку. 

При этом необходимо отметить, что суд откажет в признании права собственности на самовольную постройку, если установит, что заявитель не предпринимал попытки получить разрешение на строительство и акт о вводе в эксплуатацию (см. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014). 

Признание права собственности на недвижимую вещь в силу приобретательной давности также имеет свои особенности. В силу п. 1 ст. 234 ГК РФ право собственности признается в силу приобретательной давности, если лицо, не являющееся собственником, владеет недвижимым имуществом:  

• Добросовестно, то есть оно не знало и не должно было знать о правах других лиц на объект недвижимости (абз. 3 п. 15 Постановления 10/22). Так, например, суд откажет в удовлетворении соответствующих требований, если имущество незаконно выбыло из владения собственника и поступило от неуполномоченного лица, о чем приобретатель знал или должен был знать (см. Постановление ФАС Московского округа от 24.10.13 по делу № А40-163479/12). 
• Открыто, то есть не скрывает нахождения имущества в своем владении (абз. 4 п. 15 Постановления 10/22). Об открытости владения может свидетельствовать, например, факт передачи недвижимого имущества в аренду (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.06.2011 по делу N А33-114/2010). 
• Непрерывно, то есть не прекращает своего владения в течение всего срока приобретательной давности. При этом отметим, что передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает течение давности владения (абз. 5 п. 15 Постановления 10/22). 
• Как своим собственным – то есть в отсутствие какого-либо договора (абз. 6 п. 15 Постановления 10/22).  

Следует подчеркнуть, что согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ, пятнадцатилетний срок давности владения отсчитывается тогда, когда истекает срок исковой давности для истребования имущества владельцем.  

Следовательно, требование о признании права собственности в силу приобретательной давности может заявлено давностным владельцем по истечении 18 лет (см. Постановление ФАС Московского округа от 21.07.14 по делу № А40-139470/13). 

Далее остановимся на таком способе защиты права, как оспаривание акта уполномоченного органа. Так, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в своем Определении подчеркнул, что для признания недействительными актов уполномоченных органов необходимо наличие в совокупности двух условий:  

1. несоответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту; 
2. нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Несоответствии акта регистрирующего органа закону может проявляться, например, в неправомерном истребовании регистрирующим органом дополнительных документов у заявителя (см. Определение ВС РФ от 19.01.16 № 310-КГ15-18407 по делу № А14-8589/2013). Неправомерный отказ регистрирующего органа, безусловно, влияет и на законные интересы заявителей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Например, отсутствие государственной регистрации на недвижимую вещь влечет невозможность распоряжения соответствующим имуществом, что может повлечь для заявителя убытки. [9 c. 118]

Таким образом можно сделать вывод, что выбор способа защиты права собственности на недвижимое имущество зависит характера нарушений в отношении недвижимой вещи. 

Избрание ненадлежащего способа защиты права может повлечь для заявителя неблагоприятные последствия в виде отказа в удовлетворении исковых требований, в связи с чем заявителю важно правильно оценивать допущенные в отношении его имущества нарушения, своевременно отреагировать на них и оперативно их устранять. 

Глава 2. Система способов защиты права собственности

2.1. Вещно-правовые способы защиты права собственности

В связи с тем, что защита права собственности является составной частью защиты гражданских прав в целом, то способы защиты права собственности можно разделить на общие и специальные.

Так, к общим способам защиты права собственности, которые используются для защиты всех гражданских прав, можно отнести:

• признание права;
• публично-правовые способы защиты (неприменение судом акта органа публичной власти или признание его недействительным);
• самозащита прав (направлена на беспрепятственное осуществление права собственности и на пресечение нарушений права собственности и является средством защиты субъективного права собственности). [8 c. 56]

Вместе с тем, для целей защиты права собственности применяются и специальные способы защиты вещно-правового и обязательственно-правового характера. Указанное деление способов защиты права собственности уходит корнями в деление исков на вещные (actiones in rem) и обязательственные (actiones in personam) в римском праве [14 c. 70].

Право собственности представляет собой абсолютное вещное право, в связи с чем, вещно-правовые способы защиты права собственности характеризуются следующими особенностями:

• направленность непосредственно на защиту интересов субъектов наиболее полного абсолютного права – права собственности;
• отсутствие связи с обязательствами;
• имеют целью восстановить владение, пользование и распоряжение собственника принадлежащей ему вещью либо устранить препятствия в осуществлении указанных правомочий;
• возможность предъявления одного из вещно-правовых исков только собственником имущества и в целях защиты права собственности лишь на индивидуально-определенную вещь;
• указанная индивидуально-определённая вещь должна сохраняться в натуре, так как в противном случае речь может идти исключительно о компенсации убытков, которая является обязательственно-правовым способом защиты [16 c. 82].

Так, к вещно-правовым способам защиты права собственности относятся виндикационный иск, который заключается в истребовании вещи из чужого незаконного владения (иск не владеющего собственника к незаконно владеющему несобственнику) и  негаторный иск, представляющий собой требование об устранении препятствий для собственника в осуществлении своих правомочий и не связан с прекращением владения собственником своей вещью (иск владеющего собственника к невладеющему несобственнику).

Вместе с тем, право собственности может быть нарушено не только напрямую, но и косвенным образом в процессе осуществления гражданско-правового оборота, когда находящаяся в собственности вещь становится предметом обязательства. Именно в данном случае собственник, который также является стороной обязательственных правоотношений и чье право нарушено (чаще всего) контрагентом, прибегает к использованию обязательственно-правовых способов защиты нарушенного права собственности.