Файл: Ипотека в гражданском праве (Признание договора ипотеки недействительным. Последствия недействительности договора ипотеки).pdf

Федеральным законом "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» от 03.07.2016 N 361-ФЗ, вступившим в силу с 1 января 2017 года, были уточнены некоторые нормы законов и внесены поправки в такие законодательные акты как: Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственном кадастре недвижимости», «О государственной регистрации недвижимости», а также в Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Основы законодательства РФ о нотариате и др.

Новым правовым актом были уточнены порядок внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости и регламентирован их состав, внесены изменения, позволяющие усовершенствовать механизм межведомственного взаимодействия по государственной регистрации прав.

Таким образом, за относительно небольшой срок в Российском законодательстве произошли значительные изменения в реформировании законодательной базы. Появились новые законодательные акты, регулирующие и регламентирующие залоговые правоотношения, и, в частности, института ипотеки.

2. ДОГОВОР ИПОТЕКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

2.1 Условия договора ипотеки и порядок заключения. Государственная регистрация

На основании предписания закона в ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ в статье 9 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» перечислены существенные (обязательные) условия договора об ипотеке. В нем «должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой»^[16].

Основные положения договора об ипотеке наглядно проиллюстрированы в приложении А.

1. Предмет ипотеки является важнейшим существенным условием договора об ипотеке. Согласно ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» предметом по рассматриваемому договору может выступать «недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[17]. Следует отметить, что «здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение»^[18]. Также предметом ипотеки может быть незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке. Определить в договоре ипотеки его предмет означает указать то недвижимое имущество, которое может быть надлежащим предметом ипотеки, тем самым юридически его обособить, зарезервировать, одновременно персонифицировать то недвижимое имущество, которое может поступить в собственность залогодержателя в случае неисполнения основного (обеспечиваемого) обязательства. Для залогодателя это та имущественная масса, принадлежащая ему на праве собственности (праве хозяйственного ведения), которая явится объектом обременения на срок действия договора и на которую может уменьшиться его актив в случае неисполнения обеспеченной обязанности.

Имущество, которое может являться предметом ипотеки, описано в ст. 5 Закона об ипотеке. Подробно данное имущество приведено на рисунке 2.

Имущество

земельные участки, за исключением земельных

участков, находящи

хся в государственной или

муниципальной собственности, или земельных

участков, площадь которых меньше минимального

размера, установленного нормативными актами

Российской

Федерации

и

субъектов

нормативными

актами

органов

местного

самоуправления для земель р

азличного целевого

назначения и разрешенного использования

предприятия, а также здания, сооружения и иное

недвижимое имущество, используемое в

предпринимательской деятельности

жилые дома, квартиры и части жилых домов и

квартир, состоящие из одной или нескольких

изолированных комнат

дачи, садовые дома, гаражи и другие строе

ния

потребительского назначения

воздушные и морские суда, суда внутреннего

плавания и космические объекты

машино

-

места

Рисунок 2 - Имущество, которое может являться предметом ипотеки

Под описанием предмета в договоре ипотеки подразумевается указание определяющих индивидуальность данного имущества признаков. Предмет ипотеки должен быть описан в договоре ипотеки через его «наименование, место его нахождения (адрес); описание и индивидуализация, достаточные для идентификации этого предмета»¹⁸ (это могут быть такие характеристики как: площадь здания, количество этажей в доме, комнат и т.д.).

Применительно к таким объектам ипотеки, как различные строения потребительского назначения (гаражи, дачи и т.д.), надлежит иметь в виду, что по поводу них ипотечные отношения возможны лишь в том случае, если эти объекты "оформлены" как недвижимые, свидетельством чего является наличие записи об этих объектах в Едином государственном реестре недвижимости. Тем самым соблюдается однозначный законодательный подход к объектам недвижимого имущества - таковыми являются не только те объекты, которые прочно связаны с землей, невозможны к перемещению без нанесения им несоразмерного ущерба их назначению, а также прошли государственную регистрацию.

Важно понимать, что в случае возникновения спора недостаточно точное описание имущества, не позволяющее четко установить предмет ипотеки, может повлечь признание договора ипотеки незаключенным.

Так, например, применение отсылочных положений с указанием технических характеристик объекта к техническому паспорту и договору купли-продажи, на основании которого был приобретен предмет залога, были использованы в деле № А71-11528/2013¹⁹.

