Файл: Организация и реализация торговли на аукционах ( ОАО «Российский аукционный дом».).pdf

Российский рынок в 2017 г. продемонстрировал существенный рост.

Об активности инвестиционного процесса наглядно указывают общие показатели продаж РАДа:

Рисунок 2.2. Количество заключенных сделок РАД за 2015-2017гг.

После довольно низкой производительности в 2015 году на рынке постоянно растет объем продаж.

Из 3184 объектов, проданных в 2017 году, почти половина – недвижимость, в основном коммерческая, по всей России. Это были сделки с публичными ценами продаж.

В 2017 году число сделок с недвижимостью продолжало расти.

Это, прежде всего, свойство массового сегмента. Коммерческая установка, небольшие офисы, объекты под ИЖС, автозаправочные станции пользовались большим спросом на аукционах.

В качестве примера может служить рекордное за послед­ние годы количество сделок в интересах Сбербанка, чьи офисы являются идеальным стрит-ретейлом, который пред­ставлен по всей территории РФ.

Таблица 2.1. Статистика продаж объектов Сбербанка

В 2017 году в Сбербанке было продано почти в 2 раза больше объектов коммерческой недвижимости, чем в 2016 году.

Общая площадь проданных объектов увеличилась почти в 3 раза.

Однако их общая стоимость изменилась непропорционально меньше, чем количество проданных метров.

Таким образом, банки являются основным игроком на рынке недвижимости.

В 2017 году РАД реализовал в пользу банков и других кредитных организаций 2 160 объектов на сумму 10,8 млрд. рублей.

Так же, в 2017 г. основной объем имущества, который был реализован при полной маркетинговой и рекламной поддержке, попал в банковский сегмент.

И эта тенденция буквально в последнего года. Количество продаж в интересах банков и других кредитных организаций составляет 66% от общего количества сделок в РАДа в 2017 году.

Это и собственное имущество банков, которое перешло к ним в рамках урегулирования проблемной задолженности и продажи проблемных активов – заложенное имущество, активы банкротства, права претензий и т.д. Хотя они небольшие по размеру и финансово, их доля в общем объеме продаж не является ведущим; они составляют самый массивный сегмент рынка публичной рынка собственности.

Рисунок 2.3. Количество сделок в интересах банков и других кредитных организаций

Общее количество сделок в интересах банковских организаций составляет 66% от всех продаж 2017 г.

Рисунок 2.3. Количество сделок в интересах банковских организаций в общей сумме сделок РАДа

Общая сумма сделок в интересах банковских организаций и других кредитных организаций составляет 30% от общей суммы сделок РАДа в 2017 году.

Данные показывают, что основным игроком на рынке являются банковские структуры. Учитывая пристальное внимание регулятора к проблеме ликвидности российских банков, этот процесс только набирает силу.

Эти две тенденции – голландские аукционы как рыночный тренд, и банковское сообщество – основной игрок, который массово предоставляет на рынок бывшие проблемные, активы указывают, что сейчас это хороший момент для приобретения недвижимости. Сегодняшний рынок – рынок адекватных цен.

2.2. Основные направления работы ОАО «Российский аукционный дом»

На нынешнем этапе развития российской экономики РАД видит свою основную задачу в использовании своих знаний и опыта для того, чтобы сделать все возможное для привлечения инвестиций в экономику нашей страны, для роста и развития отечественного бизнеса.

Для государственного бюджета, бюджетов государственных компаний и корпораций, для увеличения ликвидности банковской системы и частного бизнеса, создания денежных потоков от продажи имущества. Обращать в доходы клиента все, что является не востребованным, неликвидным, несет затраты, не дает прибыли, помогать в оптимизации процедур закупок.

Рисунок 2.4. Основные направления работы ОАО «Российский аукционный дом»

Рисунок на 2.5. Клиенты компании РАД

Основной задачей РАД является привлечение стратегического инвестора.

