Файл: Понятие и значение приватизации по законодательству Российской Федерации.pdf

Можно сделать вывод, что приватизация было преждевременным явлением. Приватизацию проводили не совсем честно по отношению
к простому обывателю. На тот момент, население было экономически безграмотным и не знало, как правильно действовать в сложившейся ситуации. Итоги приватизации очень тяжелые. Приватизация не стала механизмом, способным повысить эффективность рыночной экономики,
а только оказала давление на российский рынок. Приватизационная программа 90-х годов привела к резкому расслоению общества. [30]

1.2 Способы приватизации государственного и муниципального имущества

Приватизация представляет собой предусмотренный законодательством комплекс мер, направленных на отчуждение
на возмездной основе государственного и муниципального имущества одним из способов, предусмотренных ст. 13 Федерального закона №178-ФЗ
«О приватизации государственного и муниципального имущества» (ФЗ-178), указанных в порядке их значимости. Как правило, переход от одного способа к другому происходит, если предыдущий способ не был реализован или
не может быть использован. К примеру, приватизация имущественного комплекса унитарного предприятия может быть проведена только путем преобразования его в акционерное (публичное) общество или, при уставном капитале менее минимального размера, установленного ст. 26 Федерального закона «Об акционерных обществах», в общество с ограниченной ответственностью, что определяется п. 2 ст. 13 ФЗ-178.

Одним из самых распространенных способов приватизации имущества является аукцион, т.е. проведение торгов, где победителем признается участник, предложивший более высокую цену. В отличие от норм законодательства Республики Беларусь и Республики Казахстан, допускающих победу на аукционе одного участника, российский закон
о приватизации признает такой аукцион несостоявшимся. Аукционы
по форме подачи предложений цены могут быть открытыми (предлагаемая цена заявляется открыто в ходе проведения торгов) и закрытыми (предлагаемая цена подается в запечатанных конвертах). Вторая форма подачи предложения, в связи с отсутствием публичности, может привести орган, уполномоченный на реализацию имущества, к злоупотреблению своим положением. Так, руководитель «Агентства по продаже муниципальных земель и недвижимости», создавая преимущества определенным лицам, реализовал с нарушениями 162 объекта муниципальной собственности, расположенных в городе Владивостоке.

Определяемый ст. 19 ФЗ-178 специализированный аукцион является разновидностью аукциона, где на открытых торгах все победители получают акции открытого акционерного общества по единой цене за одну акцию. Такие аукционы могут быть межрегиональными и всероссийскими.
В соответствии со ст. 23 ФЗ-178 публичное предложение применяется, если аукцион признан несостоявшимся. Проводится аукцион в открытой форме последовательным снижением цены. Цена имущества определяется в размере от половины («цена отсечения») до полной стоимости начальной цены аукциона. Если имущество не реализовано и таким способом, то оно реализуется согласно положений ст. 24 ФЗ-178 продажей без объявления цены, т.е. цена устанавливается самим участником.

Продажа имущества по конкурсу (ст. 20 ФЗ-178) отличается наличием определенных условий, ограничивающих права собственника, ей установлен порядок подтверждения победителем выполнения принимаемых на себя обязательств. Внесение государственного или муниципального имущества
в качестве вклада в уставные капиталы акционерных обществ согласно
ст. 25 ФЗ-178 является особенным способом, т.к. возмездность в нем реализуется в виде передачи имущества в уставный капитал акционерного общества. Также ФЗ-178 предусматривает особые способы приватизации акций акционерных обществ: продажа находящихся в государственной собственности акций акционерных обществ за пределами территории РФ (ст. 21) и продажа акций по результатам доверительного управления (ст. 26) при условии исполнения победителем требований договора доверительного управления. [22.C.30]

Способы отчуждения государственной и муниципальной собственности предполагают состязательность участников. Однако в данном порядке предусмотрено и исключение. Так, Федеральным законом №265-ФЗ ФЗ-178 дополнен статьей 30.2, согласно которой в случае приватизации имущества, входящего такое соглашение, концессионер имеет преимущественное право на приобретение этого имущества по рыночной стоимости, а его уступка не допускается.

Следует заметить, что при приватизации имущества по ФЗ-178
на определенном этапе состязательность отходит в сторону и побеждает участник, первым подавший предложение. Такое правило относится
к закрытому аукциону, конкурсу и к реализации имущества без объявления цены. Из-за большой территории нашей Родины вполне очевидно, что предложения будут приходить с разрывом по времени, т.е. налицо присутствует дискриминация претендентов по территориальному признаку, что может привести к упущенной выгоде, т.к. двое и более участников, состязаясь и дальше, могут гарантировать более высокий доход в бюджет. Данные положения, на наш взгляд, требуют доработки.

Для представителей малого и среднего бизнеса, арендующих имущество, возможен особый порядок приватизации такого имущества
по рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом №159 – ФЗ. Существенным условием в данном случае является наличие у субъектов малого и среднего предпринимательства договора аренды на это недвижимое имущество. Одной из основных проблем здесь является несоответствие установленной администрацией рыночной цены объекта и его действительной рыночной цены. Так, Департамент имущества г. Москвы пытался реализовать объект с ценой, почти в 3 раза большей рыночной стоимости.

ГЛАВА 2. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИВАТИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

2.1 Общие положения приватизации недвижимого имущества

Среди многочисленных правовых актов о приватизации особое место занимает Закон РФ от 04.07.1991 №1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон о приватизации жилищного фонда). С момента принятия этого закона и сейчас, накануне прекращения приватизации жилых помещений с 1 марта 2017 г., отношения по поводу приватизации жилья требуют повышенного внимания со стороны их участников, специалистов и, к сожалению, правоохранительных органов.

