Файл: Договорные конструкции.pdf

1.2 Особенности заключения договоров строительного подряда в системе гражданско-правовых договоров

Одним из многих гражданско-право­вых договоров, которые часто за­ключаются предприятиями, учреж­дениями и организациями всех форм собственности, являются договоры на проведение текущего либо капиталь­ного ремонта зданий и помещений.

В том, как правильно подготовить данного вида контракт и заключить его с подрядчиком на выполнение ра­бот, избегая ошибок и всевозможных последствий, руководителю пред­приятия следует руководствоваться нормами гражданского законода­тельства, знать судебно-арбитражную практику разрешения споров по договорам данного вида, а также нормативно-правовые документы (установленные формы первично- учетной документации, применяе­мые в строительстве, особенности составления сметной документации, а также термины и определения, при­меняемые в строительстве и др.).

Так, в гл. 37 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) перечислены разновидно­сти договоров подряда. В параграфе 1 данной главы перечислены общие по­ложения о договоре подряда, которые должны применяться при заключе­нии договоров данного вида, за теми изъятиями и исключениями, которые характерны для их отдельных видов.[2]

При подготовке, заключении и ис­полнении договоров следует иметь в виду, что в ст. 702 ГК РФ установлено, что по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказ­чика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результаты работы и оплатить его. В ч. 2 данной статьи установлено, что к отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на вы­полнение проектных и изыскатель­ских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим пара­графом, применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

Вместе с тем нельзя не учитывать общие положения о подряде, кото­рые должны быть использованы при подготовке договоров, в частности, на текущий (капитальный) ремонт нежилых помещений, а также тех статей ГК РФ, которые определяют порядок заключения договоров и иных нормативно-правовых актов, регламентирующих особенности их заключения. При этом следует руко­водствоваться также требованиями ст. 3 ГК РФ («Гражданское законода­тельство и иные акты, содержащие нормы гражданского права»).

Это, во-первых, качество работы, гарантия качества работы, приемка заказчиком работы, выполненной подрядчиком и многое другое.

---

Кроме того, в договоре должны со­держаться также условия, предусмо­тренные гл. 37 параграфа 3 ГК РФ (ст. 740-757 ГК РФ).

Как и все виды договоров, данный Договор должен содержать, прежде всего «Предмет контракта», посколь­ку предмет контракта содержит все необходимые и существенные усло­вия, необходимые для исполнения их подрядчиком.

В ст. 740 ГК РФ договор строитель­ного подряда (ДСП) определен как обязанность подрядчика в установ­ленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строи­тельные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, при­нять их результат и уплатить обуслов­ленную цену. [2]

Данная статья определяет не только возведение вновь строящегося объекта строительства, но и рекон­струкцию здания, а также выполне­ние монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Несомненно, представляют не­обходимость для подготовки кон­тракта использование значительного количества нормативных правовых актов Министерства финансов РФ, СНиП и др.

В проекте договора должен быть указан обязательно срок выполнения работ, поскольку ДСП считается неза­ключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ.

По данному вопросу имеется судебно-арбитражная практика. Так, генеральный подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взы­скании с заказчика установленных ДСП пеней за просрочку передачи технической документации для про­изводства работ. Возражая против заявленного иска, ответчик сослал­ся на то, что поскольку в договоре подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, он считается не­заключенным.

Суд отказал в удовлетворении иска последующим основаниям. В соответствии со ст. 740 ГК РФ по ДСП подрядчик обязуется в установ­ленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Следовательно, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора.

Поскольку в договоре это условие отсутствовало, в силу ст. 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика не возникло обязательства по передаче документации. Поэтому и пени, установленные этим догово­ром, взысканию не подлежат.

Кроме того, нарушение подрядчи­ком сроков окончания строительных работ и превышение сметной стои­мости строительства может служить основанием для расторжения до­говора.

---

В Арбитражный суд обратился жилищно-строительный кооператив с иском к акционерному обществу открытого типа о расторжении до­говора подряда на строительство жилого дома вследствие существен­ного нарушения ответчиком его усло­вий, выразившегося в превышении сметной стоимости жилого дома и несоблюдении срока исполнения обязательств. Ответчик возразил против удовлетворения исковых требований, мотивируя свои доводы возникшими у него трудностями с поставкой строительных материалов и удорожанием строительства вслед­ствие инфляции.

Согласно п. 1 ст. 743 ГК РФ подряд­чик обязан осуществлять строитель­ство и связанные с ним работы в со­ответствии со сметой, определяющей цену работы. Если по независящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10%, подрядчик вправе требовать ее пересмотра (п. 3 ст. 744 ГК РФ). Что касается сроков продления строитель­ных работ, то они могут быть изме­нены только по соглашению сторон. Между тем подрядчик в установлен­ном порядке условия о повышении стоимости строительных работ и продлении срока их завершения с заказчиком не согласовал. При таких обстоятельствах арбитражный суд обоснованно признал допущенные подрядчиком нарушения существен­ными и, руководствуясь ст. 450 ГК РФ, принял решение о расторжении договора.

В связи с изложенным заключение договора на текущий (капитальный) ремонт нежилых помещений долж­но осуществляться с применением цен на строительные работы, дей­ствующих в том или ином регионе. Поэтому для организации особенно важно экономно и целенаправленно расходовать ее собственные средства.