Далее «в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя»²⁰.

«Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре ипотеки так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды»^[19]. И в этом случае Закон «Об ипотеке» также требует, чтобы в договоре ипотеки указывалось наименование арендованной недвижимости, место его нахождения и описание, достаточное для его идентификации.

Так, по делу № А54-4509/2013 от 11 февраля 2014 г.^[20] суд сделал вывод о том, что банком при заключении договора залога имущественных прав соблюдены все требования п. 2 ст. 9 Закона «Об ипотеке»: «арендованное имущество определено в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием, срок аренды указан»^[21].

2. Оценка предмета договора ипотеки также является важным существенным условием. В оценке определяется рыночная стоимость объекта на основании стандартов осуществления оценочной деятельности, и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении в виде оценочной и залоговой стоимости предмета договора. Но, при этом «может вообще не соответствовать рыночной цене заложенного имущества»²⁴.

При этом «при оценке земельного участка должны соблюдаться требования статьи 67 настоящего Федерального закона, которые состоят в необходимости осуществлять оценку в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации»^[22].

Требования по регулированию оценочной деятельности, в том числе и оценки предмета залога, устанавливаются Федеральным законом от 29.07.1998

N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В соответствии со ст. 8 данного Закона «проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при использовании объекта оценки в качестве предмета залога. В случае залога незавершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества»^[23].

В договоре ипотеки может быть указано несколько оценок, но при этом обязательно должно быть определено, какая из этих оценок признана сторонами договора существенным условием.

Так, на примере юридической практики, в одном случае, в заключенном договоре об ипотеке были указаны три разных оценки залогового имущества. «Поскольку условия договора не позволяют определить, какого соглашения достигли стороны при оценке предмета ипотеки, договор об ипотеке является незаключенным»²⁷. «В то же время, при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки, такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке»^[24].

В соответствии с требованиями статьи 4 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» «субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики)»^[25].

3. Еще одно существенное условие договора ипотеки, выделяемое законодателем, это существо, размер и срок обязательства, которое обеспечивает ипотека. Как правило, договор ипотеки является акцессорным (дополнительным) договором по отношению к основному обязательству. Поэтому все указанные в нем параметры обеспечиваемого обязательства, определенных основным договором, должны полностью соответствовать этому договору. Если сумма обеспечиваемого обязательства не определена, но подлежит определению в будущем, в договоре ипотеки также должны быть указаны порядок и все необходимые условия ее определения. Если обязательство подлежит исполнению по частям, должны быть указаны условия такого исполнения (сроки, размеры или условия, позволяющие определить эти размеры). Также в договоре ипотеки должны быть указаны стороны, заключающие основной договор обязательства, и все необходимые для идентификации реквизиты этого договора (номер, дата и место его заключения).

В договоре ипотеки обязательно должно содержаться указание всех существующих праве третьих лиц на предмет залога. Сокрытие или искажение этой информации может привести к признанию договора ипотеки недействительным.

Кроме того, договор об ипотеке может содержать условия о страховании залогового имущества; о запрете на отчуждение; о возможности передачи этого имущества в аренду или предоставления другому лицу права ограниченного пользования им; о возможности передачи заложенного имущества в ипотеку (последующая ипотека); о порядке обращения взыскания на предмет залога; другие условия.

При отсутствии любого из перечисленных условий договор об ипотеке считается не заключенным и государственной регистрации не подлежит.

Таким образом, для того, чтобы договор ипотеки считался заключенным, в нем, по соглашению сторон, должны быть указаны все необходимые существенные условия. Заключенный договор ипотеки подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона об ипотеке, «договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке»^[26].

Согласно п. 2 статьи 10 Федерального закона об ипотеке, «договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке)»^[27].

Однако здесь следует учесть, что согласно п.5 ст.3 ФЗ от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Законе об ипотеке и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу ФЗ от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ, то есть, с 1 июля 2014 года.

Таким образом, с 1 июля 2014 года договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежат государственной регистрации. Однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке.

Как следует из п.2 статьи 3 Закона о правилах государственной регистрации, ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В соответствии с п.1 ст.19 Закона о правилах государственной регистрации, ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.