Файл: «Приобретение права собственности».pdf

Вручение вещи приобретателю подтверждается специальным актом сдачи – приемки, который подписывается уполномоченными представителями сторон. Стоит отметить, что отчуждение вещи может осуществляться, как указано в п. 1 ст. 224 ГК РФ, с обязательством по его доставке, когда вещь передается приобретателю в месте его нахождения или ином месте, которое было им указано предварительно. Таким образом, в данном случае право собственности переходит к приобретателю после фактической доставки вещи в названное им место^[10]

В современной практике, которая непосредственно связана с договорами купли – продажи, в целях упрощенного определения прав и обязанностей сторон, нередко используются, так называемые, базисные условия, в частности, понятие франко (свободно). Согласно общему правилу, понятие франко означает распределение между сторонами, расходов по транспортировке товара. Стоит отметить, что в прямой зависимости от условий конкретного договора, данный термин может иметь и более широкое значение.

Данные положения относительно момента перехода права собственности по договору, дополнены двумя правилами, которые указаны в п. 2 и 3 ст. 224 ГК РФ. Так, если на момент заключения договора об отчуждении вещи, последняя находилась во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. Следовательно, переход права собственности порождает факт заключения договора. В данном случае, практическое применение данного правила не только целесообразно, но и удобно.

Кроме того, к фактической передаче вещи, приравнена передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее. Таким документом может быть складское свидетельство, выдаваемое товарным складом, принявшим товар на хранение (ст. 912 ГК). Данное правило также целесообразно и облегчает движение товарных ценностей на рынке.

Момент возникновения права собственности при наследовании движимого имущества, также имеет свои особенности, которые будут рассмотрены позднее^[11]

Рассмотрим момент приобретения права собственности на недвижимое имущество.

Относительно момента возникновения права собственности на недвижимое имущество, которое подлежит обязательной регистрации, содержится прямое указание в Гражданском кодексе РФ. В частности, ГК РФ указывает, что право собственности на недвижимое имущество, возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 и п. 2 ст. 223 ГК). Этому правилу корреспондирует столь же четкая норма п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, согласно которой государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в суде. Эти нормы действуют независимо от основания приобретения недвижимого имущества.

Из приведенного правила, как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, следует, что до осуществления государственной регистрации, покупатель не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как до момента государственной регистрации, собственником имущества является продавец. Стоит отметить, что продавец также ограничивается в праве распоряжения данным имуществом, так как оно составляет предмет договора купли - продажи.

Также необходимо акцентировать внимание на том, что некоторые движимые предметы все же требуют государственной регистрации, например, средства автомобильного транспорта. С данной регистрацией, переход права собственности не связан и приобретатель автомобиля по договору, становится его собственником в соответствии с общим правилом, а именно, в момент передачи имущества (п. 1 ст. 223 ГК).

Вывод:

Момент возникновения права собственности в нормах гражданского законодательства прямо не определен. Полагаем, что в данном случае, право собственности возникает в зависимости от того, каким способом приобретено право собственности.

2.2. Определение момента возникновения права собственности на недвижимое имущество

Необходимость четкого определения момента возникновения права собственности на недвижимое имущество, предопределена различными факторами, а именно, потребностью выяснить, кто несет обязанность содержания и риск случайной гибели имущества, в настоящий момент.

В современном гражданском законодательстве, определение понятия «переход права» отсутствует, что создает многочисленные сложности в практической деятельности^[12]

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ, с момента, как объект недвижимого имущества вручен покупателю, а передаточный акт подписан сторонами, продавец считается исполнившим свою обязанность в полном объеме. Таким образом, с данного момента, именно на покупателя переходит риск случайной гибели недвижимого имущества, в соответствии с п. 1 ст. 459 ГК РФ.

Нахождение объекта недвижимого имущества во владении лица, имеет юридическое значение применительно к первичным способам приобретения на нее права. Так, недвижимое имущество, которое переходит в собственность по приобретательной давности, подлежит обязательной государственной регистрации только после того, как истечет срок приобретательной давности в порядке, который предусмотрен действующим законодательством.

Момент перехода имущества, в рамках рассматриваемого нами вопроса, имеет особое значение, в связи с чем, требует детального рассмотрения и анализа.

Рассматривая термин «переход права собственности» необходимо четко разграничивать фактическую передачу недвижимого имущества и переход права собственности на объект недвижимого имущества к другому лицу.

Таким образом, момент приобретения права собственности на недвижимое имущество возникает с момента подписания сторонами соответствующих документов в регистрирующем органе. Данное положение, составляет особенность определения момента возникновения права собственности, для объектов недвижимого имущества.

