Файл: Ипотека в гражданском праве (Признание договора ипотеки недействительным. Последствия недействительности договора ипотеки).pdf

Следующим особо важным условием договора ипотеки и поводом для судебных споров, суды признают залоговую оценку предмета залога. «При указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке»^[55].

Согласно п. 4 ст.9 Закона "Об ипотеке", в договоре ипотеки обязательно должно быть указано место заключения договора, на котором основано обязательство. Указание в договоре ипотеки лишь ссылки на обеспечиваемый договор не удовлетворяет требованиям Закона "Об ипотеке", порождая все вытекающие из нарушения данного требования последствия.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ключевые проблемы правоприменительной практики непосредственно связаны с определением условий договора ипотеки, а также с государственной регистрацией залога недвижимости.

В настоящее время ведется работа по усовершенствованию Гражданского Кодекса РФ. Так, в проекте ГК РФ появится самостоятельная глава об ипотеке, разъясняющая порядок правового регулирования ипотеки и предусматривающая появление новых видов ипотеки, таких как акцессорная и независимая ипотека.

Правовое регулирование залога недвижимости (ипотеки) на современном этапе содержит определенные законодательные пробелы, из-за которых довольно часто возникают всевозможные судебные споры.

Анализ юридической практики выявил часто возникающие на практике проблемы, непосредственно связанные с государственной регистрацией залога недвижимости. Главной причиной, препятствующей государственной регистрации договора об ипотеке, является непредставление всех необходимых документов. На практике встречаются случаи, когда при проведении правовой экспертизы представленных документов выявляются разночтения в описании предмета ипотеки. Нередки случаи, когда при государственной регистрации договора об ипотеке, предметом которого является право аренды земельного участка, при правовой экспертизе выявляется нарушение п. 1.1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Зачастую на государственную регистрацию поступают договоры об ипотеке, которые не соответствуют требованиям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Можно выделить еще такую проблему, как оценка предмета ипотеки.

Следующая группа правоприменительных проблем связана с условиями договора ипотеки. Закон определяет существенные условия договора ипотеки, но не конкретизирует их. На практике этим занимаются судебные органы. Так, анализ судебной практики показал, что суды сталкиваются со сложностями при определении предмета ипотеки, оценке предмета ипотеки; установлении существа, размера и срока исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.

Таким образом, для решения правоприменительных проблем, выявленных во время анализа юридической практики, а также улучшения действующего законодательства следует устранить законодательные пробелы.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. По договору ипотеки могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, а также нежилые здания и помещения. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ст. 432 ГК РФ). По общему правилу государственная регистрация договора ипотеки не требуется (п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ). Договор ипотеки оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ). Но законодатель не исключает включения соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор. Стороны могут определить, что кредитный договор является приложением к договору об ипотеке и его неотъемлемой частью; в этом случае условия об обязательстве, обеспечиваемом ипотекой, также могут быть признаны согласованными.

В ипотечном праве договор об ипотеке, как система волеизъявлений залогодателя и залогодержателя, является одним из ключевых понятий, образующих, наряду с такими необходимыми понятиями, как регистрация права ипотеки и регистрация обременений, юридическую форму действующего ипотечного отношения. Если ипотечный случай не подпадает под случай законного залога, то породить залоговые обязательства может только двусторонняя сделка, к которой относится договор об ипотеке. Следствием заключения договора об ипотеке является возникновение у залогодержателя права залога. В силу того, что договор об ипотеке не требует больше государственной регистрации, в момент его заключения право залога возникает только для отношений сторон заключенного договора - для залогодателя и залогодержателя, а также для залогодержателя и третьих лиц, знающих о залоге. В этом заключается так называемая относительная сила залога, который до факта государственной регистрации права на него еще не обладает качеством оборотоспособности в силу того, что не предан гласности. Приобретение залогом абсолютности и обязательности "для всех" связано с правом внесения, которое легитимирует залог способом государственной регистрации возникшего из договора об ипотеке ипотечного права (ипотеки). Моментом возникновения такого абсолютного (публичного) права залога является момент внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости. Акт регистрации есть публичное признание права залога, которое с этого момента лицо не обязано специально доказывать.

В ходе проведенного исследования было дано понятие ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств. В результате комплексного анализа правового регулирования залога недвижимости были выявлены правовые и правореализационные проблемы в указанной сфере на современном этапе.

Анализ юридической практики показал, что довольно часто на практике возникают проблемы, связанные с государственной регистрацией залога недвижимости. Основной причиной, препятствующей государственной регистрации договора об ипотеке, является непредставление всех необходимых документов. На практике встречаются случаи, когда при проведении правовой экспертизы представленных документов выявляются разночтения в описании предмета ипотеки. Нередки случаи, когда при государственной регистрации договора ипотеки, предметом которого является право аренды земельного участка, при правовой экспертизе выявляется нарушение п. 1.1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Зачастую на государственную регистрацию поступают договоры об ипотеке, которые не соответствуют требованиям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Можно выделить еще такую проблему, как оценка предмета ипотеки.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно-правовые акты

1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)
2. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)
3. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)
4. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)
5. Федеральный закон от 01.05.2016 N 118-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих"
6. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
7. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
8. Батуева А. Д. Ипотека в силу закона: краткий обзор института // Закон. – 2009. – № 6. – С. 171–176.

