Файл: Оформление доверенности. Виды доверенности (Прекращение доверенности и последствия прекращения доверенности).pdf

Безотзывная доверенность должна быть нотариально удостоверена и содержать прямое указание на ограничение возможности ее отмены. Передоверие по такой доверенности по общему правилу не допускается^[59].

Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей появилась весьма заманчивая возможность долговременной передачи (а фактически — продажи) собственного имущества без оформления договора купли-продажи и необходимости уплаты обусловленных этим договором налогов. Заметим, что для безотзывной доверенности действуют те же ограничения сроков ее действия, что и для обычной доверенности.

Следует обратить внимание на следующий момент. Если суд признает, что безотзывная доверенность не связана с обязательствами по осуществлению предпринимательской деятельности, на основании пункта 2 статьи 188 Гражданского кодекса ничтожным будет признано соглашение сторон о невозможности отзыва доверенности, а не она сама. Соответственно, к такому документу в остальной части будут применяться общие правила об обыкновенной доверенности^[60].

Наименование «безотзывная доверенность» не означает, что она никогда не может быть отменена. Законодатель предусматривает три случая, когда представляемый безусловно (независимо от содержания условий) может ее отменить. Так, отмена возможна после прекращения того обязательства, для исполнения или обеспечения которого она выдана (абз. 1 п. 1 ст. 188.1 ГК РФ), а также в случаях злоупотребления представителем своими полномочиями либо возникновения обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что подобное злоупотребление возможно в будущем (абз. 2 п. 1 ст. 188.1 ГК РФ). Кроме того, на безотзывную доверенность распространяются предусмотренные ст. 188 ГК РФ правила ее прекращения, обусловленные смертью доверителя или прекращением деятельности юридического лица, выдавшего доверенность.

С появлением нового вида доверенности дискуссия о проблеме отзыва доверенности не только не исчезла, но и вышла на новый уровень. Поставлен под сомнение признак фидуциарности в безотзывных доверенностях, поскольку ее применение ограничивается сферой предпринимательских отношений, представитель по безотзывной доверенности действует не в интересах представляемого, а в своих интересах или в интересах третьего лица. Правовая природа такой доверенности больше близка к виду исполнения или способу обеспечения исполнения обязательства^[61].

Пример безотзывной доверенности приведен В.А. Микрюковым из английской судебной практики. Должник, имевший задолжность перед кредитором, выдал этому кредитору доверенность на продажу помещений должника и получение вырученных от такой продажи средств в целях погашения за счет этих средств задолжности перед кредитором. Суд признал полномочие, основанное на данной доверенности, безотзывным в связи с тем, что целью выдачи доверенности было обеспечение обязанности должника по возврату долга и представление средства в получении долга^[62].

Выдача безотзывной доверенности представляет большой риск для доверителя, поскольку у уполномоченного лица появится возможность от имени доверителя действовать вопреки его воле, даже прямо выраженной. Некоторые юристы достаточно уверенно прогнозируют, что в правоприменительной практике уже достаточно скоро появятся споры о допустимости признания конкретных обязательств, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Четкого механизма признания тех или иных обязательств таковыми до настоящего времени не было выработано. Но для распространения практики использования безотзывных доверенностей это обстоятельство не будет играть решающей роли. Даже в случае признания судом факта, что безотзывная доверенность не связана с обязательствами по осуществлению предпринимательской деятельности, на основании п. 2 ст. 188 ГК РФ ничтожным будет признано само соглашение сторон о невозможности отзыва доверенности, а не она сама. Соответственно, к такому документу в остальной части будут применяться общие правила об обыкновенной доверенности^[63].

Более всего предполагается использовать безотзывную доверенность в корпоративных отношениях. Например, при заключении акционерного (корпоративного) соглашения участник выдает такую доверенность другому участнику или третьему лицу, которое будет действовать в корпоративных интересах^[64].

Подводя итог, следует подчеркнуть, что появление в отечественном законодательстве безотзывной доверенности является в значительной степени закономерным. Отдельные пробелы и недостатки новых норм будут проявляться и устраняться с развитием судебной правоприменительной практики. С целью исключения возможности наступления рисков от злоупотреблений представителей при совершении сделок (юридических действий) доверителям можно рекомендовать при оформлении доверенности прогнозировать конкретные случаи прекращения представительских отношений, ограничивать срок действия доверенности^[65].

3. СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛОК ПО ДОВЕРЕННОСТИ

В настоящее время, когда граждане не имеют достаточно времени на решение вопросов, связанных с недвижимостью, лично, очень часто используется предусмотренное законом представительство, при котором одно лицо выдает письменное полномочие (доверенность) другому лицу для представления его интересов перед третьими лицами. Несмотря на распространенность такого способа совершения сделки, при регистрации часто выявляются ошибки.

Основанием деятельности представителя является его полномочие, под которым понимается право совершать сделки от имени представляемого и, тем самым, создавать для него правовые последствия. В доверенности четко должно быть указано полномочие, которое доверяют совершить представителю, в частности, точно указан объект, с которым совершаются действия. Так, если в доверенности указано право на продажу квартиры, а по техническим документам объект недвижимости определен как комната в квартире, то считается, что сделка совершается с ненадлежащим объектом, не смотря на совпадение адресов этих объектов^[66]. 

В последнее время всё чаще приходится сталкиваться с ситуациями, когда сделки с недвижимостью совершаются по доверенности. Это происходит тогда, когда человек, желающий продать или купить недвижимость, находится далеко от места совершения сделки, например, за границей. Или он слишком занят, у него нет времени для подготовки сделки с недвижимостью, или человек болен, и тогда он передаёт свои полномочия другому лицу, оставляя ему доверенность на сделки с недвижимостью^[67].

