Файл: Право на недвижимость и на земельный участок (Теоретико-правовые основы имущественных прав на земельные участки).pdf

Таким образом, имущественное право на земельные участки не должно трактоваться как мера возможного поведения управомоченного лица, так как данное определение применяется для характеристики субъективного права как элемента правоотношения, точнее для указания на содержание правоотношение. Имущественное право на земельные участки представляет собой принадлежащий управомоченному лицу земельный участок, выступающий, преимущественно, как право требования кредитора к должнику, которое может быть реализовано третьим лицам. При этом необходимо учитывать, что это понятие применяется для обозначения обязательственных прав. Вещные права выступают только как элемент содержания правоотношения, поскольку не могут выступать в обороте самостоятельно, а следуют за вещью.

 Необходимыми признаками имущественных прав на земельные участки выступают передаваемость и возможность денежной оценки.

1.2. Виды имущественных прав на земельные участки

Гражданское и земельное законодательство регулирует следующие виды имущественных отношений.

Первую группу составляют вещные имущественные права. Понимание имущественного права как права вещного является классическим. Сюда входят права, принадлежащие собственнику по владению, пользованию и распоряжению земельным участком, и вещные права лиц, не являющихся собственниками, обладатели которых могут осуществлять в своем интересе действия по владению, пользованию, во многих случаях и по распоряжению вещью, не прибегая за содействием к какому-либо иному субъекту.

С признанием имущественного права на земельный участок вещным корреспондирует необходимость обладания признаками вещного права: носить абсолютный характер; оформлять непосредственное отношение лица к вещи, дающее ему возможность использовать вещь в своих интересах без участия иных (обязанных) лиц; объектом служат только индивидуально-определенные вещи и др.

Вещным правом на землю следует считать отношение, в силу которого управомоченное лицо удовлетворяет свои интересы за счет вещи – земельного участка - без вмешательства третьих лиц. Вещные права подразделяются на право собственности и ограниченные вещные права.

Право собственности самое широкое по содержанию вещное право. Право собственности в объективном смысле - это совокупность урегулированных законодательством земельно-правовых и социально-экономических отношений, сформировавшихся в обществе в связи с использованием и охраной земельных участков и предусматривающих осуществление их собственниками по своему усмотрению правомочий владения, пользования и распоряжения ими и совершение по отношению к ним любых иных действий, не противоречащих закону^[21].

Содержание права собственности определено в ст. 209 ГК РФ. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, субъективное право собственности представляет собой закрепленную за собственником юридически обеспеченную возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.

Под ограниченным вещным правом в юридической науке понимают право в том или ином ограниченном, точно определенном законом отношении использовать чужое, как правило, недвижимое имущество в своих интересах без посредства его собственника (в том числе и помимо его воли)^[22].

К ограниченным вещным правам по использованию чужих земельных участков относятся:

1) принадлежащее гражданам право пожизненного наследуемого владения землей (по сути - бессрочной аренды);

2) право постоянного (бессрочного) пользования землей, субъектом которого могут быть как граждане, так и юридические лица;

3) сервитуты (сервитутные права), которые могут иметь объектом (обременять в том или ином отношении) не только земельные участки (например, путем предоставления субъекту такого права возможности прохода или проезда через чужой земельный участок и т.п.), но и здания и сооружения.

Ограниченным вещным правам присущи такие признаки как право следования и вещно-правовой характер защиты ограниченного вещного права.

Вторую группу образуют обязательственные имущественные права на земельные участки, которые, в свою очередь, можно разделить на имущественные права договорного и внедоговорного характера. Именно они, имеющие самостоятельную ценность, могут быть самостоятельным объектом гражданских прав^[23].

Третью группу составляют наследственные имущественные права на земельные участки. В п. 1 ст. 2 ГК РФ указывается на то, что гражданское законодательство помимо вещных отношений, договорных и иных обязательственных регулирует также «другие имущественные отношения». Представляется, что именно наследственные отношения можно отнести к «другим» и определить как разновидность имущественных. Группа наследственных прав связана с переходом имущественных прав на земельные участки в составе имущества умершего к его наследникам. Можно говорить о существовании имущественных прав, переходящих по завещанию и по закону.