Учебники и учебные пособия

1. Батуева А. Д. Ипотека в силу закона: краткий обзор института // Закон. – 2009. – № 6. – С. 171–176.
2. Ипотека в России / под ред. А. В. Толкушкина. – М. : Юристъ, 2002. – 528 с.
3. Киселев А. А. Ипотека как гражданское правоотношение : дис. … канд. юрид. наук : 12.00.03 / А. А. Киселев. – М., 2010. – 186 с.
4. Лепехин И. А. Основания возникновения ипотеки // Вестник ВолГУ. Серия 5: Юриспруденция. 2011. №5-14.
5. Ипотека в России / под ред. А. В. Толкушкина. – М. : Юристъ, 2012. – 528 с.
6. Раднаева Д.М. Правовое регулирование договора ипотеки (залога недвижимости): автореф. дис... канд. юрид. наук. Москва, 2012.
7. Шевчук Д.А. Рынок ценных бумаг. Учебное пособие. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2016. – 220 с.
8. Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие. Пермь: Изд-во Пермского университета, 2012. 240 с.

Материалы юридической практики

1. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.02.2015 N Ф09-5588/14 по делу N А71-11528/2013
2. Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2014 по делу N А54-4509/2013 «О признании недействительным отказа в государственной регистрации договора залога имущественных прав»
3. Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 02.10.2012 по делу N 33-19839/2012
4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 <Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

Основные положения договора об ипотеке

Приложение 2

Порядок государственной регистрации ипотеки

1. ↑

2. Банки и банковское дело / под ред. И.Т. Балабанова.-СПб., 2012.-С.175.

   ³ Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М., 2011. -С. 18. ↑

3. Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. - М., 2015. - С. 3. ↑

4. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - СПб., 2013. - С. 15. ↑

5. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) ↑

6. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) ↑

7. Лепехин И. А. Основания возникновения ипотеки // Вестник ВолГУ. Серия 5: Юриспруденция. 2011. №5-14. ⁹ Ипотека в России / под ред. А. В. Толкушкина. – М. : Юристъ, 2012. – 528 с. [2, c. 20] ↑

8. Батуева, А. Д. Ипотека в силу закона: краткий обзор института // Закон. – 2009. – № 6. – С. 172–173 ↑

9. Ерошенков С.Г. Анализ истории и эволюции ипотеки на примере развитых и развивающихся стран [Текст] / С.Г. Ерошенков. М.: МТ-Пресс, 2004. С. 21. ↑

10. Постановление Правительства РФ от 26.11.1993 N 1238 "О внесении изменений в Постановление Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. N 595 "О Государственной целевой программе "Жилище" ↑

11. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) ↑

12. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) ↑

13. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) ↑

14. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ↑

15. п. 4 ст. 334 "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ ↑

16. ст.9 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.01.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ↑

17. ст.5ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.01.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ↑

18. ст.130 ГК РФ ↑

19. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.01.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 9 ↑

20. Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда № А54-4509/2013 от 11 февраля 2014 г ↑

21. Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда № А54-4509/2013 от 11 февраля 2014 г ²⁴ Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 02 октября 2012 г.

    по делу № 33-19839/2012 ↑

22. Федеральный закон №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ↑

23. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ↑

24. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ↑

25. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». ↑

26. Ст. 10 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.01.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ↑

27. Ст. 10 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.01.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ↑

28. Раднаева Д.М. Правовое регулирование договора ипотеки (залога недвижимости): автореф. дис... канд. юрид. наук. Москва, 2012. С. 30. ³³ статья 1 Закона «Об ипотеке» ↑

29. п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ↑

30. п. 1 ст. 54 Закона «Об ипотеке» ↑

31. п. 2 ст. 50 Закона «Об ипотеке» ↑

32. ст. 35 Закона «Об ипотеке» ↑

33. ст. 39 Закона «Об ипотеке» ↑

34. Ст. 36 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.01.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ↑

35. Ст. 42 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.01.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ↑

36. Ст. 42 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.01.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ↑

37. ст. 3 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.01.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ↑

38. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) ↑

39. ст. 171 ГК РФ ↑

40. ст. 175 ГК РФ ↑

41. ст. 176 ГК РФ ↑

42. п. 5 ст. 74 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ↑

43. ст. 173- 174 ГК РФ ↑

44. ст. 295 ГК РФ, ст. 18 федерального закона от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях ↑

45. п. 1 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке» ↑

46. п. 1 ст.10 ФЗ «Об ипотеке» ↑

47. п. 2 ст.10 ФЗ «Об ипотеке» ↑

48. ст. 432 ГК РФ ↑

49. ст. 177 ГК РФ ↑

50. ст. 178 ГК РФ ↑

51. ст. 179 ГК РФ ↑

52. Постановление Президиума ВАС РФ от 27 ноября 2011 г. № 9822/11 // Вестник ВАС РФ. — 2012. — № 1.—С. 21. ↑

53. Постановление ФАС ВСО от 28 июня 2009 г. № А19-20768/09-31-Ф02-3815/07 // СПС, Гарант, 2013. ↑

54. Постановление ФАС ЦО от 23 ноября 2005 г. № А14-3160-2005/65/32 // СПС, Гарант, 2013. ⁶⁰ Постановление ФАС СКО от 17 августа 2011 г.; Ф08-3480/2011 // СПС, Гарант, 2013 ↑

55. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 ↑