Файл: Право на недвижимость и на земельный участок (Теоретико-правовые основы имущественных прав на земельные участки).pdf

Следовательно, положения ЗК РФ, содержащие нормы гражданского законодательства, могут стать неприменимыми на практике. ЗК РФ, устанавливая нормы гражданского права, внедряется в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, хотя, в свою очередь, земельное законодательство регулирует земельные отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК РФ).

Итак, основанием возникновения обязательственных имущественных прав выступают различные виды договоров.

Подведем итог второй главы.

Земельные участки могут быть приобретены на вещном праве путем заключения различных сделок, на основании актов органов государственной власти и местного самоуправления, судебных решений. Обязательственные имущественные прав на земельные участки приобретаются в результате совершения различных видов сделок: аренды, купли-продажи мены и других.

Глава 3. Проблемы правового регулирования имущественных прав на земельные участки

Одним из имущественных прав на земельные участки является арендное право на земельные участки. Практика его реализации позволила выявить некоторые проблемы правового регулирования. Сделки с недвижимым имуществом согласно ст. 164 ГК РФ подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации. В отношении ст. 131 ГК РФ следует сказать, что право аренды не включено в перечень прав на недвижимое имущество, которые полежат государственной регистрации, однако ст. 131 содержит отсылку к специальному регулированию ГК РФ и иными законами. В данной статье как раз и содержится такое специальное регулирование. Оно заключается в том, что договоры аренды земельных участков подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции, но это требование относится только к договорам, заключенным на год или больший срок. Если срок аренды менее года (краткосрочная аренда), то договор не требует государственной регистрации.

В сфере правового регулирования и регистрации аренды земельных участков существует достаточно много проблем и неясностей. Одна из них связана с государственной регистрацией договоров аренды, заключенных на срок менее года (краткосрочных договоров).

В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Что касается договора аренды, объектом которого является недвижимое имущество, то такой договор в любом случае должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 164 ГК РФ.

В реальной жизни с момента фактического подписания договора аренды сторонами до даты его государственной регистрации проходит определенный отрезок времени (как правило, не менее полутора месяцев), в течение которого стороны занимаются подготовкой всех необходимых документов для проведения такой регистрации. В то же время довольно часто стороны сталкиваются с необходимостью начать использовать земельный участок до государственной регистрации договора. Поэтому не было бы лишним включать в текст договора пункт о том, что условия заключенного сторонами договора применяются к их отношениям, возникшим до даты его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ), а в нашем случае - до даты государственной регистрации договора. При этом арендная плата начисляется арендодателем и за период до даты государственной регистрации договора, но подлежит выплате арендатором только после осуществления таковой. Включение таких положений в текст договора аренды земельного участка позволило бы арендатору отнести на себестоимость произведенные им платежи по аренде, за срок реального использования помещения до даты государственной регистрации.

Споры по вопросу обязательности государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее года, носят практический характер, поскольку связаны с позицией налоговых инспекций о включении или невключении арендных платежей по договорам аренды в состав затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг).

Позиции налоговых органов разных субъектов РФ в данном случае также различаются с федеральным законодательством. Некоторую ясность внесло указанное информационное письмо ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59, в п. 1 которого указано, что согласно п. «о» ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 ст. 131 и пункт 1 ст. 164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами (п. 2 ст. 3 ГК РФ). Пункт 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[41] устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Таким образом, Конституция РФ и ГК РФ не наделяют субъектов Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.

И, наконец, рассматривая социально-экономические последствия введения государственной регистрации аренды земельных участков, можно сделать вывод о том, что взамен чисто формальной защиты своих прав аренды арендаторы получили массу трудностей, а именно: они вынуждены тратить время и немалые средства для получения отметки о регистрации прав и договоров.

Все вышеуказанные проблемы затрудняют гражданский оборот, создают условия для чиновничьего произвола и коррупции и вообще мешают нормальному функционированию субъектов рыночной экономики. Государственная регистрация аренды земельных участков должна иметь такой характер, чтобы стороны сами могли решать, нужно им это или нет. И только в этом случае можно будет говорить о защите прав участников арендных отношений со стороны государства.

Для разрешения указанного противоречия можно предложить внести изменения в п. 2 ст. 609 ГК РФ. Предлагается изложить данный пункт в следующей редакции: «2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации независимо от срока».

