Файл: Ипотека в гражданском праве (Признание договора ипотеки недействительным. Последствия недействительности договора ипотеки).pdf

Из этого следует, что права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно законодательству о государственной регистрации прав на недвижимость орган государственной регистрации имеет право приостановить регистрацию в том случае, если местоположение объекта недвижимости, определяемое согласно описанию местоположения границ земельного участка или контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, не соответствует адресу объекта недвижимости (при его наличии) или иному описанию местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса).

В настоящее время государственная регистрация ипотеки осуществляется, в том числе согласно положениям Федерального закона от

13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Основаниям для регистрации ипотеки, согласно п. 1 статьи 53 настоящего Закона служат договор об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.

Порядок государственной регистрации ипотеки схематически отображен в приложение 2.

Порядок государственной регистрации ипотеки Согласно п. 6 данной статьи, при государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями, предусмотренными федеральным законом, также вносятся сведения о залогодержателе (в том числе о первоначальном залогодержателе), предмете ипотеки, существе, сроке и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства, а если стоимость обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, - сведения о порядке и других необходимых условиях ее определения, сведения о возможности внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки, сведения о том, что права залогодержателя удостоверяются закладной (если это предусматривает договор об ипотеке), наименование и место нахождения депозитария, осуществляющего депозитарный учет закладной в случае, если осуществляется депозитарный учет закладной. Изменения в такие сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, вносятся на основании предусмотренных федеральным законом документов и заявления залогодателя и залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом для случаев, когда права залогодержателя удостоверяются закладной на бумажном носителе или закладной в форме электронного документа.

Согласно п. 7 ст. 53 настоящего Закона государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.

2.2 Права и обязанности сторон по договору ипотеки

Д.Б. Раднаева характеризует содержание договора ипотеки (залога недвижимости), как «совокупность прав и обязанностей, выполняемых (осуществляемых) сторонами договора, как предусмотренных договором ипотеки, так и установленных императивными нормами закона»^[28].

Ипотечные правоотношения возникают и устанавливаются по воле участников этих правоотношений и регулируются правовыми нормами государства.

Сторонами ипотечных правоотношений являются залогодатель и залогодержатель (кредитор). При этом залогодатель может и не являться должником по основному обязательству, обеспечиваемому договором ипотеки. Поскольку ипотека предполагает возможное отчуждение залогового объекта, залогодателем может быть только собственник имущества, передаваемого в ипотеку, либо залогодатель должен иметь право на владение имуществом по праву хозяйственного ведения.

Статья 1 Закона «Об ипотеке содержит основное право залогодержателя, а именно «получение удовлетворения своего денежного требования к должнику по обеспеченному ипотекой обязательству из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами»³³. Ипотека дает залогодержателю право не только на возврат суммы долга, но и на возмещение убытков и неустоек (штрафы или пени), в случае ненадлежащего исполнения, неисполнения или просрочки исполнения основного обязательства. А также право на возмещение расходов, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество.

2.3 Ответственность сторон

Классическими субъектами ипотечных отношений выступают залогодатель и залогодержатель. При этом кредитор и залогодержатель обязательно должны совпасть в одном лице. Залогодатель и должник могут или совпадать, или нет. Поэтому по фигуре залогодателя можно выделить ипотеку, предоставленную должником по обеспечиваемому обязательству, и ипотеку, предоставленную третьим лицом. Участие третьего лица - это тот случай, когда основное обязательство имеет собственное содержание и не имеет отношения к сторонам залогового правоотношения, однако выполняет роль необходимого юридического факта, входящего в фактический состав залогового правоотношения, выполняя роль каузы (цели) залогового правоотношения. Частью такого залогового соглашения или самостоятельным документом может быть соглашение должника и третьего лица о праве на получение вознаграждения третьим лицом, а также право последнего на получение возмещения в случае обращения взыскания на имущество. В этой части стороны действуют своей волей и в своем интересе. Эти отношения не являются ипотечными, возникшее между должником и третьим лицом залоговое правоотношение имеет собственное содержание, отличное от содержания основного обязательства, что является свидетельством самостоятельности залогового титула. Не являясь участником обеспечиваемого обязательства, третье лицо имеет статус обеспечительного должника - лица, предоставившего обеспечение за должника.

