Файл: Особенности права собственности (Собственность на недвижимость).pdf

Иными словами, иск о признании права собственности на объект недвижимости может быть заявлен только в том случае, когда возникновение права собственности Законом допускается до его регистрации, и такие основания возникли, или же регистрации ранее они не подлежали вовсе. Спор о наличии или отсутствии вещного права на такой объект, по сути, сводится к спору о правильности записи в ЕГРП.

Кроме того, как указано выше, считаются возникшими и признаются действительными права, возникшие до введение в действие Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 и 2 ст. 6 названного закона).

Из изложенного следует, что защита с помощью иска о признании права собственности может иметь место, когда основаниями иска являются случаи, исключения из принципа внесения, т.е. только те основания, которые перечислены в п. 59 указанного выше Постановления № 10/22.

По изложенным причинам как ошибка в выборе способа защиты права должны расцениваться требования о признании права собственности иски покупателя к продавцу по исполняемому договору продажи, и даже в тех случаях, когда договор исполнен в части передачи объекта и его оплаты, но продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности. 

Такие требования, как требования о понуждении к исполнению, должны быть заявлены в порядке ст. 551 ГК РФ, в тех случаях, когда ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права на недвижимость, или по правилам п. 3 ст. 165 ГК РФ, в тех случаях, когда ответчик уклоняется от государственной регистрации сделки. Равно, не может быть заявлен иск, основанный на сделке, и в тех случаях, когда момент возникновения права собственности зависит от факта передачи вещи, и вещь передана не была (п. 61-63 Постановления Пленума № 10/22).

Глава 3. Правовое регулирование права собственности

Становление в России единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносит существенные изменения в реализацию норм законодательства о недвижимости и в правила, сложившиеся на рынке недвижимости. Определение государственной регистрации дано Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о государственной регистрации). Государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Складывающаяся в регионах различная правоприменительная практика учреждений юстиции, обилие и сложность норм гражданского законодательства, подлежащих применению при государственной регистрации, обусловливают актуальность публикаций на данную тему. Принципиальной особенностью системы государственной регистрации является то, что регистрации подлежат не правообладатели, не сами объекты недвижимости и не документы на нее, а гражданские правоотношения по поводу недвижимости, а именно: а) права на недвижимое имущество, б) сделки с ним; в) ограничения (обременения) прав. Регистрация таких правоотношений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в различном порядке и влечет различные юридические последствия.

3.1. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ подлежащие государственной регистрации права возникают с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом. Возникновение права на недвижимость, приобретение титула, является основным юридическим последствием государственной регистрации. Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество, указанные как вещные в п. 1 ст. 131 и ст. 216 ГКРФ:

1) право собственности; 

2) право хозяйственного ведения имуществом: 

3) право оперативного управления имуществом; 

4) право пожизненного наследуемого владения земельным участком; 

5) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; 

6) сервитут.

Система вещных прав отечественного гражданского законодательства такова, что вид вещного права связан с объектом и субъектом права. Например, на земельные участки могут существовать только право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитут, причем право пожизненного наследуемого владения - только у физических лиц. Возникновение вещного права хозяйственного ведения или оперативного управления земельным участком законодательством не предусмотрено.

Существуют еще такие вещные права физических лиц, как право пользования жилым помещением проживающими в нем членами семьи собственника (п. 1 ст. 292 ГК РФ), право проживать в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК РСФСР 1964г.). Однако требование государственной регистрации поставило бы реализацию прав указанных лиц, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством, в зависимость от акта государственной регистрации, введенной Гражданским кодексом. В случае необходимости их регистрации перед учреждениями юстиции неизбежно встанет проблема определения субъектов таких прав и оснований для регистрации. Согласно ст. 53 Жилищного кодекса РФ к членам семьи относятся не только супруги и дети, родители, но и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы. В исключительных случаях иные лица, проживающие совместно и ведущие общее хозяйство, также могут быть признаны членами семьи. Для возникновения прав пользования жилым помещением несобственниками не требуется государственной регистрации. В первую очередь потому, что эти права не участвуют в гражданском обороте и не могут свободно отчуждаться. Законодателем предусмотрен иной способ защиты таких прав, отличный от государственной регистрации. Данные права сохраняются при переходе права собственности на жилое помещение к другому собственнику (п. 2 ст. 292 ГК РФ), а перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, является существенным условием договоров купли-продажи и мены жилья (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Именно поэтому обязательным документом для нотариального удостоверения или регистрации сделок с жилыми помещениями являются выписки из домовых книг, справки паспортных столов.

К особым вещным правам часто также относят указанное в п. 2 ст. 298 ГК РФ право самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным учреждениями за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности. На приобретенное таким способом недвижимое имущество у учреждения может возникнуть только вещное право, подлежащее государственной регистрации. Вид права (собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление) конкретного учреждения определяется в соответствии со ст. 299 ГК РФ, а для образовательных учреждений - в соответствии с Федеральными законами «Об образовании» и «О высшем и послевузовском профессиональном образовании».

3.2. Момент возникновения прав на недвижимость

По правилу, установленному п. 2 ст. 8 ГК РФ, право на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, правовым последствием акта государственной регистрации права является возникновение вещного права на недвижимость.