Проблемой выступают вопросы, связанные с надлежащим оформлением доверенностей представителей сторон при государственной регистрации договора аренды земельных участков. В практической деятельности работники Федеральной регистрационной службы чаще всего сталкиваются с проблемой оформления доверенностей представителей, действующих от имени РФ, субъектов РФ и муниципальных органов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

На сегодняшний день федерального закона, устанавливающего исключения в нотариальном удостоверении доверенностей уполномоченным представителям государственных органов в случаях, когда ими не являются руководитель либо его заместитель, нет.

Данное обстоятельство породило определенные трудности в деятельности государственных органов, а также создало дополнительные проблемы при оформлении гражданами прав на недвижимость.

С увеличением активности граждан в сфере оборота недвижимости, находящейся на балансе государственных организаций, руководителям государственных органов не представляется возможным лично участвовать при подаче документов на регистрацию договора аренды земельных участков. Поэтому, как правило, от имени государственных органов выступают уполномоченные лица государственных предприятий и учреждений. Но для подтверждения их полномочий требуется нотариально удостоверенная доверенность, для оформления которой требуется, опять же, личное присутствие руководителя (уполномоченного заместителя руководителя) соответствующего государственного органа, что занимает большое количество времени, и естественно, затягивает процессы оформления сделок.

Учитывая, что органы государственной власти освобождены от уплаты государственной пошлины в органах, совершающих нотариальные действия, заинтересованность нотариусов в данном виде деятельности невысокая, а следовательно, сроки совершения нотариальных действий не будут способствовать ускорению совершения сделок с недвижимостью.

Таким образом, предлагается внести в пункт 3 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» изменение, изложив первый абзац в следующей редакции:

«В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также на основании доверенностей этих органов юридические лица и граждане. При этом нотариальное удостоверение таких доверенностей не требуется».

Заключение

Имущественное право на земельный участок как объект гражданского оборота не должно трактоваться как мера возможного поведения управомоченного лица, так как данное определение применяется для характеристики субъективного права как элемента правоотношения, точнее для указания на содержание правоотношение. Имущественное право на земельные участки представляет собой принадлежащий управомоченному лицу земельный участок, выступающий, преимущественно, как право требования кредитора к должнику, которое может быть реализовано третьим лицам. При этом необходимо учитывать, что это понятие применяется для обозначения обязательственных прав. Вещные права выступают только как элемент содержания правоотношения, поскольку не могут выступать в обороте самостоятельно, а следуют за вещью.

Основу правового регулирования имущественных прав на земельные участки составляют положения гражданского и земельного законодательства РФ.

Гражданское и земельное законодательство регулирует следующие виды имущественных отношений:

1) вещные имущественные права. Сюда входят права, принадлежащие собственнику по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, и вещные права лиц, не являющихся собственниками, обладатели которых могут осуществлять в своем интересе действия по владению, пользованию, во многих случаях и по распоряжению вещью, не прибегая за содействием к какому-либо иному субъекту.

2) обязательственные имущественные права на земельные участки;

3) наследственные имущественные права на земельные участки.

4) смешанные (абсолютно-относительные) имущественные права на земельные участки.

Изученные проблемы правовой регламентации имущественных прав позволили сделать следующие выводы.

Проблемой выступают вопросы, связанные с надлежащим оформлением доверенностей представителей сторон при государственной регистрации договора аренды земельных участков. В практической деятельности работники Федеральной регистрационной службы чаще всего сталкиваются с проблемой оформления доверенностей представителей, действующих от имени РФ, субъектов РФ и муниципальных органов.

Предлагается внести в пункт 3 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» изменение, изложив первый абзац в следующей редакции:

«В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также на основании доверенностей этих органов юридические лица и граждане. При этом нотариальное удостоверение таких доверенностей не требуется».

Список использованных источников и литературы

Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья: Кодекс рос. Федерации от 26 нояб. 2001 г. № 146-ФЗ (ред. от 2010) // Рос. газ. – 2001. – 28 нояб. - № 233.

Земельный кодекс Российской Федерации: Кодекс Рос. Федерации от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 2010) // Рос. газ. – 2001. – 30 окт. - № 211-212.