Файл: Особенности права собственности (Собственность на недвижимость).pdf

Если после государственной регистрации сделки скончался правоприобретатель, то, как отмечалось выше, регистрация перехода права к нему не может быть осуществлена. Однако если недвижимое имущество было передано по передаточному акту приобретателю, правоотчуждатель, оставаясь титульным собственником, тем не менее утрачивает правомочия владения и распоряжения имуществом, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного им обязательства, возникшего из договора. В данном случае в обязательственное правоотношение вступают наследники. После исполнения всех обязательств наследодателя (например, оплаты имущества, если таковая не была произведена им при жизни) они приобретают право общей долевой собственности на имущество. Если имущество не было оплачено приобретателем при жизни, то отчуждатель вправе как кредитор наследодателя предъявить претензии в порядке, предусмотренном ст. 63 Основ законодательства РФ о нотариате. Государственная регистрация перехода права к наследникам как правопреемникам по договору может быть осуществлена на основании договора отчуждения и свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом.

Таким образом, основной проблемой является смерть одной из сторон до государственной регистрации сделки. Статья 16 (абз. 4 п. 1) Закона о государственной регистрации устанавливает, что в случае нотариального удостоверения сделки заявление о государственной регистрации права (и сделки) подает одна из сторон договора.

Но в случае смерти одной из сторон договора до приема документов на регистрацию, регистрация даже нотариально удостоверенной сделки не может быть осуществлена, хотя бы и по заявлению одной стороны. Следует обратить особое внимание на договоры пожизненного содержания с иждивением. В п. 3 ст. 596 ГК РФ впрямую установлено, что договоры пожизненной ренты в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожны. Если такой договор будет зарегистрирован в учреждении юстиции после смерти получателя ренты, то он будет ничтожным в силу прямого указания закона, несмотря на проведенную регистрацию. Во многих регионах сложилась практика подачи заявления на регистрацию обеими сторонами и в случае нотариального удостоверения договора. В случае подачи заявления только одной стороной (особенно если с момента нотариального удостоверения прошло много времени) у регистратора могут возникнуть совершенно законные сомнения в наличии оснований для регистрации (п. 1 ст. 19 Закона о государственной регистрации). Данной статьей не установлен «срок годности» нотариальной сделки, т.е. максимальный срок между удостоверением сделки и регистрацией. В этот период в жизни все может случиться. Поэтому статья 16 Закона о государственной регистрации прав, устанавливая только порядок государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п. 6 ст. 131), не должна противоречить основным положениям Кодекса и препятствовать проверке учреждениями юстиции законности сделок с недвижимостью.

В связи с данным вопросом хотелось бы обратить внимание на недопустимость расширительного толкования абз. 3 п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Согласно указанному разъяснению, если гражданин, подав необходимые для приватизации документы, умер до оформления договора или до его регистрации в местной администрации, то это не является основанием для отказа судами в удовлетворении требований наследников о включении жилого помещения в наследственную массу. Если гражданин выразил волю на приватизацию при жизни, этот факт сам по себе не является основанием для возникновения его права собственности, а дает основание для наследников требовать в судебном порядке включения недвижимости в наследственную массу и дальнейшее оформление прав на наследство в установленном порядке. Если наследники не заявят в суд своих требований, то квартира останется в государственной или муниципальной) собственности.

Таким образом, указанный судебный документ не допускает возможности приобретения права собственности на основании только волеизъявления гражданина. Но на практике некоторые органы по приватизации жилья неправомерно руководствуются данным разъяснением.

3.4. Обязательность государственной регистрации

Государственной регистрации как правоприменительной деятельности присущ принцип диспозитивности, вытекающий из общего принципа гражданского права автономии воли участников гражданского оборота в установлении своих прав и обязанностей. Диспозитивность (или заявительный характер процесса государственной регистрации) отражен в п. 3 ст. 131 ГК РФ, согласно которому удостоверение произведенной регистрации производится по ходатайству правообладателя. Статьей 16 Закона о государственной регистрации заявление правообладателя также положено в начало регистрационного процесса. Обязательность государственной регистрации, установленная п. 1 ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона о государственной регистрации, означает, что отсутствие таковой влечет непризнание права на недвижимость, а также ничтожность сделки с недвижимостью (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Но только от правообладателя недвижимости зависит, будет ли он требовать регистрации возникшего права или останется беститульным владельцем, поскольку основным началом гражданского законодательства является приобретение лицами гражданских прав своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

Устойчивость оборота недвижимости обеспечивается положениями законодательства о том, что до регистрации перехода права отношения продавцов и покупателей с третьими лицами не изменяются (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Никаких специальных санкций со стороны государства за отсутствие регистрации прав и сделок законодательством не предусмотрено, правообладатели и участники сделки должны самостоятельно совершить необходимые действия по государственной регистрации для защиты и признания их прав на недвижимость или возместить убытки другой стороне в случае уклонения от регистрации. Нельзя признать правонарушением отсутствие государственной регистрации права владельца недвижимости и привлечь его за это к административной ответственности.