Следует отличать регистрацию прав от регистрации сделок с недвижимостью. Устанавливая обязательность государственной регистрации определенных договоров в отношении недвижимости, законодатель определил момент их регистрации как момент заключения (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Таким образом. правовым последствием акта государственной регистрации сделки является признание договора заключенным. Если регистрации подлежит сделка по отчуждению недвижимости, например, договор купли - продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ), то данный договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Именно с этого момента появляются определенные (ст. 454 ГК РФ) взаимные обязательства сторон: продавца - передать имущество, покупателя - принять и оплатить его. Однако обязательства - это только взаимные обещания, которые могут быть и не исполнены сторонами. Для того, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление второго регистрационного действия - регистрации его права. Только с момента внесения второй регистрационной записи в Единый государственный реестр согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ возникнет право собственности покупателя. Таким образом, регистрация сделок и регистрация прав - разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия.

Однако, связывая момент возникновения вещных прав на недвижимость с моментом государственной регистрации права, Гражданский кодекс допускает установленные законом исключения из этого правила. Только с момента государственной регистрации права возникают вещные права на вновь созданную (ст. 219 ГК РФ) и приобретенную по договору недвижимость (ст. 223 ГК РФ), а также на давностное владение (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Если по общему правилу государственная регистрация прав имеет правоустанавливающее значение, то в перечисленных далее случаях она только подтверждает существование права, то есть имеет правоподтверждающее значение.

3.3. Государственная регистрация и правосубъектность. Наследственные права граждан

Определение момента возникновения права на недвижимость имеет важное практическое значение. Как уже отмечалось, государственной регистрации подлежат не документы на недвижимость, а возникающие гражданские правоотношения. Субъектами таких правоотношений являются физические и юридические лица, обладающие гражданской право- и дееспособностью (правосубъектностью). Согласно п. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. Соответственно, после смерти гражданина не может быть осуществлена ни государственная регистрация его права, ни государственная регистрация сделки с его участием, поскольку одним из основных условий законности сделки является право- и дееспособность сторон. В день смерти физического лица утрачивается правосубъектность, открывается наследство, и возникшие при жизни права и обязанности переходят к наследникам в порядке правопреемства. Поэтому учреждения юстиции не регистрируют справки о полной выплате умершим пая в кооперативе, решения судов о признании права умершего, договоры приватизации с участием умерших. Если указанные документы попадают в выше приведенный перечень исключений и подтверждают возникновение права при жизни гражданина без государственной (или иной) регистрации, то они являются основанием для включения имущества в наследственную массу, но не для государственной регистрации прекратившегося права наследодателя.

Аналогично решается проблема в случае признания судом права умершего на имущество. Это решение подтверждает приобретение права собственности наследодателем при жизни. Но поскольку все права гражданина, в том числе и признанные судом, прекратились его смертью, государственная регистрация права датой позже даты смерти не может быть произведена. Судебное решение о признании прав наследодателя является основанием для включения имущества в наследственную массу и выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство, которое является бесспорным основанием для государственной регистрации права наследников на недвижимость. Нотариус, оформляя наследство, вправе дополнительно запросить выписку из Единого государственного реестра прав о правообладателе наследуемого объекта недвижимости для того, чтобы убедиться в отсутствии противоречий между данными реестра и судебным решением на тот случай, если имущество выбыло из владения наследодателя при жизни.

Проблемы возникают и в случае смерти одной из сторон до государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом. Если сделка, подлежащая государственной регистрации, нотариально удостоверена, но не зарегистрирована в учреждении юстиции, то она не является заключенной (п. 3 ст. 433 ГК РФ), и как недействительная сделка не может порождать правовых последствий (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Следует отметить, что к этому случаю пункт 3 ст. 165 ГК РФ не применим, поскольку предусматривает последствия уклонения стороны от регистрации, но никак не прекращение ее правосубъектности (если субъекта права уже нет, то уклоняться некому). Очевидно, что в случае смерти правоотчуждателя правоприобретатель, получив отказ в государственной регистрации сделки, вправе обратиться в суд за признанием его права, если сделка была фактически исполнена. В этом случае государственная регистрация права приобретателя (но не сделки!) будет осуществлена на основании судебного решения. Говорить о вступлении наследников правоотчуждателя в порядке правопреемства в возникшие обязательственные отношения неправомерно, поскольку с точки зрения закона до государственной регистрации договора обязательственного правоотношения не возникает. Однако если договор отчуждения не подлежит государственной регистрации (например, купли - продажи или мены недвижимости нежилого назначения), то такой договор считается заключенным с момента подписания его сторонами. В этом случае обязательственное отношение возникает без государственной регистрации договора, и в случае смерти одной из сторон договора можно говорить о правопреемстве.

Если после заключения договора отчуждения недвижимости, но до регистрации перехода права скончался правоотчуждатель, то возникает правопреемство на стороне продавца. Если был подписан передаточный акт, то наследники наследуют имущество, которое выбыло из фактического владения и пользования при жизни наследодателя и права на которое обременены обязательствами по договору. В этом случае регистрация перехода права на основании договора, заключенного в простой письменной форме, осуществляется в соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации по заявлению обеих сторон договора, где на стороне продавца действуют наследники. Если наследники уклоняются от регистрации перехода права, то таковая может быть осуществлена согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ на основании судебного решения. Если же договор нотариально удостоверен, зарегистрирован в учреждении юстиции как сделка и исполнен сторонами, то регистрация права приобретателя может быть осуществлена только по его заявлению, как это установлено абз. 4 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации. Смерть правоотчуждателя не является препятствием для государственной регистрации перехода права к приобретателю.