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается у залогодателя (непосессорная форма залога). В международной практике такой вид залога именуется невладельческим залогом, эффективность которого основывается на праве залогодателя продолжать пользоваться заложенным имуществом, вести свой бизнес без ограничений и передавать заложенные активы в обеспечение по другим сделкам. На это же ориентирован и российский законодатель. Сохранение за залогодателем его титульных прав не только не устраняет должника от владения предметом залога, обеспечивая оборотоспособность его активов и не "поражая" его будущие активы, но и не препятствует новым соглашениям собственника имущества (субъекта права хозяйственного ведения) об обеспечении. Немаловажно и то, что залогодержатель при таком способе залога не лишает должника источников погашения долга. С учетом этого и сформулированы нормы комментируемого Закона о праве залогодателя пользоваться заложенным имуществом, праве на отчуждение заложенного имущества, возможности предоставлять единожды заложенное в обеспечение исполнения одного обязательства имущество в обеспечение исполнения другого обязательства

При нарушении залогового обязательства залогодержатель не может объявить предмет залога своим. Для этого ему необходим соответствующий статус. В зависимости от условий договора об ипотеке залогодержателю, как обладателю ипотечного права, необходимо инициировать процедуру взыскания в судебном или внесудебном порядке.

Ответственность должника возникает в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По общему правилу в соответствии со статьей 393 ГК РФ должник обязан возместить причиненные кредитору убытки. «По договору ипотеки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств, когда последний не освобождается от ответственности за такое неисполнение, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество и удовлетворить свои требования к должнику за счет реализации этого имущества»^[29].

При этом «нарушение должником обязательства должно быть значительным, т.е. размер требований залогодержателя вследствие этого должен быть соразмерен со стоимостью заложенного имущества»^[30].

«В случае исполнения обязательства периодическими платежами неисполнением обязательства считается систематическое нарушение сроков внесения платежей, под которым понимается нарушение сроков более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна»^[31].

Право на обращение взыскания на залоговое имущество у залогодержателя возникает после наступления срока исполнения обязательства, и до наступления срока в случаях, предусмотренных законодательством.

Такие случаи наступают:

• «при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества»^[32];
• «при нарушении правил об отчуждении заложенного имущества»^[33];
• «в случае утраты или повреждения заложенного имущества настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает»^[34];
• «при изъятии у залогодателя заложенного имущества действительным собственником после вступления в законную силу соответствующего решения суда»^[35],
• «в случае смерти должника при предъявлении к наследникам претензий или иска, когда они отказываются исполнить обязательство. Закон об ипотеке также установил требования, которые обеспечиваются заложенным имуществом»^[36].

Пункты 1 и 2 ст. 3 Закона об ипотеке практически повторяют ст. 337 ГК РФ, поскольку эти нормы применимы к любому виду залога: если договором не установлено иное, «ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, в частности основной суммы долга по кредитному договору или иному обязательству, процентов, а также уплату сумм, причитающихся залогодержателю: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренными обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества»^[37].

Возмещение убытков, уплата неустойки и взыскание процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами законодателем отнесено к мерам гражданско-правовой ответственности. По общему правилу такая ответственность наступает при наличии состава гражданского правонарушения, необходимым элементом которого является вина должника в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства. Поэтому право кредитора на покрытие этих сумм за счет средств ипотечного обеспечения возникает при наличии двух обязательных условий:

• наличие в обеспечительном договоре согласованного условия об этом;
• характер поведения должника должен быть виновным и противоправным.

Наличие договорного условия о том, что предмет ипотеки покрывает заявленную в нем неустойку, не исключает впоследствии оспаривания заявленного залогодержателем размера неустойки.

3. ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ И ПРОБЛЕМЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ПРАВОВОЙ РЕГЛАМЕНТАЦИИ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ

3.1 Признание договора ипотеки недействительным. Последствия недействительности договора ипотеки

Залог, как гарантия обеспечения обязательств, признается одним из самых надежных инструментов и обладает относительными преимуществами по сравнению с другими способами обеспечения. Благодаря этому, залог недвижимого имущества широко используется в гражданско-правовых отношениях. Но по-прежнему остаются актуальными вопросы, связанные с оспариванием и признанием договоров залога недействительными, о чем наглядно свидетельствует количество соответствующих юридических споров.

В данной главе будут рассмотрены и классифицированы основания для признания договора залога недействительным.

Согласно ст. 166 ГК РФ «сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)»^[38]. Основания, необходимые для признания сделки недействительной, предусмотрены законодателем в ст. 168-179 ГК РФ. В п. 1 ст. 166 ГК РФ указаны два вида недействительных сделок: оспоримые и ничтожные.