Заявительный характер государственной регистрации как правоприменительной процедуры ни в коей мере не противоречит императивному характеру государственной регистрации как материальной нормы гражданского права. В отличие от нотариальной формы договора, стороны не вправе своим соглашением установить государственную регистрацию, равно как и отменить ее. Если договор подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным с момента регистрации, а если не подлежит, то с момента достижения соглашения по всем существенным условиям в форме, установленной законом или договором (ст. 432, 433, 434 Г К РФ). Так, договор купли - продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации сделки (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а купли-продажи недвижимости нежилого назначения - с момента подписания договора сторонами (или нотариального удостоверения, если стороны решили облечь сделку в квалифицированную форму). В соответствии с п. 1 ст. 20 с учетом п. 1 ст. 2 Федерального закона в регистрации прав и сделок, не подлежащих регистрации в соответствии с законодательством, должно быть отказано. Например, должно быть отказано в регистрации договоров найма жилого помещения, договоров купли-продажи недвижимости нежилого назначения, поскольку указанные договоры считаются заключенными, а основанные на них обязательственные права считаются возникшими без акта государственной регистрации.

В соответствии с общими нормам ГК РФ об обязательности государственной регистрации прав и сделок Закон о государственной регистрации конкретизирует случаи необходимости регистрации. Согласно ему обязательной регистрации подлежат права: а) на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после 31 января 1998 г. (п. 2 ст. 4); б) ранее возникшие права перед регистрацией сделки или иного ограничения (обременения) права (п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13).

Второй случай имеет прямое отношение к теме данной статьи. Если право на недвижимость возникло без акта государственной регистрации, то собственник вправе пользоваться и владеть недвижимостью. Например, гражданин, унаследовавший жилое помещение или дачу, может проживать в них, не оформляя свидетельства о праве на наследство и не регистрируя своих прав в учреждении юстиции (правда, при этом он лишается доказательств существования своего права). Одновременно он также обязан нести расходы, связанные с реализацией права собственности, уплачивать коммунальные платежи и налоги, ремонтировать жилье. Но если он как собственник решит распорядиться недвижимостью (продать, обменять, подарить и пр.), его право обязательно должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре.

Аналогично, если юридическое лицо приобрело право на здание после реорганизации в порядке правопреемства, оно вправе осуществлять свои правомочия по пользованию и владению, а также обязано уплачивать необходимые платежи и налоги. Следует отметить, что административное и налоговое законодательство не связывают обязанности владельцев с оформлением прав на недвижимость в соответствии с гражданским законодательством. Так, налог на имущество в виде здания должен уплачиваться с момента постановки его на балансовый учет независимо от оснований приобретения. Но реализовать свои правомочия по распоряжению недвижимостью (продажа, передача в аренду или залог и пр.) организация сможет только после государственной регистрации существующего права.

Заключение

Таким образом, право собственности - абсолютно. Оно относится к гарантированным Конституцией РФ и ГК РФ (ст. 18) правам. Оно становится Исключительным (защищенным), если закрепляется в силу закона или Договора, подтвержденного государственной регистрацией.

ГК РФ традиционно относит право собственности к вещным правам, однако могла бы быть весьма плодотворной концепция, ставящая Право собственности над вещными и обязательственными правами.

Во-первых, право собственности — это первоначальное право, не посредственно вытекающее из закона. Между законом, определяющим положение имущества, и собственником нет никакого промежуточного субъекта права. Все иные вещные права производны от права собственности, возникают по воле собственника. Таким образом, право собственности является основополагающей разновидностью прав, порождающей другие категории вещных прав.

Во-вторых, правомочия собственника носят исключительный характер, т.е. они дают ему возможность, опираясь на закон, отстранять третьих лиц от хозяйственного властвования над принадлежащим ему имуществом, если на то нет его воли. Аналогичные же правомочия обладателей иных вещных прав не носят исключительного характера, поскольку не исключают прав на это имущество самого собственника. Собственник не лишается своих правомочий при осуществлении их другими лицами! По своей воле или в силу закона он лишается лишь возможности осуществлять правомочия, но не самих правомочий. Эти правомочия остаются у него в течение времени, пока он продолжает быть собственником. А у других лиц возникают свои правомочия, которые зависимы от правомочий собственника, но не идентичны им.

В-третьих, и это самое главное, право собственности является наиболее широким, полным по своему содержанию вещным правом. Собственник может совершать любые действия по своему усмотрению, будучи ограничен в своих действиях только законом. Для несобственника пределы осуществления прав определяются помимо закона также и собственником. Обладатель иных вещных прав не может действовать столь же независимо, как собственник.

Таким образом, в исключительном и всеобъемлющем характере правомочий собственника, в независимости его имущественного положения от других лиц и заключается юридическая специфика права собственности.

На сегодняшний день в законодательство о регистрации права собственности внесены большие изменения.

Так, с 1 января 2017 года зарегистрировать права собственности, пожизненного наследства или бессрочного пользования на земельные участки, находящиеся или строящиеся на них дома, возведённые по разрешительным документам и без получения разрешения на строительство, по упрощённой схеме «дачной амнистии» можно лишь при условии наличия сведений об объектах в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Если объекты не стоят на кадастровом учёте, то их регистрация будет невозможной.  

Как гласит закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г., установивший новый порядок кадастрового учёта и регистрации объектов в единой системе государственной регистрации недвижимости (ЕГРН), объединяющей базы кадастра и реестра прав на объекты недвижимости.

Тем не менее, этим законом сохранена и другая возможность регистрации объектов - декларативная, на основе собственных замеров. Правда, форма декларации принята иная, отличающаяся от пока существующей и действующей до конца 2016 года.