Законность сделки приватизации жилого помещения влияет
на последующие отношения купли-продажи, дарения, наследования данного помещения. Такое положение вещей будет сохраняться еще длительное время после отмены, прекращения приватизации жилых помещений.
А между тем данной теме юристами уделяется не так много внимания. Количество публикаций о приватизации жилого помещения незначительно по сравнению с количеством теоретических статей и монографий. И это при том, что в судах ежедневно рассматриваются дела об оспаривании сделок приватизации, признании права собственности на жилые помещения
в порядке приватизации, включении в наследственную массу жилого помещения, договор приватизации которого умерший не успел заключить,
и другие дела из отношений приватизации жилья. [24.C.5]

Еще до преобразований 1990-х годов, изменивших наше государство
и общество до неузнаваемости, до денонсации Договора об образовании Союза Советских Социалистических Республик и переименования РСФСР
в Российскую Федерацию, при действующих Конституции СССР 1977 года, Конституции РСФСР 1978 года, Основах жилищного законодательства Союза ССР 1981 года, Жилищном кодексе РСФСР 1983 года, Гражданском кодексе РСФСР 1964 года, т.е. в период господства социалистической собственности в форме государственной (общенародной) и колхозно-кооперативной, в эпоху еще не окончательно отвергнутой коммунистической идеологии издается постановление Совета Министров СССР от 02.12.1988 №1400 «О продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда» (далее – Постановление №1400).

Принятие данного документа свидетельствовало о расхождении жилищной политики советского государства, идеи обеспечения всех бесплатным жильем, на которое права собственности у жильцов
не возникает, с жизненными реалиями. Согласно этому постановлению исполкомы местных Советов народных депутатов, предприятия, организации получили право продавать в личную собственность граждан занимаемые ими квартиры, что свидетельствовало о необходимости удовлетворить давно назревшую потребность граждан владеть квартирами на праве собственности, завещать их, дарить, распоряжаться ими по своему усмотрению, а не только сдавать по договору поднайма. Кроме того, предполагалось продавать незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту. Первоочередное право
на приобретение квартир в таких домах предоставлялось гражданам, состоящим на учете для улучшения жилищных условий, прежде всего передовикам производства, участникам Великой Отечественной войны, семьям погибших военнослужащих, военнослужащим сверхсрочной службы и некоторым другим гражданам, пользующимся правом первоочередного предоставления жилья. Выплата гражданами стоимости квартир могла производиться в рассрочку в течение 10 лет при условии внесения первоначального взноса не менее 50% стоимости квартиры. Советы Министров союзных и автономных республик, исполкомы местных Советов, предприятия и организации могли устанавливать для многодетных
и малообеспеченных семей льготы по приобретению квартир в личную собственность. [11.C.54]

Действовало и ранее принятое постановление Совета Министров СССР от 19.08.1982 №765 «О жилищно-строительной кооперации». Но оно предусматривало несколько иные права. Например, наследовался пай,
а не квартира, жильцы кооперативного дома по решению общего собрания кооператива переселялись в другую квартиру; были и иные особенности отношений.

Но настоящим прорывом в законодательном смысле, а не в смысле правоприменения, явилось именно Постановление №1400. Однако широкого распространения оно не получило, о нем даже мало кто знал. Невзирая
на лояльные условия выкупа жилья (хотя в Постановлении №1400 диапазон цен за квадратный метр не устанавливался), идея покупать квартиру, которую несколько поколений семьи и так считали своей, видимо, не всем пришлась по душе. Пенсионеры, например, всю жизнь отработав
на предприятии «за жилье» и получая не слишком большую заработную плату, ничего платить за выкуп квартиры не могли и не хотели. Возможно,
и не всем предоставлялась такая возможность. Исполкомы, предприятия
и организации – предполагаемые продавцы квартир – получали право продавать квартиры, но не были обязаны это делать. Рассрочка платежа
на 10–15 лет была реальна только для молодых и здоровых людей. Рынка жилья все равно не сложилось – тогда и представить себе такое было невозможно. [13.C.43]

Тем не менее именно Постановление №1400 предшествовало законодательству о приватизации жилья. К моменту принятия Закона
о приватизации жилищного фонда граждане были, как им казалось, вполне готовы принять свое жилье в собственность бесплатно, но, как выяснилось впоследствии, и передающая сторона (условно назовем ее «государство»)
в лице своих органов, и сами граждане плохо представляли себе механизм такой передачи и ее последствия. Поэтому при применении Закона
о приватизации жилищного фонда, небольшого по объему и несложного
по содержанию, было сделано много ошибок, результатом которых стала
не одна трагедия. Не обошлось и без злоупотреблений и преступлений.

2.2 Приватизация недвижимого имущества отдельных категорией граждан

Институт приватизации жилья в России существует более двадцати лет. Возможность получить в собственность государственную или муниципальную квартиру появилась у россиян 25 лет назад. Во исполнение данной возможности был принят от 04 июля 1991 года №1541–1 ФЗ
О приватизации жилого фонда в Российской Федерации». За время действия Закон неоднократно пытались свернуть, заменить бесплатную приватизацию платной. Однако каждый раз бесплатную приватизацию продлевали.
В настоящее время Закон действует до 1 марта 2017 года. Многие задаются вопросом, стоит ли продлевать Закон еще на один год или вовсе установить бессрочность права на бесплатную приватизацию жилья.