Однако если покупателем переход права собственности был зарегистрирован надлежащим образом, но оплата имущества не произведена, продавец имеет право требовать оплаты стоимости объекта, а также процентов (ст. 395 ГК РФ). Следовательно, в данном случае, имеет место исключение, и собственник имеет право истребовать недвижимое имущество у добросовестного приобретателя^[13]

Таким образом, значение точного определения момента перехода права собственности на недвижимое имущество достаточно многогранно и приобретает особое значение для непосредственных участников договора. Ввиду того, что право собственности является вещным правом, то для третьих лиц также имеет значение, кто является собственником недвижимого имущества в настоящий момент, например, данный интерес, имеет место у кредиторов, в случае обращения взыскания на данное имущество.

Вывод: Моментом возникновения права собственности на недвижимое имущество, возникает после завершения государственной регистрации или вступления решения суда в законную силу.

2.3. Особенности определения момента возникновения права собственности в наследственных правоотношениях и при выплате пая строительных, жилищно-строительных кооперативах

Определение момента возникновения права собственности, в рамках наследственных правоотношений, а также правоотношений, которые возникают в связи выплатой кооперативного пая, имею свои отличительные особенности.

Рассмотрим каждое из заявленных правоотношений более детально.

Так, согласно действующему законодательству, наследование на территории нашей страны, может осуществляться по закону, либо по завещанию. По закону, наследование осуществляется в том случае, если наследодатель не оставил завещания, следовательно, наследование осуществляется в порядке очередности, предусмотренной Гражданским кодексом РФ.

Передача в собственность наследственного имущества, если последнее осуществляется в соответствии с завещанием, сопряжено с соблюдением условий, которые указаны в данном завещании, например, соблюдением завещательного отказа^[14]

Оформление права собственности на наследуемое жилье требует наличия определенного юридического состава (совокупности юридических фактов).

Так, на первоначальном этапе, наследник выражает свое согласие принять наследственное имущество. Наследник считается принявшим наследство в тот момент, когда он фактически вступил во владение данным имуществом (например, жилым помещением). Также, принятие наследства может осуществляться посредством подачи заявления о принятии наследства в нотариальную палату. Принятие наследства, осуществляется в течении шести месяцев с момента его открытия.

Впоследствии, нотариальная палата выдает лицу свидетельство о праве на наследство. Наследство, которое принято наследником, считается принадлежащим ему с момента открытия наследства, вне зависимости от того, выдано ему соответствующее свидетельство или нет.

В случае если наследодателем оставил завещание, наследник приобретет право собственности на ту долю или жилое помещение, которое указано в завещании. Если причитающееся помещение больше чем доля наследника, то он выплачивает денежную компенсацию, если комната меньше, то компенсация предоставляется ему. Такой раздел наследуемого имущества в натуре осуществляется путем заключения соглашения в нотариальном порядке и только при отсутствии спора между наследниками. Соглашение может быть удостоверено после получения свидетельства о праве на наследство, где указывается только арифметическая доля каждого наследника, но до регистрации жилого помещения в местной администрации. Наследники могут решить, что жилье станет собственностью одного из них, а остальные получат денежную компенсацию.

В случае если жилое помещение находится в совместной собственности супругов, то в случае смерти одного из них, второй супруг наделяется правом получения свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе, которое выдается нотариальной палатой. Стоит отметить, что относительно выдачи данного свидетельства, в обязательном порядке уведомляются наследники умершего лица.

Далее, рассмотрим особенности возникновения права собственности при выплате пая строительных, жилищно-строительных кооперативах. Стоит отметить, что строительные и жилищные кооперативы (ЖК) получили достаточно широкое распространение на территории нашей страны.

Жилищные и строительные кооперативы, создаются для строительства жилых домов, а также их дальнейшей эксплуатации, либо приобретения жилых помещений, подлежащих капитальному ремонту или реконструкции. Как правило, жилищный или строительный кооператив, считается созданным с момента его государственной регистрации, а деятельность данных кооперативов, осуществляется на основании устава^[15]

Членом кооператива может быть лицо, которое достигло возраста 18 лет и нуждается в улучшении жилищных условий. Членами кооператива приобретаются жилые помещения для личного пользования, сохраняя право собственности на пай. Пай, по своей юридической природе, является не имуществом, а обязательственным правом требования, на выплату определенной суммы при выходе из кооператива. Одновременно с этим, наличие данного права, которое основано на членстве в жилищном или строительном кооперативе, выступает в качестве главного основания, для предоставления имущественного объекта в собственность.

Лицу, которое принято в члены строительного или жилищного кооператива, по решению общего собрания предоставляется квартира. Данное решение, приобретает юридическую силу после того, как данное решение утверждается органом местного самоуправления и выдачи соответствующего ордера.

До того, как осуществлена выплата паевого взноса, пайщик наделяется следующими правами:

1) проживать со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме кооператива;

2) добровольно выбыть из ЖСК;

3) в установленном порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи;

4) получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий;

5) произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение, в том числе в доме государственного или общественного жилищного фонда, либо на жилой дом, принадлежащий гражданину на праве собственности.