Определение стоимости строи­тельной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и под­рядчиком в процессе заключения договора подряда на строительство или капитальный ремонт.

В ходе определения стоимости рекомендуется составлять:

при разработке предпроектной или проектно-сметной докумен­тации по заказу инвесторов — инвесторские сметы (расчеты, калькуляции издержек);

при подготовке заключаемого договора, в том числе при под­рядных торгах на основании пере­даваемой инвестором тендерной документации,—расчеты (сметы, калькуляции издержек производ­ства) подрядчика.

Расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика рекомендуется составлять в текущем (прогнозном) уровне с использовани­ем согласованных данных об объемах работ и потребности в ресурсах, со­держащихся в документах инвестора. При этом учитываются экономиче­ские связи и цены, сложившиеся для подрядной организации.

---

Включение в Контракт условий о выполнении работ из материалов под­рядчика и предоставление заказчику документов, подтверждающих цену материалов, является очень важным.

Материалы и оборудование, ко­торые используются подрядчиком, должны соответствовать опреде­ленным, предъявляемым к ним требованиям: иметь сертификаты качества, безопасности, технические паспорта при установке какого-либо оборудования. Отсутствие данных документов может повлечь не толь­ко определенные последствия для качества проведенных строительных работ, но и создать небезопасные условия работы механизмов и агре­гатов, создающих угрозу для жизни и здоровья людей.

В случае установки какого-либо оборудования при строительных работах (капитального и текущего ремонта) подрядчик обязан пере­дать заказчику его принадлежности, включая технические паспорта, сер­тификаты качества и безопасности и гигиенические сертификаты.

2 Анализ условий договора строительного подряда

Статьи 420 и 432 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК) выделяют сделочную природу договора, а необходимым элементом содержания любой сделки являются образующие ее условия. В юридической литературе достаточно распространенной является классификация условий договора по их практической значимости на существенные (необходимые), обычные и случайные. Брагинский М.И. различал в содержании договора части троякого рода: наличие которых является для данного рода договоров необходимым в том смысле, что при отсутствии соглашения сторон в отношении этих пунктов, договор не может считаться состоявшимся (существенные, или необходимые части); обыкновенно встречающиеся в определенных договорах, вследствие чего эти пункты предусматриваются диспозитивными нормами, обычные части договора; случайные пункты, которые входят в содержание договора лишь тогда, когда того пожелают стороны [6].

Законодатель принципиально связывает вопрос о заключенности договора только с существенными условиями. Практически все авторы в качестве существенных традиционно рассматривают условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора [3, С. 9; 4, С. 295-296]). Существенными являются три группы условий: во-первых, условие о предмете договора, во-вторых, условия, названные в законодательном или ином правовом акте как существенные или необходимые для данного вида договора, в-третьих, условия, которым статус существенных придает заявление любой из сторон о необходимости достижения по ним соглашения.

---

Поскольку ГК говорит об условиях, которые в законе или иных правовых актах «названы как существенные или необходимые», термины «существенные» и «необходимые» условия следует рассматривать как тождественные, хотя на этот счет в литературе имеются разные мнения .[5, С. 232].

Условие о предмете следует отметить особо, поскольку именно предмет выделяет конкретный договор среди всех иных сделок, в том числе среди договоров одного вида. Таким образом, условие о предмете следует признать условием, индивидуализирующим сделку. В цивилистической литературе высказаны различные точки зрения на существо предмета договора [4, С. 315; 6, С. 49; 7, С. 151].

Вторая группа существенных условий зависит от воли не только законодателя, но и иных органов, обладающих правотворческой функцией. Положение ГК о возможности закрепления существенного условия «иным правовым актом» представляется опрометчивым, так как акты, принимаемые органами исполнительной власти, должны лишь конкретизировать существующие правила поведения, установленные федеральными законами, и ни в коем случае не противоречить им. Если сам ГК в параграфе, регламентирующем отношения, основанные на каком-либо виде договора, не признает то или иное условие существенным, но это будет сделано на подзаконном уровне, соответствующая норма подзаконного акта будет противоречить ГК. Поэтому с целью обеспечения единства правового регулирования следует изменить ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК, исключив из нее слова «или иных правовых актах».

Специфика третьей группы существенных условий обусловлена тем, что заключение договора при соблюдении важнейшего принципа гражданского права - принципа свободы договора - невозможно без достижения соглашения по тем условиям, которые предлагаются сторонами сделки. Не все авторы, однако, согласны с таким взглядом на соотношение свободы договора и существенных условий. Так, К.И. Забоев рассматривает любые предписания закона, касающиеся заключения договора, определения его условий и т. д. в качестве ограничения свободы договора. Нам же представляется, что в качестве ограничителей свободы договора следует рассматривать не любые существенные условия, а только их первые две группы. Применительно же к третьей группе существенных условий свобода договора проявляется в установлении свободы выбора сторонами в вопросе, заключать или нет договор на условиях, предлагаемых другой стороной. Если одна из сторон не соглашается принять какое-либо условие, являющееся принципиально необходимым для другой, то, вероятнее всего, договор так и не будет заключен, независимо от указания на это в Кодексе, поскольку не обретет необходимую форму ввиду отсутствия окончательного, полного и безоговорочного акцепта. Исключение составляют, пожалуй, случаи совершения кабальных сделок и сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.

---