Самым ярким примером комплексного подхода к продаже активов является организация заявок на продажу пакетов акций государственных предприятий в рамках приватизации.

Соглашения о продаже акций отечественных предприятий в рамках федеральной приватизации требуют значительной подготовительной работы.

В дополнение к необходимости проведения аукционных торгов несколькими участниками, что достигается только благодаря широкой рекламе и целенаправленной работе с потенциальными инвесторами, перед РАДом всегда стоит задача привлечения профильных инвесторов, которые обеспечат поддержание и развитие текущего бизнеса. Выполнение этой задачи требует глубокого погружения в проблемы конкретного рынка, в который входит компания, выставленная на продажу, и знание полной информации о текущем состоянии ее активов. По сути, РАД выполняет Due Diligence для каждого выставленного на аукцион федерального пакета акций.

Подтверждая компетенции РАДа, в 2017 г. Правительство Российской Федерации впервые поручило компании выступать в роли инвестконсультанта, который продает акции вне массовой приватизации.

Больше года РАД занимался поиском стратегического инвестора для Института по проектированию предприятий целлюлозно-бумажной промышленности Дальнего Востока и Сибири (100% пакет акций АО «Сибгипробум») и старейшего отечественного издательства «Детская литература» (100% пакет акций АО «Детская литература»).

Приказом Правительства Российской Федерации от 25.01.2018 г. № 78-р был одобрен покупатель 100% пакета акций АО «Сибгипробум» - это крупнейшая российская целлюлозно-бумажная компания АО «Группа Илим».

В качестве инвестора для издательского дома «Детская литература» Правительство одобрило холдинговую компанию ООО «АйКомИнвест», которая специализируется на создании всяческих проектов в области образования. Холдинг достаточно активно сотрудничает с высшими учебными заведениями, участвует в федеральном инновационном коммерческом проекте «Университетская сеть». В рамках развития Детской литературы АйКомИнвест собирается заняться оцифровкой учебной и художественной литературы, записать аудиокниги, создать интерактивные учебные пособия и многое другое.

Успех данных сделок стал еще одним доказательством компетенций РАДа в качестве полноценного инвестконсультанта.

К голландским аукционам прибегают почти все госкорпорации, с имуществом которых работает РАД: ОАО «РЖД», ПАО «Газпром», ПАО «ФСК ЕЭС», ПАО «Россети» и прочие крупные собственники иму­щества.

В 2017 году на голландских аукционах, на понижение, приходится 18% всех сделок в Российском аукционном доме.

В то же время они часто показывают лучший результат, чем классические английские торги на повышение. Потому что покупателей привлекает возможность покупать недвижимость по цене отсечения, которая составляет от 70 до 50% от первоначальной стоимости.

На эту цену, как правило, есть много желающих. Но аукцион остается аукционом, и если есть конкуренция среди участников торгов за минимальную цену, они начнут участвовать в торгах на повышение, пока не останется один участник, готовый заплатить самую высокую цену за объект. На практике РАДа не редкими являются случаи, когда конечная цена такого аукциона выше первоначальной.

Работа РАДа в интересах частного бизнеса основана на индивидуальном подходе к каждому клиенту. На практике у РАДа практически нет серийных типовых соглашений о частных активах, как с точки зрения их схем реализации, так и с точки зрения типов объектов продаж. РАД занимается структурированием транзакций любой сложности и работает как с малыми, так и с большими объектами.

По поручению Концерна «ЮИТ» РАД на протяжении целого года работал над сделкой по продаже участка, который является частью проекта «Новоорловский». Сделка завершилась в декабре.

Покупателем выступила строительная компания «Ойкумена», она приобрела земельный участок за 2,52 млрд рублей.

Это сделка является самой крупной у РАДа в интересах частного владельца. Такие продажи давно подготовлены и сопровождаются полным списком рекламных и маркетинговых мероприятий РАДа.