Особую группу образуют смешанные (абсолютно-относительные) имущественные права на земельные участки. Такие права характеризуются смешанной обязательственно-правовой природой. К их числу можно отнести арендные права на земельные участки, которые детально исследуются в монографии С.Н. Бритвина, А.Н. Садикова, С.А. Чаркина^[24]. «Арендные права - это субъективные права арендатора, вытекающие из договора аренды, опосредующие правомерное владение и пользование (или только пользование) индивидуально-определенной вещью арендодателя, а также право требования необходимого поведения от иных лиц, которые в установленном законом порядке могут отчуждаться или передаваться на время»^[25]. Выделяя отдельные признаки арендных прав, авторы указанной монографии утверждают об их сложной двухсоставной природе, характерной для двухуровневых отношений, так как права и обязанности возникают как у арендатора, так и у арендодателя, в то время как у арендатора и иных лиц, не участвующих в договоре, права и обязанности носят вещно-правовой характер^[26].

Итак, закрепление в гражданском и земельном законодательстве такого многообразия имущественных прав, связанное со значительным развитием гражданского оборота, требует решения целого комплекса правовых вопросов.

Подведем итог.

Имущественное право на земельный участок как объект гражданского оборота не должно трактоваться как мера возможного поведения управомоченного лица, так как данное определение применяется для характеристики субъективного права как элемента правоотношения, точнее для указания на содержание правоотношение. Имущественное право на земельные участки представляет собой принадлежащий управомоченному лицу земельный участок, выступающий, преимущественно, как право требования кредитора к должнику, которое может быть реализовано третьим лицам. При этом необходимо учитывать, что это понятие применяется для обозначения обязательственных прав. Вещные права выступают только как элемент содержания правоотношения, поскольку не могут выступать в обороте самостоятельно, а следуют за вещью.

Основу правового регулирования имущественных прав на земельные участки составляют положения гражданского и земельного законодательства РФ.

Глава 2. Порядок приобретения имущественных прав на земельные участки

2.1. Приобретение вещных прав на земельные участки

Земельные участки могут быть приобретены на вещном праве путем заключения различных сделок, на основании актов органов государственной власти и местного самоуправления.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

ЗК РФ в ст. 20 ограничил круг юридических лиц, которым земельные участки могут быть предоставлены на указанном праве. Установлено, что в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Данный перечень следует считать исчерпывающим. Одновременно п. 2 ст. 20 ЗК РФ в императивной норме ввел запрет на предоставление земельных участки в постоянное (бессрочное) пользование гражданам.

В связи с этим целесообразно иметь в виду, что в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»^[27] указано на то, что ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 Кодекса, и гражданам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие Кодекса, должны признаваться недействительными силу ст. 13 ГК РФ либо не подлежащими применению в соответствии со ст. 12 ГК РФ.

Между тем правило п. 1 ст. 268 ГК РФ о возможности предоставления гражданам земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования не утратило силы, но его применение фактически исключено рассмотренной специальной нормой ЗК РФ. Изложенные обстоятельства целесообразно учитывать также при применении норм, установленных в п. 2 ст. 268 ГК РФ, согласно которым право постоянного пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 271 ГК РФ.

На основании п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования сохраняется за гражданами и юридическими лицами, получившими земельные участки на указанном праве до введения в действие ЗК РФ. При этом согласно п. 2 ст. 3 Вводного закона^[28] юридические лица, не являющиеся государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.01.2008 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства РФ.

ЗК РФ в п. 4 ст. 20 установил, что граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Запрещается гражданам и юридическим лицам, в том числе названным в п. 3 этой статьи, распоряжаться указанными земельными участками. В связи с этим после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка. Кроме того, целесообразно иметь в виду, что п. 6 ст. 3 Вводного закона запрещает внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков, в установленном федеральными законами порядке.

Пункт 5 ст. 20 ЗК РФ закрепил право граждан, обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается. В соответствии с п. 3 ст. 3 Вводного закона предоставление в собственность граждан указанных участков в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.