Если исходить из реально существующей практики, то, в зависимости от соответствия отношениям лиц, выступающих как доверитель и поверенный, доверенность может выступать в трех различных формах:

1. доверенность является самостоятельной и основной сделкой, взаимоотношения лиц, выступающих в качестве доверителя и поверенного, никаким другим образом не регулируются и необходимости в этом не возникает;

2. доверенность необходима в силу того, чтобы обеспечить нормальное исполнение другой сделки;

3. доверенность используется как притворная сделка, имеющая целью прикрыть другую сделку, как правило, куплю-продажу^[68].

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является. Сложность возникает в ситуациях, в которых представительство в отношении себя как бы «скрыто». Например, семья состоит из трех человек: муж, жена и сын. Они проживают в квартире, которая приватизирована на праве общей долевой собственности по ½ доли на жену и сына. Муж, действуя по доверенности от имени сына, заключает договор купли-продажи его доли на квартиру со своей женой. На первый взгляд, муж стороной по договору не проходит, но данная сделка совершается в отношении себя, т.к. имущество, приобретенное в браке, попадает в общую совместную собственность супругов. Значит, муж приобретает право общей совместной с женой собственности на ½  долю квартиры^[69]. 

В случае с оформлением доверенности при совершении сделки купли-продажи доверенность может быть выдана только для того, чтобы оформить и получить необходимые документы, в таком случае, естественно, у поверенного нет полномочий на проведение операций связанных с покупкой-продажей и прочими действиями влекущими за собой смену владельца. Для получения права распоряжения имуществом в полном объеме используется генеральная доверенность на недвижимость. Она обязательно оформляется на специальном бланке и заверяется нотариально. При этом доверитель может прервать ее действие в любое время, вне зависимости от даты окончания, указанной в документе^[70].

Необходимо помнить, что доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена. Здесь же необходимо отметить, что доверенность, содержащая полномочие на представление интересов в регистрационной службе (сдача документов, подписание необходимых заявлений, получение свидетельства и т. д.) всегда должна быть удостоверена нотариально. При этом следует различать нотариально удостоверенную доверенность и удостоверенную нотариусом копию доверенности, совершенной в простой письменной форме.

Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью либо вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. В этом случае на регистрацию сделки необходимо представить все имеющиеся доверенности: и первоначальную, и последующую^[71]. 

Оспорить сделку по доверенности возможно только в судебном порядке. Потребуется доказать, что имело место: недееспособность доверителя в момент нотариального заверения доверенности; нарушение доверенным лицом воли доверителя; подлог^[72].

Мошенник, оказывая риэлторские услуги, оформляет на себя доверенность, с условием определения цены на свое усмотрение и с правом на получение денежных средств. Мошенник, совершив сделку от имени такого «слишком доверчивого» гражданина, за продажу квартиры получает сумму, которая превышает ту, что указана в самом договоре и на которую рассчитывает продавец. Гражданин теряет свое жилье и не получает денежных средств эквивалентных стоимости квартиры (либо вообще не получает денежных средств), на сумму которых он рассчитывал.

Избежать данной схемы достаточно просто: необходимо быть максимально бдительным при самой выдаче доверенности; при минимальной степени осмотрительности, если Вы начинаете подозревать Вашего риэлтора в недобросовестности по некоторым признакам (нелогичное, странное поведение и др.), рекомендуем рассмотреть вопрос об отмене доверенности^[73].

В качестве примера судебной практики рассмотрим решение Нижнекамского суда респ. Татартан по иску «А», действующего в интересах недееспособного «Б», к «В»., нотариусу Нижнекамского нотариального округа Республики Татарстан Рустамхановой А.Р. о признании недействительными доверенности, договора купли-продажи квартиры, договора на передачу жилого помещения в собственность граждан, истребовании имущества из чужого незаконного владения. Истец обратился в суд с требованием об отмене договора купли-продажи на основании того, что «Б», выдавший доверенность признан судом недееспособным. В результате длительного рассмотрения дела судом иск в части возвращения «А» квартиры был удовлетворен, договор купли-продажи был признан недействительным^[74].

Также в качестве примера судебной практики рассмотрим решение Советского районного суда г. Владикавказа РСО-Алания по иску ЗАО «Промжилстрой» к Абаеву К.Б. о признании доверенности недействительной. Истец ссылался на то, что доверенность ответчику организацией не выдавалась, присвоенный доверенности номер в журнале исходящей корреспонденции принадлежит совсем другому документу. На основании указанной доверенности ответчик осуществлял представление в суде интересов истца. Судом требования организации были удовлетворены, доверенность признана недействительной^[75].

Абаканским городским судом Республики Хакасия было рассмотрено гражданское дело по иску Кокалевой Н.С. к Иусову В.А., Иусовой О.И. о признании доверенности недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения. Истец являлась собственником квартиры, доверенностей никому не выдавала, но получилась такая ситуация, что нотариус самовольно выдала некой Пампухиной Т.В. доверенность на продажу квартиры истца, квартира была продана ответчикам. Истец настаивала на том, что доверенностей не выдавала. Суд признал требования истца законными, иск удовлетворил^[76].

Наличие большого количества судебной практики по вопросу недействительных доверенностей говорит о том, что вопросы выдачи доверенностей, их заверения, формы, бланков доверенностей должны ужесточаться, чтобы избежать случаев нарушения прав граждан и организаций.