В зависимости от пожеланий клиента, Российский аукционный дом продает недвижимость на аукционах (на английском или голландском). Также возможно заключить соглашение в формате комиссионной продажи или проведения торговых сессий без объявления начальной цены.

Торги проводятся в большом аукционном зале, оснащенном современным мультимедийным оборудованием и электронной торговой платформой. Есть залы для VIP-клиентов, откуда он-лайн можно следить за ходом аукционов.

Продажа заложенного имущества является одним из основных направлений работы российского аукционного дома. Целью РАДа является организация эффективной продажи заложенных активов, которая должна минимизировать убытки кредитора в случае невыполнения обязательств заемщиком.

Российский аукционный дом занимается реализацией заложенных активов до внесудебного производства. Именно на досудебной стадии продажа заложенной недвижимости приносит лучший финансовый результат и позволяет значительно компенсировать выданные кредиты.

2.3. Схема проведения аукциона в ОАО «Российский аукционный дом»

В процессе реализации объекта посредством аукционных торгов участвуют три стороны (Рисунок 2.6):

- клиент, то есть владелец имущества (банка);

- организатор, «Российский аукционный дом»;

- участник (покупатель).

Организатор проводит аукционы от имени клиента на основании договора с ним на проведение аукциона. Предметом торгов является право заключения договора купли-продажи имущества.

Для того, чтобы выступать в качестве претендента, заявитель подает необходимые документы и заключает договор об обеспечении с аукционным домом, объявляет в размере 10% от начальной цены объекта, который, если он признан победителем аукцион, зачисляется на окончательную стоимость объекта.

В результате аукционных торгов организатор составляет протокол, подписанный тремя сторонами, соответственно, заказчиком, победителем, организатором торгов. В этом протоколе устанавливаются условия, в течение которых клиент и победитель обязаны подписать договор купли-продажи объекта.

Рисунок. 2.6. Схема проведения аукциона в ОАО «Российский аукционный дом»

2.4. Перспективы развития ОАО «Российский аукционный дом»

Для укрепления своих позиций на рынке АО «Рос­сийскому аукционному дому» нужно:

- развивать направление электронной коммерции. Ключевыми изменениями, происходящими на рынке ОАО «РАД», являются, в основном, технология работы, преимущества и поведение клиентов. Переход на онлайн-технологии во всех сферах экономики определяет в качестве основного приоритета развития электронных платформ, продажу всех видов собственности и покупок посредством электронных торгов;

• продолжать развивать направление закупок для электронной платформы в рамках 44-ФЗ и 223-ФЗ в связи с реализацией программы активного привлечения покупателей и продавцов, а также предоставление дополнительных услуг для существующих и новых клиентов;

• развивать направление реализации имущества в рамках процедур банкротства путем привлечения арбитражных управляющих – организаторов торгов, а также взаимодействия с ассоциацией операторов электронных платформ «Профессионалы электронного рынка»;

• разработать направление приватизации имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, муниципалитетам (акции, недвижимое имущество, в том числе земельные участки).

В настоящее время ОАО «РАД» активно участвует в процедурах отбора негосударственных продавцов для реализации приватизационных проектов в соответствии с федеральными и региональными программами приватизации. АО «РАД» активно выступает за законодательные инициативы по внесению изменений в законодательство о приватизации и подчиненном законодательстве Правительства РФ;

• развивать направление продажи государственной и муниципальной собственности в электронной форме. В 2018 году планируется активно привлекать муниципалитеты и субъекты РФ к работе по продаже имущества на электронном сайте ОАО «РАД»;

• развивать сотрудничество с банками в направлении работы по реализации проблемных и непрофильных активов. В качестве приоритетных задач увеличение объема продаж банками было обусловлено активным участием новых банковских учреждений, развитием направления предоставления консалтинговых услуг банкам, формированием стандартных процедур взаимодействия с территориальными банками ПАО «Сбербанк России», распространение успешного опыта в отношениях с другими кредитными учреждениями;